Düsseldorfer Investmentmarkt liefert trotz Corona Rekordhalbjahr ab

Bürovermietung verliert durch Corona-Pandemie an Tempo

09. Juli 2020

DÜSSELDORF, 9. Juli 2020 – Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat trotz der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie im ersten Halbjahr 2020 erstmals die Grenze von zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen übersprungen. Rund 2,06 Mrd. Euro bedeuten ein Plus von 23 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Akteure zeigten sich wählerischer, waren aber nach wie vor bereit, hohe Preise für krisenresistente Core-Produkte zu zahlen. Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt[1] verbuchte nach sechs Monaten 167.000 m² neuangemietete Bürofläche. Das liegt knapp 36 Prozent unter dem Wert des Vorjahres und damit genau auf dem Jahresvergleichsschnitt der Big 7 Städte. Mit 140.000 m² entfiel der Löwenanteil auf das Düsseldorfer Stadtgebiet.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Die Auswirkungen durch Corona wirken in Düsseldorf umso intensiver, da die NRW-Landeshauptstadt 2019 ein herausragendes Jahr mit ungewöhnlichen vielen Großanmietungen hatte. Kurzfristig ist der Markt hier bis zu einem gewissen Grad gesättigt, doch mittelfristig wird Düsseldorf erneut eine starke Nachfrage im Vermietungsmarkt erleben. Aktuelle Neuentwicklungen und Großanmietungen sind langfristig ausgelegt, weil der Standort am Rhein sehr gute Perspektiven verspricht. Entscheidend sind Zukunftskonzepte wie der klimaneutrale EUREF-Campus am Flughafen, die mittelfristig Flächen von internationalem Rang bieten. Das macht Düsseldorf zu einem international attraktiven Investmentstandort.“

Erfolgreicher Investmentmarkt stützt sich in Düsseldorf vor allem auf Büroprodukte

Zu den 1,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal kamen zwischen April und Juni nochmals 840 Mio. Euro hinzu, so dass der neue Rekordwert für ein erstes Halbjahr 53 Prozent über dem Fünfjahresschnitt und sogar 89 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen Dekade liegt.

Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf: „Wir haben ein sehr starkes erstes Halbjahr gesehen, das von einer herausragenden Nachfrage geprägt war. Bereits vor Corona gestartete Transaktionen sind nahtlos weitergelaufen und haben bereits gezeigt, dass Abschlüsse auf dem Preisniveau von vor dem Lockdown möglich sind.“ Zwar lag die Zahl der Transaktionen mit 54 unter den Werten der vergangenen Jahre, mit 38 Mio. Euro war die durchschnittliche Transaktionsgröße aber auch deutlich höher.

Das Bürosegment war mit 76 Prozent Anteil am Gesamtvolumen eindeutiger Primus. Nur Living kommt mit 13 Prozent noch auf einen zweistelligen Prozentwert. Die größte Transaktion im laufenden Jahr war der Verkauf des Mizal von Codic Development an die R+V Allgemeine Versicherung. Dahinter folgen die Herzogterrassen, die im Rahmen der Godewind-Übernahme durch Covivio den Eigentümer gewechselt haben. Die fünf größten Deals des ersten Halbjahres entfielen alle auf die Assetklasse Büro.

„Manche Verkäufer haben zunächst pausiert und den Markt genau beobachtet, um den richtigen Zeitpunkt zu treffen. Nun sehen wir, dass ein Scheidepunkt erreicht wurde und wieder mehr Aktivität auf der Angebotsseite sichtbar wird. Vor allem krisenresistente Core-Produkte sind gefragt und übertreffen teilweise die Preise vom Beginn des Jahres“, analysiert Daniele Provenzano. Entsprechend hoch war mit 64 Prozent der Anteil von Core-Produkten, der deutlich über dem eigenen Fünfjahresschnitt von 47 Prozent lag. Core plus machte immerhin ein Viertel des Marktes aus, Value Add (7%) und opportunistische Produkte (4%) wurden kaum gehandelt.

Reisebeschränkungen verschaffen deutschen Investoren kurzzeitig Vorteile

„Auf der Bieterseite zeigt sich weiterhin der Mangel an Alternativen zur Immobilie. Wer bereits in laufenden Prozessen war, hat diese Transaktionen durchgezogen. Dabei hatten deutsche Investoren aufgrund der Reisebeschränkungen häufig die bessere Position im Vergleich zu internationalen Wettbewerbern – spätestens seit wieder Besichtigungen mit Maske möglich waren. Denn bei vielen Investoren gilt die Grundregel, dass das Objekt am Ort begutachtet wird, bevor es gekauft wird“, erklärt Daniele Provenzano. Internationale Anleger waren als Käufer an 27 Prozent des Transaktionsvolumens beteiligt, auf Verkäuferseite indes nur zu zehn Prozent, so dass sie ihre Bestände per saldo um 343 Mio. Euro erweiterten.

Aktivste Käufergruppe waren die Asset/Fonds Manager mit 34 Prozent Anteil am Gesamtvolumen, gefolgt von Versicherungen (22%) und REITS (15%). Auf der Verkäuferseite lagen Asset/Fonds Manager mit 39 Prozent ebenfalls vorne, hatten hier aber Entwickler (23%) und Immobilien AGs (22%) direkt hinter sich.

„Das Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre dürfte nun zunächst auf einem Sattel verharren. Prinzipiell wird es aber keine grundlegende Veränderung am Trend geben. Denn weiterhin sind hochwertige Flächen Mangelware und bei Toparbeitgebern sehr begehrt. Diese sind deshalb bereit, für gute Objekte auch gute Mieten zu zahlen“, sagt Provenzano. Die Bürospitzenrendite verharrt nun seit einem Jahr auf dem Düsseldorfer Rekordtiefstwert von 3,10 Prozent.

Bürovermietungsmarkt erlebt nach sehr erfolgreichen Jahren erstmals einen Rückschlag

Mit 48.000 m² im zweiten Quartal 2020 musste der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt den niedrigsten Flächenumsatz eines einzelnen Quartals in den vergangenen zehn Jahren verbuchen. Insgesamt kommt der Markt nun nach sechs Monaten auf 167.000 m², was 27 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt und 21 Prozent unter dem Mittelwert des vergangenen Jahrzehnts liegt.

„Unter dem Eindruck der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Einschränkungen haben viele Unternehmen, die Flächen suchen, die Verhandlungen vorübergehend ausgesetzt. Entsprechend deutlich ging die Zahl der Abschlüsse auf 66 im zweiten Quartal zurück. Auch das ein historischer Tiefstand, der erstmals in den vergangenen zehn Jahren in den zweistelligen Bereich fiel“, zieht Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf, zum Halbjahr 2020 Bilanz. Insgesamt kommt der Markt nach sechs Monate auf 181 Anmietungen, was 36 Prozent weniger als im Vorjahr sind. Vor diesem Hintergrund geht er von einem Flächenumsatz von rund 380.000 m² bis Jahresende aus.

Zu den zehn größten Anmietungen des bisherigen Jahres steuerte des zweite Quartal entsprechend auch nur drei Abschlüsse bei: Der Landesbetrieb Information und Technik NRW sicherte sich 7.700 m² im Büropark Königshof, die Agentur für Arbeit in der Randlage Hilden folgt mit 3.200 m² sowie das VDeH Stahlinstitut mit 2.800 m² in Grafenberg-Ost. Größte Anmietung ist weiterhin die Oberfinanzdirektion mit rund 30.000 m² in der Moskauer Straße.

Eigennutzer sind nun auch in Düsseldorf bemerkbar

„Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat der Anteil der Eigennutzer wieder signifikant zugenommen, darunter aktuell die LEG. Perspektivisch kommen auch Alltours und die AOK hinzu, die mit Baubeginn in die Umsatzstatistik eingerechnet werden“, sagt Martin Becker.

Im Vergleich der Größenklassen ist nur die Kategorie 1.000 bis 2.500 m² in Relation zum Vorjahr stabil. Alle anderen Klassen büßen bei Fläche und Deals gleichermaßen ein. So geht die Anzahl in der kleinsten Kategorie bis 500 m² von 194 auf 112 zurück.

Viele Unternehmen nutzen die allgemeine Ausnahmesituation, um Strategie und Flächenbedarf generell zu überprüfen: „Nach den praktischen Erfahrungen mit Home Office überdenken viele Unternehmen ihre Konzepte und versuchen, Kosten zu sparen, indem sie ungenutzte Flächen untervermieten. Durch das steigende Angebot an Untermietflächen entsteht vorrübergehend ein neuer Akteur im Markt, der zur Konkurrenz für die Bestandsvermieter und sogar Projektentwickler werden kann“, erklärt Becker.

City, Hafen und Kennedydamm beim Flächenumsatz derzeit nur im Mittelfeld

Beflügelt durch den Abschluss der Oberfinanzdirektion führt der Teilmarkt City-Ost das Feld der gefragtesten Teilmärkte mit insgesamt 34.000 m² bei sechs Abschlüssen an. Dahinter folgt der Flughafen mit 22.500 m² sowie der Teilmarkt „Linksrheinisch“ (15.000 m²). City (10.000 m²), Hafen und Regierungsviertel (je 7.000 m²) sowie Kennedydamm (5.000 m²) sind zum Halbjahr 2020 im ungewohnten unteren Mittelfeld zu finden.

Stärkster Anmieter neuer Flächen ist im laufenden Jahr bislang die öffentliche Verwaltung mit 48.000 m². Dahinter reihen sich Industrie (27.000 m²) und unternehmensbezogene Dienstleister (20.000 m²) ein. In letztere Kategorie fallen auch Coworking-Betreiber: „Die zuletzt sehr expansiven Flexible-Office-Konzepte werden auch weiter gefragt sein, tendieren derzeit aber eher dazu, große Flächen an Unternehmen unterzuvermieten. Insbesondere bei den großflächigen Anbietern werden wir in den kommenden Monaten eine Konsolidierung erleben“, analysiert Martin Becker.

Die Leerstandsquote in Düsseldorf ist im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozentpunkte auf nun 6,2 Prozent gestiegen. „Düsseldorf ist damit neben Frankfurt die einzige Stadt der Big 7, die über eine gesunde Quote und damit Möglichkeiten für Firmen verfügt, sich neu anzusiedeln oder zu wachsen“, ordnet Becker die Quote ein. Hochwertige, zentral und verkehrsgünstig gelegene Flächen werden zukünftig stärker nachgefragt. Unternehmen müssen durch kürzere Verweilzeiten Ihrer Mitarbeiter im Büro eine höhere Bindung schaffen. Dazu muss etwas geboten werden und Punkte wie Wertigkeit und Lage tragend grundlegend dazu bei. Teilmärkte wie Grafenberg-Ost, City-Ost und City-Süd sind praktisch vollvermietet.

Auf dem freien Markt kommt nur wenig Bürofläche an

Nach nur 1.300 m² eines Eigennutzers im ersten Quartal wurden im abgelaufenen Quartal immerhin 24.000 m² Bürofläche fertiggestellt – davon noch gut ein Drittel bei Fertigstellung verfügbar. Dazu zählen beispielsweise die 4.700 m² Bürofläche im Kö-Bogen II. Insgesamt sind in Düsseldorf derzeit 260.000 m² Bürofläche im Bau.

Die Bürospitzenmiete verharrt derzeit weiter bei 28,50 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete in den vergangenen drei Monaten von 17,11 Euro auf 17,45 Euro leicht anzog.

„Die Spitzenmiete wird auch in der aktuellen Lage stabil bleiben. Düsseldorf ist als Standort bei Unternehmen gefragt, hochwertige Flächen als wichtiges Instrument der Personalgewinnung etabliert“, erklärt Martin Becker. „Manche Unternehmen nutzen deshalb den aktuellen Trend zu Home Office, um in kleinere, dafür aber bessere Flächen zu ziehen.“


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende März 2020 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 94.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de