Exorbitantes Immobilienjahr in Frankfurt

Am Main ragen nicht nur die Hochhäuser in den Himmel

09. Januar 2019

FRANKFURT, 09. Januar 2019 - Zehn Jahre nach der Lehman-Pleite und trotz zahlreicher politischer Unwägbarkeiten weltweit, sowie einem nach wie vor völlig undefinierten Brexit blickt die deutsche Finanzmetropole am Main auf ein exorbitantes Immobilienjahr 2018 zurück. Das gilt im Besonderen für den Investmentmarkt mit einem Allzeithoch im Transaktionsvolumen, aber auch für den Vermietungsmarkt mit dem drittbesten Ergebnis in seiner Umsatzstatistik. Quasi unbeeindruckt von allen Widrigkeiten ragen am Main nicht nur die Hochhäuser in den Himmel. Die Mietpreise steigen weiter, die Kaufpreise auch, beides genährt durch ein nicht ausreichendes Angebot an adäquaten Flächen.

Investmentmarkt Frankfurt Transaktionsvolumen 2018

Ungebremste Nachfrage nach attraktiven Objekten

Wegen zahlreicher Überhangmandate aus dem Jahr 2017 war der Frankfurter Investmentmarkt mit einem Schnellstart ins Jahr 2018 katapultiert worden, gefolgt von einer anhaltend ungebremsten Nachfrage nach attraktiven Objekten. „Nach sechs Monaten hatten wir für das Gesamtjahr ein Ergebnis von 8 Mrd. Euro für möglich gehalten, über dem bisherigen Rekordvolumen aus dem Jahr 2016. Was allerdings niemand für möglich gehalten hatte: die Hausse ging eben auch im zweiten Halbjahr weiter“, so Christian Lanfer, Senior Team Leader Office Investment JLL Frankfurt. Sowohl das dritte als auch das vierte Quartal knackten jeweils die 3 Mrd. Euro-Marke, was bis dato überhaupt nur ein einziges Mal in einer Stadt gelungen war (Berlin 2017).

Schlussendlich konnte ein Transaktionsvolumen* von 10,3 Mrd. Euro notiert werden, im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 44 Prozent, gegenüber dem 5- und 10-Jahresschnitt ein Plus von 72 bzw. 153 Prozent, alles Größenordnungen, die im zurückliegenden Jahr von keiner anderen Stadt in Deutschland erzielt wurden.

Inklusive „Living“* summierte sich das Transaktionsvolumen auf 11,6 Mrd. Euro, die prozentualen Vergleichswerte liegen leicht über den vorgenannten (49, 75 und 159 %).

Christian Lanfer kommentiert: „Sobald eine Transaktion abgeschlossen war, sprang gleich der nächste Eigentümer ein und stellte sein Gebäude ins Schaufenster der Welt. Dies einem Automatismus gleich, der sich nährte aus einer immensen Geldmenge, für die Investoren nach Einsatz in Immobilien suchten, nicht zuletzt auch aus Mangel an Alternativen.“ Die traditionell bei weitem stärkste Anlegergruppe waren auch 2018 die Asset/Fondsmanager, die mit einem Anteil von 42% ihre Kaufaktivitäten im Fünfjahresschnitt (33%) deutlich übertroffen haben.

Mit dem Allzeithoch hat sich die hessische Immobilienhochburg wieder an die Top-Position gesetzt, die sie 2017 an Berlin hatte abgeben müssen. Allerdings ist es nach 2016 auch erst das zweite Mal in den letzten zehn Jahren, dass Frankfurt den Spitzenplatz einnimmt. Und noch ein Vergleich: Das Transaktionsvolumen in Frankfurt war 2018 so hoch wie in Düsseldorf, Köln und Stuttgart zusammen. „Der Grund für die Attraktivität der Mainmetropole liegt in dem großen Angebot von handelbaren Immobilien, insbesondere von Objekten, die sowohl von in- und

ausländischen Anlegern gesucht werden. Und das sind großvolumige Büroimmobilien“, so Lanfer.

Unter den Top 10 Transaktionen sind neun Büroimmobilien

Von den Top 10 Transaktionen sind neun Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 4,1 Mrd. Euro, entsprechend 35 Prozent des Gesamtresultats. Erst auf Platz 10 kommt ein gemischt genutztes Objekt, das WestendGate. Darunter sind der Verkauf des Omniturms im dritten Quartal durch Tishman Speyer an Commerz Real für rund 700 Mio. Euro, der Verkauf des Trianon im Dezember von US-Investor North Star an das südkoreanische Finanzkonsortium IGIS/Hana Financial Investment für 670 Mio. Euro oder die Veräußerung des Eurotower in den letzten Dezembertagen durch Patrizia an Fubon Life, einer der größten taiwanesischen Versicherungsgesellschaften für ca. 530 Mio. Euro.

Noch nie so viele Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich

Insgesamt bilanzieren 29 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Das gab es noch nie. Gegenüber dem Vorjahr und 2015 mit der bisherigen höchsten Anzahl sind es immerhin 13 mehr mit einem Gesamtvolumen (inklusive Living) von 7,63 Mrd. Euro. Die Statistik weist Frankfurt deutschlandweit die vier größten Einzeltransaktionen zu und positioniert Frankfurt siebenmal unter den zehn größten Einzeltransaktionen.

Ausländische Investoren haben per Saldo ihren Immobilienbestand leicht aufgebaut, bleiben aber als Käufer (44 %) unter ihrem Fünfjahresschnitt (49 %). Bei den Top 10 sind sie als Käufer fünfmal vertreten.

Bevorzugte Assetklasse ist auch 2018 die Büroimmobilie mit einem Anteil von 73 Prozent, dem höchsten Wert unter den Big 7. 8,47 Mrd. Euro liegen 92 Prozent über dem Fünfjahresschnitt (4,42 Mrd. Euro). Auf Platz 2 positioniert sich Living*. In dieses Segment flossen knapp 1,4 Mrd. Euro. Alle anderen Bereiche, unter anderem Einzelhandel, Hotel und Logistik bewegen sich lediglich zwischen einem und fünf Prozent und damit in der Spanne auch ihres Fünfjahresschnitts.

Renditen im Sinkflug

„Erwartungsgemäß haben wir die niedrigsten Renditen in der Bankenlage gesehen“, so Lanfer. Lanfer weiter: „In Gesprächen auf der Expo Real in München hatten einige Investoren verkündet, die hohen Preise nicht mehr mitgehen zu wollen und sich stattdessen B-Städten zuzuwenden. Die Ankündigung war jedoch einmal mehr eine Sache, deren Umsetzung eine ganz andere. Der große Run auf die Secondary Cities blieb nämlich aus. Viele Investoren hatte der Mut auf dem Weg dorthin verlassen. Profiteure waren die B-Lagen im Frankfurter Stadtgebiet, ein Kompromiss, der wiederum steigende Preise und weiter sinkende Renditen in Niederrad, City West und in Frankfurts Osten nach sich zieht.“

Die Spitzenrendite bei Büroimmobilien liegt in Frankfurt mittlerweile bei 3,15 Prozent, dürfte damit allerdings langsam den Boden erreicht haben. Der Abstand zur Spitzenrendite für Objekte in Spitzenlagen, aber in B-Qualität beträgt 75 Basispunkte, für Top-Objekte in B-Lagen 30 Basispunkte. Deutlich weiter zurück gehen dürfte die Logistik-Spitzenrendite, von derzeit 4,10 Prozent auf 3,75 Prozent. Stabil bleibt es bei Geschäftshäusern in den Spitzenlagen: die 2,90 Prozent gelten seit Herbst 2017. Im Living-Segment gilt für Mehrfamilienhäuser (Neubau mit sehr guter Objekt- und Ausstattungsqualität in bester Lage) eine Spitzenrendite von 2,75 Prozent.

Investmentmarkt Frankfurt Spitzenrenditen 2018

Die Stunde der Projektentwickler?

Eigentlich sei nun die Stunde der Projektentwickler gekommen – der immensen Nachfrage und der aktuell sinkenden Leerstände wegen, meint Lanfer. Es gehe darum, neues Angebot für eine wachsende Nachfrage bereitzustellen. Lanfer: „Hier scheiden sich die Geister, in welche Himmelsrichtung die Ventile der Stadt Frankfurt den Druck der Nachfrage lenken werden.“ Heiße Kandidaten seien Eschborn und der Kaiserlei. Lanfer ergänzt: „Unabhängig vom Standort sehen sich die Entwickler aber mit massiven Baukostensteigerungen konfrontiert, die notwendig steigende Mieten in den Teilmärkten zur Folge haben und alle bisher gepflegten Statistiken durcheinanderwirbeln.“

Aber auch Investoren sehen sich an vertrauten Standorten plötzlich mit deutlich höheren Mieten konfrontiert und damit verbunden auch mit höheren Kaufpreisen. Damit verbunden ist eine Entscheidung von essentieller Tragweite: „Gehen die Investoren die gestiegenen Preise nicht mit, werden die Entwickler von den wachsenden Baukosten aufgefressen. Gehen die Entwickler das Risiko nicht ein, steigt die Nachfrage weiter, ohne auf zusätzliches Angebot zu treffen – mit weiter steigenden Mieten in der Konsequenz und Wertsteigerungen bei den Bestandsgebäuden“, so Lanfer. Und weiter: „Auf jeden Fall werden sich die Investoren an höhere Preise gewöhnen müssen. Und wie und wann die Projektentwickler welche Entscheidung treffen, wird das Jahr 2019 zeigen.“

„Die Nachfrage nach Immobilien am Main wird auch ohne weiteres Zutun deutscher Investoren steigen“, gibt sich Lanfer überzeugt: „Denn Frankreich mit den „Gelben Westen“ und England mit dem Brexit sorgen für eine größtmögliche Verunsicherung unter den Anlegern. Und Unsicherheit scheuen Investoren wie der Teufel das Weihwasser. Deutschland, und allen deutschen Städten voran: Frankfurt, wird also geradezu unfreiwillig den Status als sichere Investment-Insel ausbauen und rückt damit immer stärker in den Fokus auch des internationalen Investoren-Interesses. Für 2019 erwarten wir insofern einen weiter starken Investmentmarkt auf hohem Niveau. Der Fünfjahresschnitt von 6,6 Mrd. Euro könnte überschritten werden. Auch ein Transaktionsvolumen bis zu 8 Mrd. Euro ist nicht gänzlich ausgeschlossen“.

Anmerkung:

JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie „Living“, in der Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken zusammengefasst werden. Bis dato waren Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken im gewerblichen Transaktionsvolumen inkludiert. Um eine Vergleichbarkeit zu den veröffentlichten Ergebnissen in der Vergangenheit zu gewährleisten, ist neben dem gesamten Transaktionsvolumen, also inklusive Living, auch der Anteil des gewerblichen Transaktionsvolumens in bisheriger Definition ausgewiesen (ohne Wohnportfolios, aber mit Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken). Die Detailberechnungen beziehen sich dann nur jeweils auf das gesamte Transaktionsvolumen (d.h. inklusive Living).

Neben den traditionellen Assetklassen gewinnen alternative Nutzungsarten für institutionelle Investoren – darunter auch viele, die bislang ausschließlich in Büro- oder Einzelhandelsimmobilien investiert haben - immer mehr an Bedeutung. Hinzu kommt eine zunehmende Vermischung von Nutzungsarten innerhalb von Objekten oder Quartiersentwicklungen. Diesem Bedeutungszuwachs wird JLL Research mit der Umstellung gerecht.

Bürovermietungsmarkt: Expansionshunger dank positivem Wirtschaftsumfeld

Ein außergewöhnlich positives gesamtwirtschaftliches Umfeld hat den Vermietungsmarkt für Frankfurter Büros auch 2018 wieder mit überaus erfreulichen Umsatzvolumina verwöhnt: „Der stetig wachsende Expansionshunger der Unternehmen wurde zum wesentlichen Treiber der Vermietungsaktivitäten“, so Markus Kullmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. Auch wenn es nicht noch einmal für ein Rekordergebnis gereicht hat, mit 633.000 m² konnte 2018 auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt (Frankfurter Stadtgebiet sowie Offenbach-Kaiserlei und Eschborn) das drittbeste Vermietungsjahr überhaupt notiert werden. Nur das Vorjahr (711.000 m²) und das Jahr 2000 (697.000 m²) waren beim Umsatzvolumen noch stärker. Damit lag 2018 zwar 11 Prozent unter dem Vorjahr, toppte aber die langfristigen Durchschnittswerte um knapp (5-Jahresschnitt) bzw. über 30 Prozent (10-Jahresschnitt). Und das ohne starke Sondereffekte wie 2017, als die zwei größten Abschlüsse zusammengenommen allein für 100.000 m² verantwortlich zeichneten.

Bürovermietungsmarkt Frankfurt 2018

„Für die Stärke des Marktes spricht aber auch noch ein weiterer statistischer Wert“, so Kullmann. „Noch nie wurden in Frankfurt in einem Jahr so viele Abschlüsse getätigt, ein Allzeithoch, das 2018 alles bisher Dagewesene teilweise um Längen überragen lässt.“ Die Dealanzahl lag mit 715 rund 43 Prozent über dem 10- und knapp ein Viertel über dem 5-Jahresschnitt. Insbesondere die Sommermonate Juli bis September zeichneten sich durch eine, sowohl dem Umsatz als auch der Anzahl nach, untypisch hohe Vermietungstätigkeit aus, während der Jahresabschluss durch großvolumigere Deals geprägt war: allein die Hälfte der Top 10 wurde in den letzten drei Monaten abgeschlossen. „Für 2019 gehen wir nach zwei starken Jahren 2017 und 2018 von einem zwar etwas schwächeren, aber immer noch überdurchschnittlichen Umsatzvolumen aus: aus heutiger Sicht erwarten wir rund 550.000 m²“, prognostiziert Kullmann.

Der immer größer werdende Druck auf die Unternehmer durch den „War for Talents“ habe ein Übriges getan, um den Vermietungsmarkt am Main zu beflügeln: „Frankfurter Firmen sind dazu gezwungen, sich Gedanken über ihren aktuellen Standort zu machen, damit sie für qualifizierte Fachkräfte attraktiv bleiben. Aber auch viele Unternehmen aus dem Umland und aus ganz Deutschland beißen nolens volens in den sauren Apfel, bewegen sich in attraktivere Ballungsgebiete und akzeptieren höhere Mieten“, so Kullmann.

Potenzielle Mieter haben es schwer: Wenig Auswahl - Schwer kalkulierbare Ausbauzeiten

Nutzer werden gerade bei großflächigen Anfragen im Bestand oft nicht mehr fündig. Bezeichnend dafür zum einen, dass sechs der zehn größten Abschlüsse des Jahres auf projektierte Flächen entfielen, zum anderen, dass im mittleren Preissegment selbst Liegenschaften mit längeren Leerstandszeiten letztlich doch vermietet werden. Beispiele aus 2018 sind Deals in den Gebäuden Cielo, Atrium Plaza, The Squaire. Kullmann: „Eine Frage wird den Frankfurter Büromarkt das ganze Jahr über begleiten: Können sich die Eigentümer, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Baukosten und anziehender Angebotsmieten, mit weiter steigenden Mieten durchsetzen, oder gibt es eine ‚Schmerzgrenze‘, ab der sich die Nutzer für günstigere Lagen oder vermehrt für eine Verlängerung im Bestand, und damit gegen einen Umzug entscheiden?“

Besonders gefragt waren 2018 Flächen unterhalb der 1.000 m² - Marke: hier gab es starke Zuwächse bei Umsatzvolumen und Anzahl, konstant blieb andererseits die Größenklasse 5.000 m² - unter 10.000 m².

Mit Blick auf den immer weiter wachsenden Flächenmangel bringen sich die Flex-Office Anbieter immer mehr in Position. Kullmann: „Vor allem im CBD waren dies erneut mit die größten Player, allerdings mit nicht ganz klaren Anmietungsstrategien. Dabeisein war und ist eben alles. Insofern rücken auch B-Standorte wie das Ostend zunehmend in den Fokus der ‚Co-Worker‘.“

Mit insgesamt 58.000 m² in 2018, drei Viertel davon allein im CBD, haben Flexible Office Space Anbieter ihr Umsatzvolumen gegenüber 2017 absolut um 12.000 m² und prozentual von 6,5 auf 9 Prozent erhöht. Für sich betrachtet hätte diese Nutzergruppe im gesamten Markt damit einen vorderen Platz in der Umsatzstatistik belegt. Sie trug dazu bei, dass „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit über 150.000 m² (rund ein Viertel des Umsatzvolumens) auch diesem Jahr den „Banken / Finanzdienstleistungen“ (rund 20 %) den Rang als umsatzstärkste Branche abliefen. Und dies obwohl letztere - in Gestalt der Commerzbank im „Cielo“ in der City West - für den mit 36.000 m² mit Abstand höchsten Abschluss des Jahres gesorgt haben. Den größten Abschluss eines Flexible Office Space Anbieters hatte eines der Projekte in der Bankenlage im Fokus: Spaces mietete rund 9.200 m² in dem im Umbau befindlichen Global Tower in der Neue Mainzer Straße 32-38, womit die Bankenlage, wenn auch mit bei weitem nicht mehr so hohen Abstand wie 2017, erneut die Teilmarkt-Statistik anführt. Zu den Gewinnern zählten dabei bereits angesprochene B-Lagen wie die City-West und Niederrad, jeweils mit einem Umsatzplus von 70 – 75 % und einer Verdoppelung des Umsatzanteils gegenüber 2017. Den zweiten Rang verteidigen konnte der im Vorjahr sehr starke Teilmarkt „West“. Die lange Zeit größte, dann auf den zweiten Platz verdrängte Anmietung der FAZ im Europaviertel (24.000 m² im ersten Quartal) und der drittgrößte Deal 2018, die Anmietung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte (15.800 m² zum Ende des Jahres), trugen dazu einen nicht unwesentlichen Anteil bei.

Flächenverfügbarkeit steigt in den nächsten Jahren langsam an

„Konkret mit dem BREXIT in Verbindung zu bringende Deals können wir für 2018 nicht vermelden“, so Kullmann. Die größten Finanzanbieter hätten sich bereits nicht nur durch Neuanmietungen, sondern auch durch Expansionen, Nachverhandlungen und arbeitsplatztechnischen Umstrukturierungen Luft verschafft. „Trotzdem“, so Kullmann weiter, „werden in den nächsten Monaten alle Augen noch gespannter nach London blicken und vor allem auf die Reaktionen der Unternehmen warten, unabhängig davon, wie der BREXIT konkret ausfällt.“ Was die Flächenverfügbarkeit und eventuelle Anfragen in diesem Zusammenhang angeht, wird die Frankfurter Bankenlage im Laufe des Jahres 2019 und darüber hinaus wieder über mehr Flächenauswahl verfügen, und zwar u.a. in Gestalt des OmniTurm, des MarienTurm, im MesseTurm, im GlobalTower, im Tower One, im Junghof Plaza, im FOUR usw. „Zu den Gewinnern könnten die Flexible Office Space Anbieter gehören, die in den letzten beiden Jahren massiv Fläche in der Bankenlage absorbiert haben und deren Flächen potentiell als Zwischenquartier dienen könnten“, betont Kullmann.

Neben immer weiter steigenden Kosten sind auch die für den Bau oder Ausbau erforderlichen Zeiten zunehmend schwieriger zu kalkulieren: „Sie stellen Mieter immer häufiger vor die Herausforderung, sich wesentlich früher mit ihrer Immobilienstrategie auseinandersetzen zu müssen. Sofern angemietete Flächen nicht rechtzeitig fertig werden, ist die Suche nach einem Zwischenquartier eine zwangsläufige Folge“, so Kullmann.

Zur hohen Vorvermietungsquote passt, dass im Gesamtjahr 2018 gerade einmal 20.000 m² frei verfügbar auf den Markt kamen, ein Grund für den weiteren Rückgang des Leerstands. Ende 2018 notierte die Leerstandsquote über das gesamte Marktgebiet hinweg bei 6,3 Prozent, 1,3 Prozentpunkte niedriger als ein Jahr zuvor. Und auch 2019 wird aus heutiger Sicht lediglich von einem Plus der frei verfügbaren Flächen von 56.000 m² ausgegangen, das Gros der insgesamt erwarteten 185.000 m² ist bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. Einen weiteren Sprung werden Fertigstellungsvolumina dann allerdings 2020 erleben - auf dann bis zu 300.000 m².

Bis auf zwei zeigten alle Frankfurter Teilmärkte einen prozentualen Rückgang der Leerstandsquote, der stärkste Rückgang (von 13,5 % auf 6,2 %) wurde in der City West notiert.

Die Bankenlage weist Ende 2018 nur noch 2,4 %. Quote und Leerstand haben sich innerhalb des letzten Jahres jeweils nahezu halbiert.

Bei weiter überdurchschnittlichem Vermietungsmarkt tendiert die Leerstandsquote bis zum Jahresende weiter abwärts – auf bis zu 6,0 % Ende 2019.

Von den im CBD derzeit im Bau befindlichen Flächen, die voraussichtlich 2019 und 2020 auf den Markt kommen werden (175.000 m²), sind allerdings nur noch 65.000 m² verfügbar, 2019 sind nur noch 35.000 m² frei. „Wenn man berücksichtigt, dass im CBD im 5-jährigen Mittel (2014-2018) rund 45.000 m² jährlich allein in Projektentwicklungen vermietet (oder von Eigennutzer nachgefragt) werden, wird deutlich, dass die Projekt-Pipeline dringend wachsen muss, um den suchenden Unternehmen ausreichend Raum zu geben“, so Kullmann.

Die hohe Nachfragedynamik mit überschaubarer Angebotsseite hat auch 2018 wieder zu steigenden Mieten geführt. Das gilt nicht nur für die Spitzenmiete, die Ende 2018 auf 40 Euro/m²/Monat geklettert ist. In vielen Teilmärkten ist sowohl das obere als auch das untere Ende der Mietpreisspanne gestiegen. „Die ganz billigen Flächen gibt es inzwischen in vielen Lagen einfach nicht mehr. Dies ist ganz überwiegend dem Nachfrageüberhang geschuldet, hilft aber gleichzeitig bei Projektentwicklungen, die steigenden Baukosten abzufedern“, so Markus Kullmann. Und weiter: „Für Ende 2019 gehen wir von einer Spitzenmiete von 41 Euro/m²/Monat aus.“

Konkurrenz um Flächen wächst – Bedarf für Koordination und Absprache mit dem Umland

Die starke Bevölkerungszunahme und die Firmenexpansionen stellen die Stadt Frankfurt weiter vor großen Herausforderungen: die Flächennutzungskonkurrenz wächst in verschiedenen Bereichen (Wohnen, Wirtschaft, Verkehr). Bürohochhäuser treten zunehmend in Standortkonkurrenz mit Wohnhochhäusern. „Vor diesem Hintergrund wird mit Spannung für 2020 / 2021 die Aktualisierung des Hochhausrahmenplans durch die Stadt Frankfurt erwartet. Auch die Notwendigkeit der Kooperation mit dem Umland wächst, oft ein Aspekt, bei dem es im Rhein-Main-Gebiet Optimierungsbedarf gibt. Punkten kann die Region nur mit gemeinsam erarbeiteten Lösungen aller Beteiligten“, so Markus Kullmann abschließend.