Düsseldorfer Investmentmarkt knackt erstmals die 4-Milliarden-Grenze

Investoren und Nutzer denken am Rhein in immer größeren Dimensionen

10. Januar 2019

DÜSSELDORF, 10. Januar 2019 – Düsseldorf hat eine neue Schallmauer durchbrochen: Erstmals hat der Investmentmarkt mit 4,1 Mrd. Euro die 4-Milliarden-Marke übertroffen. Nimmt man den neuen JLL-Bereich „Living“* hinzu, kommt es sogar auf 4,8 Milliarden Euro. „Damit hat die NRW-Landeshauptstadt zu den stärksten vier Metropolen in Deutschland aufgeschlossen und lag, wenn man nur das zweite Halbjahr betrachtet, sogar vor München“, ordnet Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf, den Meilenstein ein.

Größere Dimensionen zeichneten 2018 auch die Bürovermietung aus, wo zahlreiche Gesuche mit mehr als 10.000 m² im Markt angestoßen wurden. Letztlich erzielte Düsseldorf einen Vermietungsumsatz von 415.000 m² – nimmt aber noch einige größere Projekte mit ins neue Jahr. „Düsseldorf ist ein gefragter Markt, weil hier noch ein gesunder Leerstand, der Optionen bietet, sowie Transparenz herrschen. Allerdings sorgen Transparenz und Digitalisierung nicht automatisch für Beschleunigung, sondern mitunter auch dafür, dass noch genauer geprüft wird und Anmietungsprozesse so verlängert werden“ analysiert Abel. Das ist letztlich der Grund, warum 2018 lange auf Rekordkurs lag, dann aber doch keine neue Bestmarke setzte. Für das laufende Jahr rechnet JLL mit einem Gesamtumsatz von 450.000 m².

Düsseldorfs Zukunft: „Büros dürfen nicht auf die rote Liste geraten“

Aktuell ist Düsseldorf neben Frankfurt die einzige Metropole der Big 7, die mit mehr als 6 % Leerstand über genügend freie Flächen verfügt. Bis 2020 kommen sogar noch einige hinzu, weil große Unternehmen dann umgezogen sind und ihre alten Flächen freigegeben haben. „Dennoch sollte sich Düsseldorf nicht in falscher Sicherheit wiegen. Moderne Bürostandorte müssen weiterhin konsequent ausgebaut werden, damit Düsseldorf mittelfristig nicht auf einen Engpass zusteuert“, warnt Marcel Abel, „viele frei werdende Flächen werden in Hotels oder Wohnungen umgenutzt oder gar abgerissen.“ Das entspreche der aktuell starken Nachfrage nach Wohnraum und dem wachsenden Tourismus. „Es darf aber nicht dazu führen, dass Büros auf der roten Liste landen“, appelliert Marcel Abel.

Deshalb ist es laut Abel richtig, dass Düsseldorf das Thema Hochhaus mit einem modernen Konzept anpackt – nämlich in Mischnutzung. „Wenn Wohnen, Büro, Handel und auch Hotels kombiniert werden, verhindert die Stadt die Reduzierung auf eine einzige Nutzung, die bislang das Problem von Büro- oder Wohntürmen war“, skizziert Abel. In der Verbindung mit Mobilitätskonzepten wie dem Anschluss an den ÖPNV wird die begrenzte Grundfläche des begehrten Stadtkerns so besser genutzt.

Investmentmarkt furios: 13 Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro

Gleich eine Serie von Premieren feierte der Düsseldorfer Investmentmarkt im abgelaufenen Jahr: Neben dem neuen Rekordvolumen war es vor allem ein Quartett von Transaktionen, die alle für mehr als 200 Mio. Euro den Besitzer wechselten. Insgesamt gab es diesmal 13 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, bei denen alle Risikoklassen vertreten sind – im Vorjahr waren es noch sieben. „Mit diesen Volumina und der Bandbreite ist Düsseldorf in der Champions League für Investoren angekommen“, zieht Wolfgang Finke, Senior Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf, Bilanz.

Diese Einschätzung unterstreicht auch das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Schloss 2017 noch mit 3,08 Mrd. Euro ab, so gelang im abgelaufenen Jahr ein Sprung um gut ein Drittel auf nun 4,05 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Vor zwei Jahren hatte der Düsseldorfer Markt noch 2,34 Mrd. Euro erzielt. Inklusive der neuen Nutzungsklasse „Living“ summiert sich das Transaktionsvolumen auf 4,8 Mrd. Euro, was 62 Prozent über dem 5-Jahres- und 135 Prozent über dem Dekaden-Schnitt liegt. Nur Frankfurt wuchs stärker.

Genau auf dem 5-Jahres-Schnitt lag der Büroanteil von 49 Prozent am gesamten Investmentmarkt. Bereits dahinter folgt „Living“ beziehungsweise Wohnen mit 16 Prozent des Transaktionsvolumens.

„Bislang war Düsseldorf vor allem für den Bereich bis 50 Mio. Euro bekannt, doch im abgelaufenen Jahr hat die Stadt bewiesen, dass sie auch großvolumige Transaktionen stemmen kann“, sagt Finke. Gute Rahmenbedingungen und internationale Anbindung haben sich in den vergangenen Jahren sehr positiv auf Düsseldorfs Ansehen und Attraktivität in Europa ausgewirkt. Nun ist die Stadt am Rhein längst kein Geheimtipp mehr.

Besonders positiv stimmt, dass Düsseldorf mit diesen Großabschlüssen sein Pulver noch nicht verschossen hat. „Über das Stadtplankonzept ,Blaugrüner Ring‘ hinaus und mit dem Hochhausrahmenplan arbeitet die Stadt mit Quartierskonzepten an ihrer Attraktivität für Investoren. Neben dem Hafen und dem Kennedydamm regt sich vor allem im Quartier um den Kirchplatz in Bilk einiges“, weist Finke auf Projekte wie „Fürst & Friedrich“ oder die „Herzogterrassen“ hin.

Eher zurückhaltend waren 2018 internationale Investoren, die 26 Prozent Marktanteil bei den Käufern hatten. Auch auf der Verkäuferseite waren sie nur mit 23 Prozent vertreten. Per Saldo bauten sie so Bestände von knapp 180 Mio. Euro auf. Bei dieser geringen Beteiligung ist Düsseldorf der am wenigsten internationale Markt der Big 7 gewesen. Auf der Verkäuferseite waren Entwickler mit 32 Prozent am Transaktionsvolumen diesmal die herausragenden Akteure.

Weil Investoren mittlerweile bereit sind, immer höhere Preise für Immobilien zu bezahlen, steigen die sogenannten Faktoren. In der Folge ist die Spitzenrendite derweil binnen eines Jahres von 3,45 Prozent auf 3,20 Prozent gesunken, was ein neues Allzeittief markiert. Selbst in B-Lagen notiert die Spitzenrendite nur noch bei 3,45 Prozent. „Nach diesem deutlichen Sprung gehen wir davon aus, dass sie bis Jahresende stabil bleiben wird“, blickt Wolfgang Finke voraus.

Vermietungsmarkt wird von langen Prüfzeiten abgebremst

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt** hat sich nach 390.600 m² im Jahr 2017 auf 415.000 m² im abgelaufenen Jahr verbessert – ein Plus von sechs Prozent und neun Prozent über dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Im Düsseldorfer Stadtgebiet mieteten Nutzer 355.000 m² an, was fünf Prozent mehr als im gesamten Vorjahr waren. Zugleich stimmt positiv, dass Düsseldorf signifikant mehr Nachfrage nach großen Flächen mit mehr als 10.000 m² gesehen hat, auch wenn sich zum Jahresende noch längst nicht alle in der Bilanz niederschlagen.

Die Zahl der Abschlüsse legte im Jahresvergleich um neun Prozent von 524 auf 573 zu – und liegt nun genau im 5-Jahres-Schnitt sowie zwei Prozent über dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre.

„Herausragend war das zweite Quartal, das mit 138.700 m² zum stärksten Einzelquartal seit Q1/2010 avancierte“, blickt Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf, zurück. „Das vierte Quartal 2018 war mit rund 85.000 m² vergleichsweise schwach, doch hängt das damit zusammen, dass sich einige der zahlreichen Großgesuche ins Jahr 2019 verschoben haben.“ Becker rechnet indes mit einem Gesamtjahresumsatz von 450.000 m² für das laufende Jahr, was 18 Prozent über den 10-Jahresschnitt liegen würde.

Die außergewöhnlich langen Prüfprozesse bei Großanmietungen schlagen sich entsprechend in der Bilanz der größten Anmietungen des Jahres 2018 nieder. „Einige Nutzer stecken noch im Anmietungsprozess, andere haben ihre Gesuche im Laufe des Jahres reduziert. So steht mit den 35.500 m² von Deloitte im Heinrich Campus nur ein Abschluss mit mehr als 10.000 m² fest“, berichtet Becker. Es ist die größte Einzelanmietung in Düsseldorf seit 2013. Die größte Anmietung in der City entfällt auf die NRW.Bank, die sich 7.700 m² in den Herzogterrassen sicherte. Zusammengenommen kommen die zehn größten Abschlüsse auf 21Prozent des Gesamtumsatzes. Im Vorjahr waren es noch 26 Prozent.

Dynamischster Teilmarkt war erneut die City, die ihr Ergebnis aus dem Vorjahr (65.900 m²) mit 66.600 fast identisch wiederholte. Deutlich um 75 Prozent zugelegt durch Deloitte hat der Teilmarkt Nord und liegt nun mit 62.000 m² auf dem zweiten Rang vor dem Kennedydamm mit 39.000 m². Einer der stärksten Gewinner des Jahres 2018 ist der Teilmarkt Ratingen mit einem Plus von 173 Prozent auf 32.000 m².

Die unternehmensbezogenen Dienstleister dominierten den Bürovermietungsmarkt 2018 eindeutig mit einem Flächenanteil von fast 35 Prozent (144.000 m²) und 142 Anmietungen. Erst mit großem Abstand folgt der Handel mit 38.000 m² und neun Prozent Anteil von Banken und Finanzdienstleistern mit 36.400 m² (8,8 %).

Die Trendbranche der Flexible-Office-Anbieter mietete im vergangenen Jahr rund 21.000 m² an. Im Vorjahr 2017 waren es noch 16.000 m². Dabei stieg die Durchschnittsgröße der Abschlüsse in diesem Segment, denn die Anzahl der Abschlüsse stieg nur um einen von zehn auf elf. Mit 21.000 m² stieg auch der Anteil von Flexible Workspace bei den Neuanmietungen von vier auf fünf Prozent.

Stetig gesunken war seit Jahresbeginn 2018 die Leerstandsquote – von 8,0 Prozent im ersten Quartal auf aktuell 6,9 Prozent. Der Trend wird perspektivisch bis Jahresende anhalten und 6,7 Prozent erreichen. Im Düsseldorfer Stadtgebiet liegt die Quote nochmals niedriger, bei 5,9 Prozent. Auch der Central Business District (CBD) kommt nur auf 4,0 %. Wer große, zusammenhängende Flächen sucht, muss sich in der Regel auf der linken Rheinseite in Seestern, Neuss und dem Teilmarkt „Linksrheinisch“ umsehen.

Entspannung ist vorerst nicht in Sicht: Im letzten Quartal 2018 wurden nur 3.400 m² Bürofläche fertiggestellt, im ganzen Jahr zusammen rund 92.000 m², wovon ein Viertel bei Fertigstellung noch verfügbar war. Damit lag der Wert 2018 genau im 5-Jahres-Schnitt. Für das kommende Jahr werden 112.000 m² erwartet, von denen aktuell noch rund ein Drittel frei ist. „Im kommenden Jahr werden einige Flächen frei werden, wenn große Nutzer in ihre neuen Flächen umziehen werden, das ist aber nur eine vorübergehende Entlastung für den Düsseldorfer Büromarkt. Mittelfristig muss mehr gebaut werden“, warnt Martin Becker.

Insgesamt sind aktuell 244.000 m² in Düsseldorf im Bau. Das meiste davon im Hafen (33.000 m²). Von allen im Bau befindlichen Flächen sind nur 40 Prozent noch unvermietet.

Die Mietschraube wird sich in den kommenden Jahren spürbar nach oben drehen

Hohe Nachfrage bei zunehmendem Produktmangel in vielen Teilmärkten sowie nach hochwertigen Neubauten, z.B. im CBD oder im Hafen, sorgen für moderat steigende Preise. So legte die Bürospitzenmiete im Laufe des Jahres von 27 Euro auf 28 Euro zu. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog derweil von 14,83 Euro im ersten Quartal auf aktuell 16,19 Euro an. „Hier sieht man, dass Vergünstigungen für die Mieter wie Gratismonate und Ausbauzuschüsse weitgehend zurückgefahren wurden. Da hier kein Spielraum mehr herrscht, wird sich die Preisschraube in den kommenden Jahren in den gefragten Teilmärkten kontinuierlich weiter nach oben drehen und bis 2021 bei mindestens 29 Euro Spitzenmietpreis stehen“, gibt Becker einen Ausblick.

 

* JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie „Living“, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst (die beiden letzteren bis dato im gewerblichen Transaktionsvolumen inkludiert). Um eine Vergleichbarkeit zu den Ergebnissen in der Vergangenheit zu gewährleisten, sind zwei Gesamtsummen ausgewiesen. In den Detailberechnungen dann nur jeweils e i n e Bezugsgröße: Transaktionsvolumen gewerblich inklusive Living.

** Düsseldorf, Neuss, Ratingen, Hilden, Erkrath