Europäische Büroimmobilienmärkte unbeeindruckt von den vieldimensionalen Risiken

Description

Set Publication Date in Page Properties

Europäische Büroimmobilienuhr - Kommentar und Charts [PDF]

  • ​Europäischer Büro-Mietpreisindex von JLL steigt im 2. Quartal 2018 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,7%.

  • Für das Gesamtjahr 2018 könnte das europäische Mietpreiswachstum mit 3,4% den 5-Jahresschnitt (2,8%) deutlich übersteigen.

  • Umsatzstärkstes 2. Quartal aller Zeiten sorgt auf europäischem Büroflächenmarkt für ein Halbjahresvolumen von 6,5 Mio. m², ein Plus von 6% gegenüber dem Vorjahr

  • Die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 2. Quartal 2018 auf 6,7% gesunken – der niedrigste Stand seit 2002.


Europäische Büronutzermärkte

Während vor einem Jahr das Wachstum in Europa alle Erwartungen übertroffen hatte, muss für das 1. Halbjahr 2018 ein leichter Rückgang der Wirtschaftstätigkeit notiert werden. Die Prognosen (Oxford Economics, Ende Juni 2018) für die beiden größten Volkswirtschaften Deutschland und Frankreich tendierten für 2018 und für das kommende Jahr eher zu einer leichten Abschwächung ihres Wirtschaftswachstums. In Großbritannien sind die jüngsten Wirtschaftsdaten zwar optimistischer als erwartet, die politischen Turbulenzen dürften allerdings die Notwendigkeit vertrauensbildender Maßnahmen konterkarieren.

Vor dem Hintergrund der weltpolitisch schwierigen Gemengelage zeigt der europäische Büroflächenmarkt allerdings wenig Anzeichen einer Abschwächung, das derzeitige Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum bietet genug Bodenhaftung für eine weiterhin starke Nachfrage und ein solides Umsatzniveau mit einem Mietpreiswachstum, das das langfristige Mittel erneut übertreffen wird.

Verlängerter Mietpreiszyklus

Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL* legte im 2. Quartal 2018 um 0,7% gegenüber den drei vorangegangenen Monaten zu. 10 der 24 Indexstädte verzeichneten dabei ein Mietpreiswachstum (Q 1 2018: 11), am stärksten in Utrecht (+ 6 %), darüber hinaus u.a. auch in Berlin, Frankfurt, München, Mailand, Madrid und Barcelona. In den anderen 14 Märkten u.a. Düsseldorf, Hamburg, Brüssel, London, Paris sowie in den osteuropäischen Index-Märkten blieben die Spitzenmieten stabil.

Dieses positive Ergebnis war eine Folge des knapper werdenden Angebots erstklassiger Flächen und einer soliden Nachfrage nach Spitzenflächen. Das gilt auch für Amsterdam mit einem Zuwachs von 2,5 %. Stockholm, wo der Markt aufgrund weniger Projektentwicklungen äußerst angespannt bleibt, kommt auf ein Plus von 1,4%. In Deutschland performten mit leicht übers Quartal steigenden Werten München (+1,4%) und Frankfurt (1,3%), minimal auch Berlin, das im Jahresvergleich (Q 2 2018/Q2 2017) immerhin um satte 12,5 % zugelegt hat. Hamburg und Düsseldorf zeigen im zweiten Quartal keine Veränderung. Unverändert ist auf Basis einer auch im zweiten Quartal anhaltend robusten Nutzernachfrage die Spitzenmiete in London geblieben – dies trotz der Unsicherheiten im Makro-Umfeld. In anderen britischen Städten zeigten die Spitzenmieten ein nach wie vor erfreuliches Wachstum, angeführt von Glasgow mit einem Plus von 6,7 % gegenüber dem Vorquartal. Ein prozentualer Mietpreiszuwachs von 3,1 % für erstklassige Objekte in 1 A-Lage wurde im südeuropäischen Madrid registriert. Auch Mailand (+1,7%) und Barcelona (+1,0%) gehörten in der Region zu den Märkten mit weiteren Anstiegen.

Für den jährlichen Mietpreiszuwachs (Q 2 2018/Q2 2017) schlug europaweit zur Jahresmitte 2018 ein Plus von 4,1% zu Buche, übersteigt damit den Zuwachs des 5-Jahresschnitts (+ 2,1 %) und des 10-Jahresschnitts in Höhe von 0,3 % deutlich.

In der europäischen Immobilienuhr von JLL, die vierteljährlich aufführt, in welchem Mietpreiszyklus sich die jeweiligen Märkte aktuell befinden, wird für das 2. Quartal 2018 ein „verlängerter“ Zyklus erkennbar. Die meisten Märkte bewegen sich in der Phase eines „verlangsamten Mietpreiswachstums“. Dies bedeutet aber nicht grundsätzlich, dass ein Ansteigen der Mieten der Vergangenheit angehört, belegt etwa durch die Performance der meisten deutschen Büroflächenmärkte in den letzten Jahren. So notierte München, das 24 Quartale in Folge zwischen 9 und 12 Uhr positioniert ist, während dieses Zeitraums ein Wachstum der Spitzenmieten um 23% und liegt jetzt bei 37,50 Euro/m²/Monat, die unter den deutschen Big 7 nach Frankfurt (38 Euro/m²/Monat) zweithöchste Spitzenmiete.

Die Performance der Vermietungsmärkte bleibt insgesamt hoch. Zur Jahresmitte befindet sich mit Istanbul nur eine Stadt in der Uhr auf der Seite des rückläufigen Mietpreises.

Eine nach wie vor robuste Nutzeraktivität und eine eingeschränkte Projektentwicklung wird die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen begrenzen und für einen weiteren Anstieg der Mieten sorgen: in 2018 deutlich auf rund 3,4%. Für 2019 wird ein Wachstum von 1,9% erwartet.

Umsatzprognose für 2018 angehoben

Das mit 3,4 Mio. m² Büroflächen umsatzstärkste, jemals verzeichnete zweite Quartal (+ 5 % gegenüber dem Vorjahresquartal) hat zusammen mit den ersten drei Monaten zu einem Halbjahresvolumen von 6,5 Mio. m² geführt, ein Ergebnis, das den 5- und 10- Jahresschnitt um 18 % bzw. 22 % übertrifft. 15 von 24 Indexmärkte zeigten im 2. Quartal einen Anstieg zwischen 3% (in Lyon) und 81 % (in Budapest). Bemerkenswert ist die Zunahme des Umsatzes in den mittel- und osteuropäischen Märkten während der Monate April bis Ende Juni, deren zyklische Erholung auf verbesserten Arbeitsmarktdaten und dem Wachstum des BIP gründet: Mit einem deutlichen Plus von 33 % auf 817.000 m² (überproportional in Budapest und Moskau (+52%), Warschau kam auf ein Plus von 17%) stand sie im Jahresvergleich einem nahezu unveränderten Ergebnis in Westeuropa gegenüber. Hier führten Stockholm (38 %) und Mailand (27 %), in denen die Nachfrage und die Stimmung unter den Nutzern deutlich zugelegt hat, die Statistik für das zweite Quartal an.

London musste auch im 2. Quartal mit einem Umsatzvolumen von 259.000 m² einen Rückgang von 4% im Jahresvergleich hinnehmen, lag damit noch 2 % über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Damit erreichte die britische Metropole ein Halbjahresergebnis von 482.000 m². In der französischen Hauptstadt zeigte der Umsatz demgegenüber keinerlei Anzeichen einer Abschwächung. Die Stimmung auf dem Pariser Markt wird immer besser. Im 2. Quartal 2018 stieg der Umsatz auf 644.000 m², ein Plus von 24% gegenüber Vorjahr und das zweitstärkste 2. Quartal in den letzten 10 Jahren. Von Januar bis Ende Juni machte das Volumen 1,33 Mio. m² aus.

Die für Deutschland Ende des ersten Quartals thematisierte Frage nach „Trendwende oder Zwangspause beim Vermietungsvolumen in den deutschen Big 7“ lässt sich drei Monate später mit ‚Zwangspause‘ beantworten. Auch wenn im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr in Berlin, Frankfurt und Hamburg Einbußen zu notieren waren, für das gesamte Halbjahr konnte in den Big7 ein Umsatzvolumen registriert werden, das sich mit 1,83 Mio. m² auf einem nahezu identischen Niveau mit dem Vorjahr bewegte. Die fundamentalen Arbeitsmarktdaten sind nach wie vor intakt und ungeachtet der politischen Turbulenzen und der konjunkturellen Volatilitäten suchen die Unternehmen nach wie vor händeringend nach Fachpersonal. Diese Suche ist nicht immer von Erfolg gekrönt. So bleiben manche Expansionspläne in der Schublade und in der Folge wird ein möglicher Umzug aufgeschoben. Und selbst wenn ein Umzug anvisiert und geplant ist, lässt sich dieser angesichts des weiter voranschreitenden Mangels an geeigneten Büroflächen nicht immer realisieren.

Auf Basis der weiter dynamischen europaweiten Nachfrage nach Büroflächen wurde die Umsatzprognose für die europäischen Märkte in 2018 auf 13,2 Mio. m² angehoben: zwar immer noch unter dem Rekord-Ergebnis von 2017 (13,7 Mio. m²), aber 13% über dem 5-Jahresschnitt, 18% über dem 10-Jahresschnitt.

Niedrigste Leerstandsquote seit 2002

Die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 2. Quartal 2018 um 30 Basispunkte auf 6,7% gesunken, dem niedrigsten Stand seit dem 3. Quartal 2002. Eine Vermietungstätigkeit auf hohem Niveau kompensierte die vermehrten Fertigstellungen von Projektentwicklungen in den meisten Städten. 20 der 24 Index-Städte konnten im 2. Quartal einen Rückgang im Leerstand vorweisen, angeführt von Moskau (-110 Basispunkte auf 12,0%), Prag (-100 Basispunkte auf 6,2%) und Utrecht (-90 Basispunkte auf 6,9%). In drei Städten blieb die Quote stabil, nur Dublin musste einen Anstieg um 140 Basispunkte auf 8,5% hinnehmen.

Die über die deutschen Big 7 kumulierte Leerstandsquote reduzierte sich erneut innerhalb der letzten drei Monate um 20 Basispunkte auf 4,3 %. Das kurzfristig zur Verfügung stehende Angebot an Bürofläche ist mit über 7 % nur noch in Düsseldorf und in Frankfurt als ausreichend zu beschreiben. In den anderen Hochburgen liegen die Leerstandsquoten zwischen 4,6 % in Hamburg und 2,3 % in Stuttgart. Für Nutzer, die umziehen oder expandieren möchten, schränkt sich die Auswahl an Bestandsflächen insofern weiter ein. Für sie bleibt der Abschluss in einer Projektentwicklung oder sie weichen zumindest temporär in eine Coworking- oder Business Center-Fläche aus.

Der Projektentwicklungszyklus hat in Europa weiter Fahrt aufgenommen, allein im 2. Quartal 2018 wurden 1,1 Mio. m² Flächen fertig gestellt (+ 77 % gegenüber Q 1 2018), ein Großteil in Paris (24 %) und London (20%). Bis zur Jahresmitte 2018 liegt das Fertigstellungsvolumen europaweit insgesamt bei 1,8 Mio. m² Bürofläche. Drei Märkte werden im zweiten Halbjahr die meisten Projektentwicklungen sehen: neben der französischen und britischen Hauptstadt ist es mit München eine der deutschen Big 7. Zusammen machen sie 40% der gesamten Pipeline in den kommenden sechs Monaten aus (3,0 Mio. m²). Bedenkt man den geringen spekulativen Anteil und das Rekord-Tief der Leerstände in Kontinentaleuropa, ist die Pipeline nicht übertrieben. Fertigstellungen in einer Größenordnung von knapp 5 Mio. m² in 2018, rund 6 Mio. m² in 2019 sowie 6,9 Mio. m² in 2020 dürfte der Angebots-Knappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten nicht genügend entgegensetzen.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.