Erholung auf den europäischen Büromärkten

Stabile Nachfrage besonders für hochwertige Büroflächen

29. Juli 2021
  • Gewichteter europäischer Büromietpreis-Index im zweiten Quartal 2021 stabil
  • Europäischer Büroflächenumsatz mit 2,3 Mio. m² im zweiten Quartal 26 Prozent über dem Vorjahr.
  • Europäische Leerstandsquote mit leichtem Anstieg im zweiten Quartal auf 7,5 Prozent  

Nach dem erneuten Lockdown und wirtschaftlichen Schrumpfung im ersten Quartal sind die Corona-Fallzahlen aufgrund fortgeschrittener Impfkampagnen im Laufe des zweiten Quartals zurückgegangen. Die Regierungen haben in der Folge die Beschränkungen zurückgefahren, Unternehmen und Verbraucher erhöhten ihre Aktivitäten. Das Verbrauchervertrauen hat sich erholt und bis zum Quartalsende sein prä-pandemisches Niveau erreicht. Während bereits seit Mitte letzten Jahres für das verarbeitende Gewerbe lebhafte Aktivitäten notiert werden konnten, zeigte der stärker betroffene Dienstleistungssektor erst in den letzten Monaten Phasen einer starken Erholung. Die Unterstützung durch eine lockere Geldpolitik und staatliche Ausgabenprogramme blieb weitgehend bestehen. In Kombination mit einer weiter anziehenden Erholung besteht Optimismus, dass erneute wirtschaftliche Schäden – wie Arbeitslosigkeit und Unternehmensinsolvenzen – abgewendet werden.

Viele europäische Länder könnten ihr Vorkrisenniveau beim BIP voraussichtlich noch in diesem Jahr erreichen. Ein Schwachpunkt der Erholungsgeschichte sind Inflationssorgen, die durch globale Liefer- und Kapazitätsengpässe, Rohstoffpreisspekulationen und Arbeitskräftemängel noch verstärkt werden könnten. Die Inflation wird 2021 steigen, die Zielrate der Zentralbanken in vielen Ländern wird, wenn auch nicht übermäßig stark, übertroffen. Folge: die Verbraucherpreise werden steigen. Allerdings wird von einer eher kurzfristigen Dauer ausgegangen.

Nur zwei Märkte mit Mietpreis-Zuwachs

Der gewichtete europäische nominale Spitzenmietpreis-Index von JLL für Büroflächen* hat sich im zweiten Quartal nicht verändert, hauptsächlich zurückzuführen auf den Mangel an verfügbarem Angebot an 1-A-Flächen. Im Jahresvergleich (Q 2 2021/Q 2 2020) korrespondiert der Anstieg um 0,2 Prozent mit der niedrigsten Wachstumsrate seit 2015, damit deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 3,7 Prozent.  Gegenüber dem Zehnjahres-schnitt kann immerhin noch ein Plus von 2,3 Prozent notiert werden.

Veränderungen unter den 24 Index-Städten gab es gegenüber dem Vorquartal nur in drei Märkten: ein Mietzuwachs im Spitzen-segment und zwar innerhalb neuer Büroentwicklungen im CBD von Lyon (+6,3 % auf 340 Euro/m²/Jahr und Stockholm (+1,3 % auf 749 Euro /m²/Jahr sowie ein Rückgang in Paris. Dort sind die Spitzenmieten im zweiten Quartal um 1,1 Prozent auf 920 Euro/m²/Jahr. gesunken. Die Spitzenmieten in allen anderen Indexstädten blieben im zweiten Quartal unverändert.

Anders sieht es beim Blick auf den effektiven Netto-Spitzenmieten-Index aus. Der ging im zweiten Quartal 2021 (gegenüber Q1) um -0,1 Prozent zurück, im Jahresvergleich schlägt ein Minus von 2,3 Prozent zu Buche. 15 Indexstädte verzeichneten einen Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2020. Märkte wie Prag (-14,1%), Barcelona (-8,2%), Madrid (-7,9%, Moskau (-6,7%) und Utrecht (-6,6%) treiben die Marktdynamik hin zu mieterfreundlicheren Konditionen, während Städte wie Hamburg (+3,3 gegenüber Vorjahr) und Edinburgh (+2,8%) eher vermieterfreundlich bleiben.

2021 wird voraussichtlich einen deutlichen Anstieg der Mietanreize sehen, da Vermieter ihre Erträge sichern wollen, insbesondere bei Pipeline-Projekten für 2021-2023.

In 2021 könnten einige europäische Städte einen Rückgang der Büro-Spitzenmieten im niedrigen einstelligen Bereich erfahren. Für die meisten Städte wird aber eine stabile Entwicklung erwartet. Mietpreis-Steigerungspotentiale werden unter den deutschen Immobilienhochburgen für Berlin (+2,6%) und Köln (+1,9 %) prognostiziert. Insgesamt könnte sich der europäische Büromietpreis-Index Ende 2021 bei einem Minus von 0,1 Prozent bewegen. Für 2022 wird in den meisten Teilen Europas wieder mit einer Erholung der Mieten gerechnet. Angebotsstarke Märkte allerdings, wie Paris und Dublin, müssen wahrscheinlich einen anhaltenden Druck im Spitzensegment aushalten. Selbst mit einer leichten Erholung Ende 2022 dürfte die europäische Mietprognose dann um -2,9 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt liegen.

Büroflächen-Umsatz legt zu

Nach einer anfänglichen Erholung Mitte des ersten Quartals mit Anzeichen einer weiteren positiven Entwicklung bei Anmietungsaktivitäten zeigt der europäische Büroflächenumsatz im zweiten Quartal ein Plus von 9 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2021 auf 2,3 Mio. m² und ein Plus von 28 Prozent im Jahresvergleich. Summiert kommen die ersten sechs Monate mit ca. 4,52 Mio. m² auf ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr.  In 15 Märkten gab es einen Umsatzzuwachs, in neun einen Rückgang.

Für den europäischen Büromarkt bleibt die Einschätzung auf Basis einer anhaltenden, guten Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen vorsichtig positiv. Insbesondere Gebäude, die der ESG-Agenda auf Nutzerseite entgegenkommen und eine hochwertige Ausstattung und Gesundheits-Zertifizierungen bieten, sind stark nachgefragt.

Europaweit mehren sich die Anzeichen, dass sich Anmietungsvorhaben verändert haben. Etliche Mieter gaben an, sich vor dem Hintergrund der Pandemie für weniger Fläche entschieden zu haben als ursprünglich geplant. Erfreulicherweise nehmen die Verhandlungen für Mietvertragsabschlüsse zu, ein Hinweis auf eine mögliche starke Erholung im zweiten Halbjahr 2021.

Bei den meisten Aktivitäten im zweiten Quartal handelte es sich um kleine bis mittelgroße Anmietungen, mit einem bemerkenswerten Anstieg von Unternehmen aus der Technologie- und Rechtsberatung.  Größere Flächenanmietungen ab 5.000 m² waren im zweiten Quartal in Paris und London zu sehen. In den deutschen Immobilienhochburgen zeigten München, Berlin, und Frankfurt solche Abschlüsse, im gesamten ersten Halbjahr immerhin 27.

Die zunehmenden Aktivitäten im zweiten Quartal waren insbesondere in Südeuropa zu beobachten - von einem allerdings recht niedrigen Niveau ein Jahr zuvor: Mailand (+79 %) Madrid (+70 %) und Barcelona (+20 %). Noch deutlicher fiel das Plus in Luxemburg(+106%) und Budapest (+88 % ) aus. Lyon kam auf ein Plus von +57 Prozent, Moskau legte um 35 Prozent zu. Einbußen mussten Brüssel (-34%) und Amsterdam (-26%) hinnehmen.

London notierte das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie mit einem Büroflächenumsatz von 150.000 m², ein Plus von 42 Prozent im Jahresvergleich. Dies wurde u.a. möglich durch die Anmietungen von 14.600 m² durch IBM und 12.200 m² durch JLL für deren jeweiligen neuen Hauptquartiere. In Europas größtem Büroflächenmarkt Paris erreichte die Vermietungsaktivität im zweiten Quartal 423.000 m² (+ 107 % gegenüber Vorjahr.). Insbesondere die Sektoren Biowissenschaften, Bildung, öffentliche Verwaltung, Recht und Finanzen waren in der französischen Hauptstadt sehr aktiv. Sie sind sehr finanzstark und häufig bestrebt, ihren Mitarbeitern ein erstklassiges Arbeitsumfeld zu bieten.

In Deutschland erreichten die sieben Immobilienhochburgen im zweiten Quartal einen Büroflächenumsatz von 575.000 m². Die insgesamt rund 1,3 Mio. m² im ersten halben Jahr machen deutlich, dass eine noch vorherrschende Unsicherheit dynamischere Anmietungsaktivitäten auf den deutschen Büro-Vermietungsmärkten verhindert hat. Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigen sich im Trend keine Veränderung gegenüber den ersten drei Monaten. Am Ende des ersten Halbjahres kann für vier der sieben Hochburgen ein Plus registriert werden, mit Köln und Frankfurt an der Spitze (jeweils fast + 50 %). Es folgen Hamburg (+ 34 %) und Berlin mit immerhin noch + 6 Prozent. Die in der Hauptstadt umgesetzten rund 366.000 m² bilden das höchste Umsatzvolumen unter den deutschen Big7. Dagegen liegen Düsseldorf, Stuttgart und auch München mit relativen Verlusten zwischen 30 und 37 Prozent nach wie vor deutlich hinter dem Vorjahr zurück. Besonders größere Unternehmen mit mehreren Standorten oder mit heterogenen Büroflächenkonzepten sortieren sich aktuell neu. Der kurz- bis mittelfristige Ausblick für den weiteren Jahresverlauf ist vor dem Hintergrund der komplexen Gemengelage aber durchaus hoffnungsfroh.

Europaweit wird eine Zunahme der Nachfrage im zweiten Halbjahr erwartet. Der Zehnjahresschnitt von 11,6 Mio. m² wird allerdings nicht erreicht werden. Mit prognostizierten ca. 9,2 Mio. m² könnte das Umsatzvolumen 2021 aber um 15 Prozent gegenüber 2020 zulegen.

Starker Zuwachs an Büro-Fertigstellungen

Die Leerstandsquote in Europa stieg im sechsten Quartal in Folge und lag Ende Juni 2021 bei 7,5 Prozent – ein Plus von 30 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal. Es ist der höchste Stand seit 2017.  Generell gilt, dass der Leerstand in 1A-Flächen historisch niedrig ist.

Vier der 24 Indexstädte verzeichneten im zweiten Quartal 2021 einen Rückgang der Leerstände: Amsterdam (-30 Basispunkte auf 4,1%), Budapest (-20 Basispunkte auf 8,7%), Barcelona (-10 Basispunkte auf 4,0%) und Lyon (-10 Basispunkte auf 6,7%). In 16 Märkten legte das verfügbare Angebot zu, darunter mit den stärksten Zuwächsen Dublin (+100 Basispunkte auf 12,7%), London City (+ 90 Bps auf 8,2 %, während London Westend ein Minus von 30 bps auf 7,0 % aufweist), Berlin (+50 Basispunkte auf 3,9%), Warschau (+50 Basispunkte auf 11,9%), Stockholm (+50 Basispunkte auf 11,0%) und Paris (+ 40 Basispunkte auf 7,3%). In Brüssel, Mailand, Edinburgh und Madrid blieb der Leerstand stabil.

Der bereits im ersten Quartal konstatierte Anstieg der Leerstände in den deutschen Immobilienhochburgen hat sich auch in den Monaten April bis Juni fortgesetzt. Aktuell stehen in den Big7 mehr als 4 Mio.m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von etwas über 1 Mio. m² oder 35 Prozent gegenüber Ende Juni 2020. Frankfurt zeigt mit einem Plus von 5 Prozent den geringsten Leerstandsanstieg im Jahresvergleich (auf 6,6%). In Stuttgart sank der Leerstand sogar noch einmal um 9 Prozent, die Leerstandsquote hat die 2 Prozent wieder unterschritten. Bis zum Ende des Jahres erwartet JLL einen weiteren moderaten Zuwachs der Leerstände in den Big 7 auf 4,5 Prozent im Schnitt. Neben leerstehenden Bestandsflächen üben nun auch Neubauflächen aufgrund steigender spekulativer Anteile zumindest einen gewissen Druck auf die Leerstände aus, wobei davon auszugehen ist, dass sich der Büromarkt grundsätzlich immer stärker ausdifferenzieren wird: Moderne und flexible gestaltbare Büros bleiben nachgefragt, während Büros, die nur starre Konzepte ermöglichen und auch unter Nachhaltigkeitsaspekten nicht punkten können, weniger Abnehmer finden.

In Europa dürfte der Büroflächen-Leerstand bis Ende des laufenden Jahres leicht auf 7,7 Prozent steigen. Die Untermietflächen haben sich inzwischen stabilisiert, es ist zu erwarten, dass sie analog der Entwicklung in den USA abnehmen werden. In London beispielsweise wurden eine Reihe von Untermietverträgen rückgängig gemacht, da die Unternehmen von einer stärken Rückkehr der Mitarbeiter in die Büroflächen ausgehen.

Die Projektentwicklungs-Pipeline nimmt europaweit Fahrt auf, rund 1,2 Millionen m² wurden im zweiten Quartal 2021 fertiggestellt, 14 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Auf Paris (227.000 m²), London (217.000 m²) und Moskau (137.000 m²) entfiel der Löwenanteil. Im zweiten Halbjahr 2021 werden weitere 4 Mio. m² auf den Markt kommen. Insgesamt erreichen die Bürofertigstellungen 2021 dann 6,9 Mio. m² , immerhin 55 Prozent  über dem Volumen von 2020. 

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de