Frankfurter Bürovermietungsmarkt startet verhalten: deutliche Umsatzsteigerung im Jahresverlauf erwartet

04. April 2019

FRANKFURT 4. April 2019 – 106.000 m² in den ersten drei Monaten 2019 sind für den Frankfurter Bürovermietungsmarkt ein eher verhaltener Start. „Gewiss – die Fakten zeigen einen unspektakulären Jahresbeginn“, so Markus Kullmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. Ein Minus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahresvolumen sei zwar kein Ruhmesblatt, könne aber relativiert werden, denn immerhin sei das erste Quartal 2018 das stärkste seit 2000 gewesen. In vielerlei Hinsicht spielten dabei Überhänge aus dem Rekordjahr 2017 eine Rolle und fanden damit Eingang in die Statistik, Bedingungen von denen 2019 nur geträumt werden könne.

Auch die langfristigen Vergleiche zeigen, dass das erste Quartal eher ein durchschnittliches, denn ein schwaches war: minus 8 Prozent gegenüber dem Fünf-Jahresdurchschnitt und minus zwei Prozent gegenüber dem Zehn-Jahresschnitt schlagen zu Buche. Kullmann weiter: „Der weitere Jahresverlauf 2019 hängt von mehreren, sich gegenseitig bedingenden oder ausgleichenden Faktoren ab: Zum einen von der Realisierung mehrerer großer Gesuche, zum anderen von der Bereitstellung bzw. Verfügbarkeit von größeren zusammenhängenden Flächen. Dabei darf nicht unterschätzt werden, dass Nutzer, die sich vor fünf oder zehn Jahren mit dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt auseinandergesetzt haben, mittlerweile ein völlig neues Pflaster vorfinden. Das ist geprägt von weniger Angebot, gestiegenen Mietpreisen, weniger Incentives, steigenden Baukosten und längeren Ausbauzeiten durch Kapazitätsauslastungen der Baufirmen.“

Markus Kullmann weiter: „Aktivitäten potentieller Nutzer im Hintergrund sind hoch, und vor allem höher als die aktuellen Umsatzzahlen vermuten lassen. Das Umsatzvolumen 2019 wird sich auch dieser Sucherdynamik wegen steigern, langsam zwar, aber stetig. Typischerweise könnte es erneut auf eine Jahresend-Rallye hinauslaufen. Alles in allem gehen wir aus heutiger Sicht von rund 550.000 m² aus. Damit wäre ein Ergebnis von fünf bzw. 14 Prozent oberhalb des Fünf- bzw. Zehn-Jahresschnitts erreicht.“ Für eine Einschätzung von Auswirkungen einer möglichen Umwälzung der Bankenlandschaft, die gerade Frankfurt betreffen würde, sei es ohnehin noch viel zu früh, so der Vermietungsexperte.     

Kullmann: „Trotz aller Hindernisse und Ungewissheiten fehle es auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt nicht an Aktivität.“ Die sei auch statistisch belegbar: Das Umsatzvolumen bleibt in den niedrigen Größenklassen nur minimal unter dem des – wie bereits erwähnt – sehr starken ersten Quartals 2018, nimmt aber in den höheren Größenkategorien deutlich ab. Es fehlen großflächige Deals. Lediglich eine Anmietung knapp über 10.000 m² (die GIZ mit 10.500 m² in den letzten Märztagen in Eschborn) und eine weitere über 5.000 m² durch die KPMG in ihrem Bestandsobjekt am Flughafen zieren das Tableau der Top-Deals, die Plätze drei bis zehn befinden sich im Bereich von 2.000 – 3.500 m².

Nach wie vor suchen Unternehmen grundsätzlich neue flexible Flächen mit Expansionsoptionen. Die aktuelle Marktlage stellt flächensuchende Unternehmen allerdings oftmals vor eine immer größer werdende Herausforderung, Lösungen für ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu finden mit den Alternativen: Verbleib in den Altflächen ohne weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale Teilmärkte mit gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit durch die Mitarbeiter oder Anmietungen in Projektenwicklungen mit Umzugstermin in ein bis drei Jahren. Alle Varianten bedeuteten aus unternehmerischer Sicht Einschnitte oder erheblichen Mehraufwand. Und an dieser Stelle kommen die inzwischen nicht mehr wegzudenkenden Flexible Office Space Anbieter bzw. deren Bestandsflächen ins Spiel.

Auch wenn ihr Umsatzanteil im ersten Quartal in Frankfurt lediglich bei vier Prozent lag (zum Vergleich: in Berlin waren es bei deutlich höherem Gesamtumsatzvolumen elf Prozent; in Köln sogar 13 Prozent), inklusive der größten Anmietung mit rund 2.600 m² durch Satellite Office am Opernplatz 14, „gehen wir davon aus, dass Expansionen und Anmietungen im Bereich der Flexible Offices im weiteren Jahresverlauf das Marktgeschehen noch stärker prägen werden“, so Kullmann

Flexible Office Space Anbieter werden der Branche „unternehmensbezogene Dienstleister“ zugerechnet, die gegenüber dem Vorjahr mit einem stabilen Umsatzvolumen den Platz an der Spitze mit gut einem Viertel des Umsatzes (25.000 m²) markiert. „Banken, Finanzdienstleistungen“ platzierten sich mit halb so hohem Volumen (gut 11.000 m²) erst auf dem dritten Rang.

Vor allem durch die Anmietung der GIZ konnte Eschborn als umsatzstärkster Teilmarkt die Bankenlage hinter sich lassen, die mit drei der zehn größten Anmietungen noch Platz zwei für sich verbucht, weiterhin gefolgt vom „Westend“. Nicht überraschend dabei, dass die drei genannten Topplatzierten auch die sind, in denen innerhalb des Zwölf-Monatszeitraums prozentual am meisten (bis zu knapp einem Drittel) Leerstand abgebaut werden konnte.  

Das Angebot für kurzfristige Anmietungen bleibt gerade in den stark gefragten Lagen weiterhin sehr eng. Nach einem Quartal mit einer bemerkenswerten „Null“ bei den Fertigstellungen steht die Bau-Pipeline für 2019 zwar bei 60.000 m² noch verfügbarer Flächen. Bei genauerem Hinsehen sind es aber lediglich zwei Projekte, in denen beispielsweise im CBD noch mindestens 5.000 m² verfügbar sind.

Starke Rückgänge werden bei der Leerstandquote für den weiteren Jahresverlauf 2019 nicht erwartet. JLL geht bis Ende 2019 von 6,2 Prozent aus. Ende März sind 6,4 Prozent der Flächen leer, ein um einen Prozentpunkt niedrigerer Wert als ein Jahr zuvor. „Die Bodenbildung beim Leerstand ist bereits deutlich absehbar“, so Kullmann.

Unverändert hoch bleibt die Spitzenmiete. Eine weitere Steigerung von aktuell 40,00 Euro/m²/Monat um einen Euro sei laut Markus Kullmann bis zum Jahresende möglich.