Düsseldorfer Büromarkt legt Basis für neue Rekorde

Großvermietungen rücken näher – Investmentmarkt setzt Ausrufezeichen

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DÜSSELDORF, 10. April 2018 – Der Düsseldorfer Büromarkt hat nach seiner beeindruckenden Jahresendrallye 2017 auch das laufende Jahr dynamisch begonnen. „Von Zurückhaltung ist wie erwartet nichts zu spüren – das gilt für Investment wie Vermietung gleichermaßen“, sagt Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. Auch ohne die bereits am Horizont erkennbaren Großabschlüsse mit mehr als 5.000 m² kam der Vermietungsmarkt auf einen Flächenumsatz von 78.000 m². Der Investmentmarkt erzielte derweil 650 Mio. Euro und lieferte damit einen starken Jahresbeginn ab. „Düsseldorf ist damit etabliertes Mitglied in Deutschlands Top 5 Immobilienmärkten und punktet bei vielen Akteuren mit Konstanz“, erklärt Abel.

Vermietungsmarkt steht in den Startlöchern für die großen Abschlüsse

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat im ersten Quartal 78.000 m² umgesetzt – davon 70.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet. Das sind nach 117.400 m² im Vorjahresquartal zwar rund 34 Prozent weniger, doch erzielte der Markt diese Summe allein mit kleineren Abschlüssen. „Dieses Bild wird sich im Verlauf des Jahres deutlich ändern“, gibt Martin Becker, Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf, einen Ausblick. „Es sind derzeit einige sehr große Abschlüsse in der Vorbereitung – darunter auch mehrere Gesuche mit mehr als 20.000 m². Doch gerade solche Großanmietungen brauchen mehr Zeit. Insofern halten wir an unserer Prognose fest, dass dieses Jahr rekordverdächtig verlaufen und an die 500.000 m² herankommen wird.“ Der Zehnjahresschnitt notiert derzeit bei 381.000 m².

Langfristig verglichen liegt der aktuelle Flächenumsatz 22 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre sowie 27 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Die Anzahl der Abschlüsse sank von 144 auf 111 – ein Minus von 23 Prozent.

Zu den größten Abschlüssen zählten im ersten Quartal 2018 die Oberfinanzdirektion Düsseldorf, die 4.700 m² im Bürocenter Nord anmietete sowie Regus, das sich 4.100 m² im 3hoch5 in der Breite Straße sicherte. Dahinter folgt Cadman mit 3.100 m² im Andreasquartier. Es sind die niedrigsten Topdeals, die es jeweils im ersten Quartal der vergangenen zehn Jahre gab.

Teilmarkt Kennedydamm rückt zunehmend in den Fokus

Stärkste Teilmärkte waren die City mit 15.300 m², Nord mit 11.800 m² sowie der Central Business District, wo 7.600 m² umgesetzt wurden. „Nachdem die City nur noch minimale Flächen zur Verfügung hat und auch der Hafen nahezu komplett ist, richtet sich der Blick vor allem auf den Seestern und den wieder erstarkenden Kennedydamm“, analysiert Martin Becker, „Der Kennedydamm hat diesmal zwar nur 5.600 m² verbucht, wird sich aber in den kommenden Jahren zu einem kleinen Abbild der Düsseldorfer Innenstadt entwickeln. Hier gibt es mit mehr als 100.000 m² Entwicklungspotenzial unter anderem auf dem ehemaligen FH-Gelände oder dem Umweltamt.“ Die Nachfrage werde sich immer stärker aus der City gen Norden verlagern: „Mieter lieben den Standort, denn hier entstehen derzeit große wie erstklassige Flächen mit hervorragender Anbindung, die namhafte Unternehmen anziehen – L’Oréal  ist schon da, das Bankhaus Lampe kommt bald vom Hofgarten. Ein weiterer Vorteil: Der Kennedydamm ist von den stärksten Wohnstadtteilen Golzheim, Stockum, Derendorf und der Innenstadt umringt.“ Es ist nicht allein die Lage, die für den Kennedydamm spricht, sondern auch das Umfeld.

Coworking-Konzepte sind weiter auf Expansionskurs

Unternehmensbezogene Dienstleistungen führten erneut die Branchenwertung mit 18.200 m² und 23 Prozent Marktanteil an. Sie werden auch künftig stark sein, denn: „Darunter sind zahlreiche Coworking-Anbieter, die in Düsseldorf expandieren wollen und derzeit Flächen zwischen 2.000 m² und 6.000 m² suchen“, beobachtet Becker. Auf den Plätzen folgen Banken/Finanzdienstleister mit 10.100 m² und Unternehmen aus dem Bereich Verlagswesen/Medien mit 7.800 m².

Unter anderem durch Umzüge wurden im ersten Quartal wieder Flächen frei, sodass die Leerstandsquote im Vergleich zum Jahresende 2017 von 7,9 auf 8,0 Prozent stieg. „Bis zum Ende des Jahres werden wir durch die starke Nachfrage aber einen Rückgang auf 7,5 Prozent erleben“, kündigt Becker an.

Die Fertigstellungen im ersten Quartal zogen im Vergleich zum Vorjahr um rund 26 Prozent auf 25.300 m² an. Für das Gesamtjahr werden 99.000 m² erwartet, was allerdings wieder elf Prozent unter dem Vorjahreswert liegen würde. Davon sind derzeit aber nur noch 26.200 m² frei verfügbar.

Die Bürospitzenmiete zog auf Jahressicht leicht von 26,50 Euro auf 27 Euro an. Düsseldorf verteidigte damit seinen bundesweit vierten Rang hinter Frankfurt, München und Berlin. Bis zum Jahresende erwartet Becker einen weiteren Anstieg auf 27,50 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog derweil von 14,55 Euro auf 14,96 Euro an.

Investment unter enormem Nachfrage- und Anlagedruck

Ähnlich optimistisch ist die Lage auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, der zum Jahresstart 650 Mio. Euro umsetzte – 51 Prozent davon im Bürosegment. Nach 520 Mio. Euro im Vorjahr ist das ein Plus von 26 Prozent. Zum dritten Mal hintereinander konnte so das Volumen des Auftaktquartals gesteigert werden. „Die Dynamik hat sich nahtlos fortgesetzt. Wir haben noch nie so viel Nachfrage und Investitionsdruck auf dem Düsseldorfer Markt gesehen“, zieht Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf, eine erste Zwischenbilanz. Das belegt auch der Langzeitvergleich: Das aktuelle Volumen liegt 99 Prozent über dem Schnitt der vergangenen Dekade.

Aktuell gibt es zwei Strömungen auf dem Investmentmarkt: „Auf der einen Seite die, die selbst bei steigenden Zinsen keine Investment-Alternative zur Immobilie sehen und kaufen wollen. Auf der der anderen Seite jene, die nun an den Punkt kommen, ihre Bestände wieder zu reduzieren“, skizziert Finke. Dabei zeigen die Verkäufer vor allem ein Interesse: „Viele wollen schnelle Transaktionen, um flexibel auf die Gunst der Stunde reagieren zu können. Auf lange strukturierte Verkaufsprozesse setzen zunehmend weniger Eigentümer.“ Entsprechend verhalten sich auch die Käufer: Wenn ein Produkt auf den Markt kommt, stürzen sich alle darauf. „Logischerweise ist dann viel frustriertes Kapital im Markt, was den Druck für kommende Bieterrunden erhöht“, sagt Finke.

Druck auf die Spitzenrendite nimmt weiter zu

Die Folge: Die Preise ziehen kräftig an. „Wir liegen aktuell bei einer Bürospitzenrendite von 3,45 Prozent, denn die Faktoren steigen deutlich. Bereits jetzt haben wir unsere Rendite-Erwartungen für das Jahresende nach unten korrigiert“, sagt Finke. Im Neubaugebiet an der Toulouser Allee seien Investoren mittlerweile bereit, Preise wie im CBD zu bezahlen.

Außerdem wird der Druck weiter steigen, denn viele neue Käufer haben Düsseldorf in den Blick genommen, darunter vor allem Asiaten. Denen sind Berlin, Hamburg, München und Frankfurt mittlerweile zu teuer geworden. In Düsseldorf ist hingegen trotz der aktuellen Lage immer noch genug Rendite möglich. „Seit den beiden großen Verkäufen des Vodafone-Campus und des Innenministeriums an Asiaten ist die Tür noch weiter geöffnet“, beschreibt Finke, „Koreaner kommen und nehmen Düsseldorf gerade bei großvolumigen Transaktionen sehr genau als soliden Markt wahr.“ Mittelfristig werde sich zeigen, dass Düsseldorf auch ein paar großvolumige Deals mit bis zu 300 Mio. Euro schaffen kann.

Bislang ist aber vor allem das Segment zwischen 30 und 50 Mio. Euro stark und sorgte für fast die Hälfte des Gesamtvolumens. Nur ein Abschluss kam im ersten Quartal in den dreistelligen Millionenbereich – Fürst & Friedrich, das Art Invest für mehr als 100 Mio. Euro an M&G Real Estate veräußerte.

Besonders große Kauflust verspürten Immobilienunternehmen, die 19 Prozent des Volumens erzielten. Dahinter folgen Hedge Fonds (16 %) und Asset/Fonds Manager (15 %). Auf der Verkäuferseite traten Entwickler mit 38 Prozent besonders in Erscheinung, auch hier haben Asset/Fonds Manager mit 35 Prozent ihren Spitzenplatz verloren.

Ausländische Investoren lagen mit 48 Prozent Anteil fast gleichauf mit der deutschen Konkurrenz. Bei den Verkäufern waren sie nur zu 29 Prozent beteiligt, so dass sie ihre Bestände per Saldo um 126 Mio. Euro erhöhten. Die Analyse nach Risikogruppen ergab, dass Core-Objekte 35 Prozent ausmachten, 31 Prozent an Core plus gingen, ehe Value Add (18 %) und Opportunistische (15 %) folgen. So ausgeglichen ist die Lage in keiner anderen Stadt der Big 7.