Düsseldorfer Investmentmarkt kann Vorjahresniveau bestätigen

Bürovermietung muss nach Rekordjahr 2019 deutlich zurückstecken

09. Oktober 2020

DÜSSELDORF, 9. Oktober 2020 – Nachdem der Düsseldorfer Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren von Rekord zu Rekord eilte, zeichnet sich ab, dass 2020 erstmals wieder einen Dämpfer infolge der Pandemie bedeutet: Der Bürovermietungsmarkt[1] verbuchte im laufenden Jahr bislang 232.000 m² und damit deutliche 45 Prozent weniger Flächenumsatz als zum Vorjahreszeitpunkt, als der Markt bei 419.000 m² lag. Dem Investmentmarkt gelang hingegen das Kunststück, mit 2,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen genau auf dem Wert des Vorjahres zum selben Zeitpunkt zu landen. Düsseldorf ist so neben Hamburg die einzige Stadt der Big 7, die keine Rückgänge im Jahresvergleich hinnehmen muss.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Nach extrem starken Jahren in der Büroanmietung war mit einer Verschnaufpause auf Nutzerseite zu rechnen. Durch die Pandemie und dadurch aufgeschobene Entscheidungen der Unternehmen fällt diese nun allerdings deutlicher als erwartet aus. Doch zugleich zeigt der solide Investmentmarkt, wie groß das Vertrauen in den Standort ist, das sich Düsseldorf in den vergangenen Jahren auch über die deutschen Grenzen hinaus aufgebaut hat. Dies stützt den Optimismus, dass sich auch der Bürovermietungsmarkt nach der Pandemie wieder schnell erholen wird.“

Bürovermietungsmarkt wird aktuell von der öffentlichen Verwaltung getragen

Das dritte Quartal war mit rund 52.000 m² das schwächste Quartal des Jahres. Von den nun insgesamt 232.000 m² entfallen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet rund 190.000 m². Damit liegt der Markt 32 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Auch die Anzahl der Abschlüsse ging von 427 auf 269 zurück, was einem Minus von rund 37 Prozent entspricht.

Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf: „Der Flächenumsatz ist seit Jahresbeginn von Quartal zu Quartal schrittweise zurückgegangen. Traditionell ist das vierte Quartal das umsatzstärkste, doch derzeit sind keine großen Anmietungen in Aussicht.“ Für das Gesamtjahr rechnet er mit einem Ergebnis von rund 330.000 m², was signifikant unter dem Vorjahreswert von 550.000 m² stünde. Becker geht davon aus, dass mit einer nachhaltigen Erholung erst zur Mitte des kommenden Jahres zu rechnen ist.

„Der Trend, dass die öffentliche Verwaltung der stärkste Nachfrager ist, hat sich im dritten Quartal bestätigt. Sie hat im dritten Quartal 21 Prozent der angemieteten Fläche beigesteuert – im Gesamtjahr bislang sogar 25 Prozent“, analysiert Becker. Dahinter folgt die Industrie mit 16 Prozent und auf  Platz drei die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 13 Prozent. Letztere sind sonst häufig die stärksten Flächenabnehmer.

Die Zurückhaltung vieler Branchen führt Becker auf die aktuellen Umstände zurück: „Bei den Nutzern herrscht Unsicherheit, welches Verhältnis Home Office und klassisches Büro künftig haben werden. Das führt auch dazu, dass sie derzeit abwarten. Nur, wer dringenden Handlungsbedarf hat, trifft kurzfristig Entscheidungen. Eigentümer nehmen zwar diese reduzierte Nachfrage wahr, bieten aber preislich nach wie vor auf Vorjahresniveau an.“ Es zeigt sich: „Der schwache Markt ist noch nicht bei den Eigentümern und Entwicklern angekommen.“

Wieder Belebung bei kleinen und mittelgroßen Bürogesuchen

Doch gibt es bereits auch wieder etwas Bewegung im Markt: „Die Nachfrage im kleinen bis mittleren Segment hat wieder angezogen, allerdings noch nicht wieder auf Vorjahresniveau. Dagegen steht, dass der Untervermietungsmarkt wächst und damit ein neuer starker Akteur in dem Markt heranwächst“, sagt Martin Becker.

Die Leerstandsquote ist im dritten Quartal weiter gestiegen – um 0,2 Prozentpunkte auf nun 6,4 Prozent. Hauptsächlich ist dies durch den Anstieg der Fläche zu begründen, die zur Untervermietung angeboten wird. Im zweiten Quartal waren dies 44.000 m² sowie im jüngsten Quartal rund 66.000 m².

Die Bürospitzenmiete blieb stabil bei 28,50 €/m²/Monat und wird voraussichtlich mit diesem Wert auch ins neue Jahr gehen.

Investmentmarkt profitiert von starkem Jahresauftakt

Auch auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt ging das Transaktionsvolumen [2] schrittweise von Quartal zu Quartal zurück. Dabei profitiert der Markt davon, dass der starke Jahresauftakt das Volumen des dritten Quartals von 530 Mio. Euro ausgleichen kann.

Daniele Provenzano, Senior Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf: „Der Anlagedruck hat sich nochmals verstärkt. Zum einen gibt es in der Niedrigzinsphase kaum Anlagealternativen, zum anderen ist das Produkt im Markt nicht unendlich vorhanden. Insbesondere dort, wo es Investoren auf eine gesicherte Rendite abgesehen haben.“

Mit 2,6 Mrd. Euro liegt Düsseldorf immerhin drei Prozent über dem eigenen Fünfjahresschnitt, allerdings 39 Prozent über dem der vergangenen zehn Jahre. Die Anzahl der Transaktionen lag mit 21 in etwa auf dem Niveau des Vorquartals. Insgesamt stehen nach drei Monaten 75 Verkäufe zu Buche. Da im Augenblick viele Transaktionen in der Vermarktung sind, geht Provenzano von einem überdurchschnittlich starken viertem Quartal aus.

Mehr als drei Viertel (77 %) des Gesamtvolumens entfielen auf die Nutzungsart Büro – der höchste Wert unter den Big 7. Nur Living erreicht mit elf Prozent noch einen zweistelligen Anteil.

Die Investoren setzen zudem auf Sicherheit: Core (65 %) und Core plus (24 %) machen zusammen den absoluten Löwenanteil bei den Risikoklassen aus. „In der jetzigen Phase ist Sicherheit ein wichtiger Faktor und wird auch entsprechend bezahlt. Allerdings hängt hier vieles von der Verfügbarkeit des entsprechenden Produktes ab“, sagt Provenzano.

Während bei den Käufern Asset/Fonds Manager mit 39 Prozent klar vor Versicherungen (17 %), Spezialfonds (15 %) und REITs (12 %) liegen, ist das Feld bei den Verkäufer vielschichtiger. Dort liegen Asset/Fonds Manager (30 %) und Entwickler (29 %) eng zusammen, während Immobilien AGs mit 21 Prozent dahinter folgen.

Internationale Investoren kamen in diesem Jahr bislang kaum zum Zug. Auf der Käuferseite sind sie mit 27 Prozent, auf der Verkäuferseite mit 17 Prozent vertreten. Per saldo bauten sie aber so ihre Bestände um rund 250 Mio. Euro auf.

Nachdem die Bürospitzenrendite seit Q3 2019 unverändert bei 3,10 Prozent gelegen hatte, gab sie nun 10 Basispunkte nach und notiert auf einen neuem Allzeittief von 3,00 Prozent.

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[1] Düsseldorf, Neuss, Erkrath, Hilden und Ratingen.

[2] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende Juni 2020 in über 80 Ländern mit weltweit knapp 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de