Flächenumsatz in den Büroimmobilienmärkten der Big 7 sinkt - Mieten steigen weiter

07. Januar 2019

FRANKFURT, 07. Januar 2019 – Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft hat sich zum Jahresende 2018 eingetrübt. Ende November ist der ifo-Geschäftsklimaindex zum dritten Mal in Folge gesunken, allerdings von einem hohen Niveau herkommend. Sowohl die Beurteilung der aktuellen Lage war schlechter als auch die Erwartungen. Dennoch: Führende Institute rechnen im neuen Jahr mit einem anhaltenden Aufwärtstrend. Auch wenn das Wirtschaftswachstum angesichts der zunehmenden Risiko- und Abkühlungsfaktoren nicht mehr ganz so stark ausfallen dürfte, rechnet derzeit kein einziges Institut mit einer Rezession im Jahr 2019. „Mit Argusaugen und einer Portion Nervosität blicken aber insbesondere die exportorientierten Unternehmen über den Kanal nach London und über den großen Teich nach Washington. Sowohl ein ‚No-Deal-Szenario‘ im Brexit-Gezerre als auch eine Erhöhung der Einfuhrzölle im Gefolge einer Verschärfung des Handelsstreits zwischen den USA und China stellen die beiden gefährlichsten Brandherde für die deutsche Konjunktur dar“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Das Bruttoinlandsprodukt soll laut Consensus Forecast 2018 um real 1,8 % und damit leicht unter dem Wert der vorangegangenen zwei Jahre wachsen. Für 2019 wird ein weiter leicht reduziertes Wachstum in Höhe von 1,6 % erwartet. Der Arbeitsmarkt sendet aber weiterhin positive Signale und trotzt damit der abflauenden Konjunktur. 2018 hatten 44,8 Millionen Menschen in Deutschland einen Job, die Zahl der Beschäftigten kletterte im vergangenen Jahr auf den Rekordstand der Wiedervereinigung im Jahr 1991. Nach vorläufigen Berechnungen sorgte eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte für diese positive Entwicklung. Verglichen mit 2017 nahm die Erwerbstätigkeit um 562.000 Personen oder 1,3 Prozent zu. Insgesamt setzte sich der nun seit 13 Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit fort, wobei besonders im Dienstleistungssektor neue Jobs geschaffen wurden.

Büroflächenumsatz gesunken, verbleibt aber auf hohem Niveau

Aufgrund wachsender Beschäftigtenzahlen ist auch die Büroflächennachfrage der Unternehmen hoch. Im Gesamtjahr 2018 lag das Büroflächenumsatzvolumen in den Big 7 bei knapp 4 Mio. m². Das vergangene Jahr reihte sich somit auf Platz 2 in der ewigen Statistik hinter dem Jahr 2017 ein, das Minus fiel mit 6,5% allerdings moderat aus. Und es gilt zu relativieren: „Der Umsatzrückgang ist angesichts des Beschäftigungswachstums nicht auf eine nachlassende Expansionstätigkeit oder eine erlahmte Umzugsbereitschaft der Unternehmen zurückzuführen. Vielmehr konnten einige geplante Umzüge aufgrund eines nicht vorhandenen Angebotes an passenden Büroflächen nicht realisiert werden. Diesen Zusammenhang belegt auch die gestiegene Nettoabsorption, die sich im Gesamtjahr und in der Aggregation über die Big 7 auf 1,2 Mio. m² belief. Sie liegt damit noch einmal um 10% über dem Vorjahresniveau und gleichzeitig auf dem höchsten Stand der letzten 5 Jahre - trotz steigender Flächeneffizienz bei Neuanmietungen und folglich weniger Fläche pro Arbeitsplatz“, so Tschammler.

Tschammler weiter: „Im Blick voraus auf 2019 ist ein weiterer Rückgang des Büroflächenumsatzes abzusehen. Primär weiterhin zunächst aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit, im Laufe des Jahres könnte sich allerdings in Folge einer weiteren konjunkturellen Abschwächung ein zusätzlicher Nachfragerückgang einstellen. Dies muss vor dem Hintergrund der aktuell labilen und unsicheren Konjunkturaussichten im Konjunktiv formuliert werden. Wir sind uns aber sicher, dass das Umsatzniveau zum Jahresende 2019 im historischen Kontext allerdings auf einem hohen Niveau bleiben wird.“

Mit Blick auf die einzelnen Märkte vollzieht sich der Umsatzrückgang in sechs der sieben Immobilienhochburgen. Einzig in Düsseldorf konnte ein Umsatzwachstum gegenüber 2017 auf 415.000 m² konstatiert werden (+ 6%). Angeführt wird die Umsatzstatistik aber auch 2018 von München und Berlin. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde die Millionen-Schallmauer mit 975.000 m² auch 2018 knapp verpasst, der Rückgang gegenüber 2017 fiel mit 2% relativ milde aus. Etwas deutlicher reduzierte sich der Umsatz in der deutschen Hauptstadt. Die nun registrierten knapp 842.000 m² entsprechen einem Rückgang von fast 11% gegenüber 2017. Prozentual den stärksten Rückgang musste allerdings Stuttgart mit fast 16% hinnehmen. „Sicherlich kein Zufall, dass sowohl Stuttgart als auch Berlin über die geringsten Leerstandsquoten verfügen, deshalb gilt es auch hier zu betonen, dass der Umsatzrückgang nicht auf ein nachlassendes Anmietungsinteresse der Unternehmen zurückzuführen ist, sondern schlicht auf mangelndes Flächenangebot“, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Marktbedeutung flexibler Büroflächenbetreiber steigt, sinkende Leerstände verhindern stärkere Expansion

Bereits im Vorjahr zeigte sich die Umsatzstärke von Anbietern flexibler Büroarbeitsplätze. Auch 2018 hält deren Expansionstätigkeit an. Der Anteil dieser Branche am Flächenumsatz beträgt wie im Vorjahr 6 % - in Toplagen (CBD) sind es sogar 16 %. „Allerdings: Die Flächenknappheit in Toplagen erschwert auch deren Expansionspläne. Bei einem höheren Angebot würden die Umsätze deutlich höher ausfallen“, so Scheunemann.

Die Problematik sinkender Leerstände betraf im vergangenen Jahr natürlich alle Unternehmen und Branchen und hat sich wie ein roter Faden durch das Jahr gezogen. Die Leerstandsquote in den Big 7 notiert am Jahresende bei 3,6 % und damit 1,1%-Punkte niedriger als Ende 2017. In jeder der Big 7 reduzierte sich das Leerstandsvolumen in der 12-Monatsbetrachtung im zweistelligen Prozentbereich mit den signifikantesten Rückgängen in Berlin und Köln. So liegt die Quote Ende Dezember in Berlin bei nur noch 2% und auch in Stuttgart zeigt sie sich mit 2,2% nur marginal höher. Mittlerweile rutschte der Leerstand auch in München unter die 3%- und in Hamburg unter die 4%-Marke. „Die Flächenknappheit in einigen Teilmärkten wirkt seit geraumer Zeit als starkes Hemmnis für die unternehmerische Entwicklung. In sechs Münchener und je drei Berliner und Stuttgarter Teilmärkten liegt die Leerstandsquote mittlerweile teils deutlich unter 1%“, erklärt Helge Scheunemann.

Scheunemann weiter: „Teilweise sind das bereits dramatische Flächenengpässe und es stellt sich die Frage, ob die Leerstände noch weiter sinken können. Unter Berücksichtigung der aktuellen Fertigstellungszahlen für 2019 gehen wir davon aus, dass die Quoten auch im laufenden Jahr noch einmal leicht nachgeben und in der Aggregation auf 3,5% sinken werden. Mittelfristig deutet sich aber ein Richtungswechsel an und in Stuttgart und München erwarten wir sogar wieder leicht steigende Leerstände.“

Fertigstellungen wachsen nur moderat und geplante Entwicklungen verschieben sich

Die Bürofertigstellungen sind im Gesamtjahr 2018 um knapp 8% auf 927.000 m² gegenüber 2017 gestiegen. Die höchsten Volumina entfielen dabei auf München mit fast 300.000 m² und Berlin mit 147.000 m².

Eigentlich sollte das Neubauvolumen in den nächsten zwei Jahren wieder deutlich anziehen, doch die aktuellen Auswertungen zeigen erneut signifikante zeitliche Verschiebungen der Projekte. So werden 2019 nur noch 1,68 Mio. m² an Neubauflächen erwartet (anstatt der noch zum Herbst prognostizierten 1,8 Mio. m²) und auch für 2020 sank das projektierte Volumen um rund 200.000 m² auf nunmehr knapp 2,1 Mio. m². „Angesichts der niedrigen Leerstandsquoten sollte doch nun eigentlich die Stunde der Projektentwickler schlagen. Doch die hohe Auslastung der Baubranche, der Fachkräftemangel, die langen Genehmigungszeiten und die immer weiter steigenden Ausbau- und Baukosten behindern die Realisierung von geplanten Vorhaben. Und wenn neue Flächen fertiggestellt werden, sind diese oftmals bereits durch Vorvermietungen belegt“, berichtet Timo Tschammler. So sind von den anvisierten 1,68 Mio. m² in diesem Jahr nur noch etwa 481.000 m² frei (29%). Für 2020 sind es aktuell noch rund 60%, die für potenzielle Mieter zur Verfügung stehen. Tschammler weiter: „Sollte die Nachfragedynamik in den kommenden Wochen und Monaten aber anhalten, ist zu erwarten, dass sich dieser noch freie Flächenanteil schnell reduzieren wird.“

Mietpreise haben kräftig angezogen – weiteres Wachstum zu erwarten

Das seit geraumer Zeit bestehende Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Flächenangebot in Form eines hohen Nachfrageüberschusses hat bereits seit 2010 zu steigenden Mietpreisen in den Big 7 geführt. Allein 2018 betrug der Anstieg in der Aggregation über alle Big 7 hinweg 6,4%. Dabei zeigten alle sieben deutschen Immobilienhochburgen einen Zuwachs. Spitzenreiter im 12-Monatsvergleich sind Berlin (+13,3 %) und Köln (+6,8 %). Auch 2019 wird das Wachstum – dann allerdings mit verminderter Stärke (3,5%) - anhalten. „Und Ende des Jahres könnte es sein, dass München Frankfurt in Bezug auf die Miete als teuersten Büromarkt ablösen wird“, vermutet Timo Tschammler.

Stärker noch als in den zentralen Innenstadtlagen der Städte, wo in der Regel die Spitzenmieten erzielt werden, zogen die Mietpreise in sekundären Lagen an. In den letzten 5 Jahren wurden für Zweit- und Drittlagen mit 23% bzw. 26% deutlich stärkere Zuwächse generiert als in den Toplagen, wenn auch von einem niedrigeren Ausgangsniveau herkommend. Dennoch zeigt diese Analyse, dass Teilmärke abseits von Prime durchaus attraktive Alternativen für Büronutzer darstellen.

Büroflächenumsatz 2018
Büroflächenleerstand 2018
Bürospitzenmieten 2018
Büroflächenumsatz, Büroflächenleerstand und Nettoabsorption von Büroflächen 2018
Büroflächenmarkt Deutschland 2018