Erbbaurecht in deutschen Metropolen von wachsendem Interesse

FRANKFURT, 13. März 2019 - Noch finden Erbbaurechtstransaktionen in Deutschland in vergleichsweise geringem Umfang statt. Von knapp 30.000 Immobilien-Bewertungen, die JLL seit 2016 in Deutschland durchgeführt hat, lagen in 4,5 % der Fälle Erbbaurechte zugrunde. „Das kompetitive Marktumfeld und der enorme Renditedruck haben aber zunehmend positiven Einfluss auf die Liquidität des Marktes für Erbbaurechtstransaktionen. In deutschen Metropolen ist das Erbbaurecht von wachsendem Interesse“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Welche Chancen und Risiken ergeben sich aus Investorensicht? Wie sieht der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien im Erbbaurecht in den Big 7-Städten aus? Unter anderen mit diesen Fragen befasst sich eine aktuelle Untersuchung von JLL.

Grundbesitz auf Zeit

In Deutschland kommt Erbbaurecht im Gewerbebereich häufig bei einer besonderen wirtschaftspolitischen, kulturhistorischen sowie gebietshoheitlichen Interessenslage zur Anwendung, bei Flug- und Bahnhöfen etwa, Häfen, ehemaligen Regierungssiedlungen oder Standort- und Wirtschaftsförderungen. Dabei ist Erbbaurecht über alle Nutzungsarten hinweg vertreten.

In Frankfurt am Main etwa werden seit Jahren städtische Grundstücke in der Regel durch Erbbaurechtsbestellung vergeben. Die Stadt hält derzeit rund 4.500 Erbbaurechte, überwiegend für wohngenutzte Grundstücke. Die Stadt Hamburg will laut dem dortigen Senat den Erbbaurechtsanteil von bisher 4,3 % stark erhöhen. Der Erbbauzins bei Neuabschlüssen wurde für Gewerbegrundstücke im vergangenen Jahr auf 2,2 % p.a. gesenkt. Rund 4.400 Erbbaurechte hat die Hansestadt bisher vergeben. Das Land Berlin plant, Erbbauzinsen für Neuverträge zu senken – vor dem Hintergrund der Niedrigzinsen auf dem Kapitalmarkt. Für Gewerbeobjekte soll der Zins von derzeit 6,5 % auf 3,25 % sinken. Bisher hat Berlin etwa 4.100 Erbbaurechte vergeben.

Erbbaurecht keine deutsche Besonderheit

Ähnliche Rechtsinstitute in unterschiedlicher Ausgestaltung sind in vielen anderen Ländern als Form des Immobilienbesitzes weitaus gängiger als in Deutschland. Meistens tritt dabei ebenfalls die öffentliche Hand als Erbbaurechtsgeber auf. 

Anleger grundsätzlich aufgeschlossen

„Investoren zeigen sich unserer Erfahrung nach grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber möglichen Investitionen in Erbbau-Immobilien. Nur ein geringer Prozentsatz schließt Erbbaurechtstransaktionen kategorisch aus. Speziell bei deutschen Investoren jedoch ist eine gewisse Skepsis wahrnehmbar“, erklärt Timo Tschammler. Die höchste Bereitschaft, in Immobilien im Erbbaurecht zu investieren, lässt sich bei Private Equity Fonds, Corporates sowie privaten Investoren erkennen.

Ein Vorteil einer Investition in eine Erbbauimmobilie liegt darin, dass sich höhere Eigenkapitalrenditen erzielen lassen, da das dazugehörige Grundstück nicht erworben wird. „Damit ergibt sich die Möglichkeit der zeitlich begrenzten Nutzung eines Grundstückes bei geringerer Kapitalbindung“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Auch ist der jährliche Erbbauzins bei vermieteten Objekten steuerlich als Aufwand absetzbar, während Investitionen in Grund und Boden nach deutschem Steuerrecht nicht abschreibungsfähig sind. Zusätzlich fallen Zahlungen von Erbbauzinsen nicht unter die steuerliche Schuldzinsengrenze, die sogenannte Zinsschranke für Unternehmen.“

„Gemessen an der gesamten Anzahl der analysierten Transaktionen* in den Jahren 2016 bis 2018 (knapp 2.400) war der Anteil der Erbbaurechtstransaktionen mit 2% noch recht klein (entsprechend 47 Transaktionen). Beim Blick auf das gesamte Transaktionsvolumen* von 98,4 Mrd. Euro konnte mit knapp 5 % ein etwas höherer Anteil notiert werden. Jährlich wurden dabei zwischen 1,5 und 1,7 Mrd. Euro in Immobilien im Erbbaurecht investiert, insgesamt 4,7 Mrd. Euro“, erklärt Matthias Barthauer, JLL Research. Auf Büroimmobilien entfiel im genannten Zeitraum der größte Anteil, 52% entsprachen 2,42 Mrd. Euro. Mit deutlichem Abstand folgten Hotels (16 %) und Einzelhandelsimmobilien (15 %). Barthauer ergänzt: „Der regionale Schwerpunkt lag in Frankfurt. Insgesamt 2 Mrd. Euro wurden hier in Immobilien im Erbbaurecht investiert. In der Mainmetropole gingen zwischen 2016 und 2018 immerhin fünf der insgesamt 14 Transaktionen im dreistelligen Euro-Millionenbereich mit Immobilien im Erbbaurecht über die Bühne. Darunter war der Verkauf des Bürokomplexes Frankfurt Airport Center (FAC) in der zweiten Jahreshälfte 2018 durch Madison International Realty und Peakside Capital an ein Joint Venture aus Godewind und ERWE. Hinter Frankfurt sind München mit 1,15 Mrd. Euro und Hamburg mit knapp 800 Mio. Euro Erbbaurecht-Transaktionsvolumen platziert.“

Käufer aus dem Ausland mit hohem Anteil an Erbbaurechts-Transaktionen – unter deutschen Investoren durchaus Skepsis

Käufer aus dem Ausland haben einen hohen Anteil am Transaktionsvolumen von Immobilien im Erbbaurecht. 2016 betrug er sogar 95 % (bei insgesamt 12 Transaktionen); von 2016 bis 2018 lag er im Schnitt bei 80 % (bei 33 Transaktionen). Zum Vergleich: Beim gesamten Investmentvolumen der Big 7* notiert der Anteil der ausländischen Investoren bei nur 50 %, entsprechend 49 Mrd. Euro.

„Viele ausländische Investoren sind häufig aus ihrem Heimatland mit der Thematik von Erbbaurechten vertraut. Daher überrascht es nicht, dass die Rangfolge der Investorenländer mit einem Anteil von 39 % von den USA angeführt wird. Dort haben die sogenannten „ground leases“ auf den Immobilienmärkten eine hohe Relevanz. Auch in Südkorea, auf Platz zwei mit 18 %, sind Erbbaurechte gängig“, so Timo Tschammler. Und weiter: „Unter manchen deutschen Investoren herrscht dagegen durchaus Skepsis bei der Investition in Erbbaurechte. Eine Befragung ausgewählter institutioneller Investoren hat ergeben, dass für die Akzeptanz eines Erbbaurechts eine Laufzeit von mindestens 50 Jahren vorliegen bzw. dass die Laufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer der Immobilie übersteigen muss. Zudem ist für einen Erwerb relevant, dass der Erbbauzins langfristig kalkulierbar und vertraglich gesichert ist. Ebenso wird absolute Klarheit über den Heimfallanspruch gefordert.“

Erbbaurecht wird Immobilienbranche stärker bestimmen - Künftig höherer Stellenwert

„Zwar belegen die genannten Transaktionszahlen von Immobilien im Erbbaurecht deren Ausnahme, sie stellen dennoch einen nicht zu vernachlässigenden Teil des gesamten Immobilienmarktes dar. Zumal sich Erbbaurechte auch keinesfalls von der aktuellen Marktentwicklung abkoppeln, sondern in ähnlichem Maße an Preissteigerungen partizipieren wie Immobilien mit Grundstücken im Volleigentum“, so Ralf Kemper.

Timo Tschammler abschließend: „Die aktuell in vielen Teilen Deutschlands – vor allem innerhalb der großen Ballungsgebiete und Wachstumsregionen – angespannten und hochpreisigen Immobilienmärkte werfen ein neues Licht auf das altbewährte Heilmittel ‚Erbbaurecht‘ und gelten zunehmend als Mittel der Politik zur Regulierung der Märkte.“ Tschammler weiter: „Wenn den politischen Ankündigungen Taten folgen, dann müssen sich die Akteure der Immobilienbranche zwangsläufig vermehrt mit Erbbaurechten auseinandersetzen. Dies betrifft zum einen die Entwickler, die auf Grundstücken, die sie dann im Erbbaurecht erhalten, Immobilien bauen, als auch die Investoren, die entweder frühzeitig im Rahmen einer Projektentwicklung oder als Endinvestor die Immobilien erwerben. Das Transaktionsvolumen von Erbbaurechtsimmobilien dürfte mittelfristig zunehmen.“