Eine Million Quadratmeter flexible Büroflächen in den Big 7

FRANKFURT, 15. April 2019 – Der Markt für flexible Büroflächen* wächst rasant. In den Big-7-Standorten Deutschlands wurde die Marke von einer Million Quadratmeter angemieteter Fläche übersprungen. Aktuell haben die Betreiber dieser sogenannten Flex Office Spaces 1,02 Millionen Quadratmeter in rund 580 Standorten unter Vertrag, davon sind erst 70 Prozent eröffnet. Im ersten Quartal 2019 wurden in den Big-7-Märkten 17 neue Standorte mit einer Gesamtfläche von 52.000 Quadratmeter angemietet. Das sind rund 6 Prozent des gesamten Umsatzvolumens auf dem Bürovermietungsmarkt der Big 7.

Coworking-Hauptstadt Deutschlands ist und bleibt Berlin. Aktuell sind dort insgesamt 305.000 Quadratmeter Flex Office Space angemietet. München (213.000 m²), Frankfurt (146.000 m²) und Hamburg (137.000 m²) folgen in weitem Abstand.

Zwar machen die flexiblen Flächen nur einen kleinen Teil des gesamten Bürobestands aus: Rund ein Prozent über alle Big-7-Märkte hinweg und rund 3 Prozent in den Toplagen der Big 7. In den vergangenen drei Jahren ist das Angebot an Flex-Standorten aber um enorme 70 Prozent gestiegen.

„Allein im ersten Quartal 2019 sind 18 neue Standorte mit einer Gesamtfläche von rund 40.000 Quadratmetern eröffnet worden. Bis Ende dieses Jahres werden nach aktuellem Stand rund 50 weitere Standorte mit knapp 150.000 Quadratmetern hinzukommen“, sagt Helge Zahrnt, Director Research von JLL.

Neue Konzepte aus den USA und UK

Die Betreiber flexibler Bürolösungen seien weiterhin sehr expansionsfreudig. Bei internationalen Anbietern, die in den deutschen Markt eintreten, stehen vor allem Berlin, Frankfurt und München ganz oben auf der Wunschliste. „In Berlin und München ist der Markt geeigneter, größerer Büroflächen allerdings leergefegt. Aus diesem Grund werden, wie bereits Ende 2018, vermehrt Flächen in Projektentwicklungen angemietet“, so Zahrnt.

Zudem kommen neue Konzepte auf den deutschen Markt. Mit Knotel aus den USA und The Instant Group aus England sind zwei Akteure in Deutschland gestartet, die ebenfalls Bürolösungen mit flexiblen Miet-Zeiträumen anbieten. Das Design, der Ausbau der Flächen sowie die weiteren Services werden allerdings deutlich stärker an den Kunden angepasst. Dieser Trend ist in den USA, London und Paris bereits weit vorangeschritten und hat auch in Deutschland großes Potenzial.

Hybrid-Modelle treiben den Markt

Wachstumstreiber im Flex-Office-Space-Markt sind derzeit vor allem Hybrid-Modelle, die sowohl Arbeitsplätze im Open Space als auch in geschlossenen Büroräumen anbieten. Die größten Hybrid-Betreiber sind Design Offices, WeWork, Spaces und rent24. Rund 500.000 Quadratmeter werden bis Ende dieses Jahres als Hybrid-Center eröffnet sein. Das ist mit Abstand die meiste Fläche: Business Center folgen mit einer eröffneten Fläche von 300.000 Quadratmetern per Ende 2019. Auf Coworking-Flächen entfallen lediglich 70.000 Quadratmeter. 

„Es sind längst nicht mehr nur Start-ups oder die Bedürfnisse von Millennials, die das Wachstum von Flex Space antreiben. Gerade mittlere und große Unternehmen adaptieren mehr und mehr flexiblere Arbeitsumgebungen. Sie reagieren auf eine Vielzahl struktureller Veränderungen, indem sie ihre Portfolios optimieren, Büroflächen konsolidieren und ihre Produktivität vorantreiben“, sagt Andreas Bussas, Head of Corporate Solutions bei JLL Germany.

Unternehmen stehen seit jeher vor der Herausforderung, entsprechend ihres Flächenbedarfs zu planen. Bussas: „Im rasanten und volatilen Umfeld der heutigen Zeit ist dies nicht leichter geworden. Eine effiziente Flächennutzung und Flexibilität des Portfolios sowie mögliche kurzfristige finanzielle Vorteile sind zusätzliche Impulse.“ Im hybriden Angebot liege für Betreiber von Flex Spaces darum ein enormes, noch lange nicht ausgeschöpftes Marktpotenzial mit der Chance auf solide Einnahmequellen. „Genau dieser Ansatz wird den Büromarkt, so wie wir ihn kennen, spürbar verändern“, so Bussas.

Die meisten Unternehmen sind noch in der Experimentierphase

„Viele Unternehmen testen aktuell die neuen Flex-Angebote. Dies ist nur teilweise getrieben von dem Wunsch nach Flexibilität in den Konditionen. Auch der Vorteil einer einfachen Anmietung ohne Ausbau, Möbelbeschaffung und Betreiben der Fläche macht Flex Office attraktiv. Und gerade in Städten wie Berlin ist die Auswahl konventioneller Flächen manchmal zu klein, so dass man sich am Ende für Flex Office entscheidet“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing, JLL Germany. „Wir sind darum überzeugt, dass flexible Büroflächen einen festen Platz in den Unternehmensportfolios der Zukunft haben werden.“

Zwar benötigten nicht alle Unternehmen flexible Arbeitsplätze, aber die überwiegende Mehrheit werde ihre Nutzung in den kommenden fünf Jahren deutlich erhöhen. Leimbach: „Selbst in einem ausgesprochen konservativen Basisszenario, in dem flexible Büroflächen nur 5 bis 10 Prozent der Unternehmensportfolios stellen, gibt es erhebliches Wachstumspotenzial für flexible Büroformen im Vergleich zum aktuellen Anteil an Büroflächen.“

Nachfrageentwicklung könnte abweichend vom Gesamtmarkt verlaufen

Was passiert, wenn die Konjunktur und damit der Wind an den Immobilienmärkten dreht? Die Entwicklung der Nachfrage könnte über den Zyklus hinweg durchaus abweichend vom Gesamtmarkt verlaufen. „Flex Office-Betreiber könnten sogar profitieren, wenn in der Krise Flexibilität höher bewertet wird als Kosteneinsparungen“, so Leimbach. „Auch wenn nicht alle Flex Office-Betreiber eine Krise überleben können, wird uns dieses Büroformat langfristig begleiten.“

* Business Center, Coworking-Flächen und Hybrid-Modelle. Während Business Center hochwertig ausgestattete Einzel- und Teambüros plus Büro-Service vermieten, liefern Coworking-Anbieter ihren Mitgliedern Arbeitsplätze in offenen Bereichen (Fokus auf Kollaboration). Hybrid-Modelle sind eine Mischung aus geschlossenen Büros und Coworking-Flächen.

Mehr Informationen zum Markt für flexible Büroflächen finden Sie in der Studie „Disruption or Distraction“ von JLL