Frankfurter Investmentmarkt: Trotz Einbußen Ende relativ gut

Große Transaktionen von Büroimmobilien im letzten Quartal verhindern Einbruch

11. Januar 2021

FRANKFURT, 11. Januar 2021 – Deutschland gehört zu den Ländern, die traditionell über ein sehr starkes Kapitalpotential einheimischer Investoren verfügen – in Coronazeiten mit Fokus auf den Heimatmarkt und Core Assets. 2019 gehörten ihre Investmentaktivitäten noch zu den weltweit stärksten außerhalb des Landes. 2020 haben Wirtschaftsabschwung, nationale Lockdowns, Reisebeschränkungen aber sowohl inländische als auch vor allem ausländische Immobilieninvestoren ausgebremst. Das wird insgesamt bei den rückläufigen Transaktionsvolumina deutlich, die mit knapp 40 Mrd. Euro in den Big 7 immerhin ein Minus von 25 Prozent bilanzieren mussten.

Frankfurt konnte sich dabei mit einem Transaktionsvolumen[1] von 7,9 Mrd. Euro, 81 Prozent im Core- und Core+-Bereich sowie 63 Prozent durch deutsche Investoren im nationalen Investment-Ranking wieder an München vorbei auf Platz 2 schieben. Der Blick auf die Zehnjahresstatistik zeigt für Mainhattan zweimal Platz 1 (2016/2018), viermal Platz 2 (2013 bis 2015/2020) und dreimal Platz 3 (2011/2012/2019). Unerreicht die Hauptstadt Berlin, die die Investmentjahre seit 2011 achtmal als Spitzenreiter beendete, so auch im vergangenen Jahr mit sehr deutlichem Abstand (12,79 Mrd. Euro).

Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany: „Nahezu zielgenau war unsere Prognose vor einem Jahr. Nur dass es bis drei Monate vor Jahresende nicht danach aussah. Dann explodierte der Frankfurter Investmentmarkt geradezu. Durch in keiner Immobilienhochburg in keinem Quartal jemals erzielten Durchschnitts-Transaktionsgröße von 115 Mio. Euro konnten zwischen Oktober und Dezember 2020 die Einbußen auf dem Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt im Coronajahr unterm Strich doch noch in Schach gehalten werden.“  Lütgering weiter: „Um ein Viertel niedriger lag das Transaktionsvolumen allerdings gegenüber dem Vorjahr. Vor allem nach dem zweiten Quartal war eine große Verunsicherung der Investoren zu spüren. Nahezu paralysiert wartete ein Teil ab, fragte sich, ob trotz COVID-19 und Home Working Diskussionen die Büroimmobilie noch eine Zukunft hat, Transaktionen mit großem Volumen sinnvoll sind. Im vierten Quartal dann hatte die Zögerlichkeit ein Ende. Mainhattan wurde zumindest für drei Monate wieder einmal zur Boomtown.”

In Frankfurt wurden in den letzten drei Monaten insgesamt rund 30 Transaktionen, im teilweise mittleren dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen, davon allein zehn im Bürobereich. Dazu gehören u.a. der Verkauf des Silberturms, ehemalige Dresdner Bank Zentrale und heutiger Sitz

der Deutschen Bahn, an Imfarr und SN Beteiligungen Holding durch Samsung, die Veräußerung des Grand Campus durch Commerz Real an den Investmentmanager Arminius Group, der im Auftrag eines institutionellen Investors agierte, der Erwerb des zukünftigen Deka Headquarters durch DIC Asset in Frankfurt-Niederrad, sowie der Erwerb des zukünftigen FAZ Towers durch die Hansemerkur Grundvermögen AG. Allesamt Single Tenant Objekte mit langlaufenden Verträgen.

“Es ist schon bemerkenswert, dass im Coronajahr jenseits der 100 Millionen sogar zwei Abschlüsse mehr (25) und mit 64 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen der Anteil aller Abschlüsse in dieser Größenordnung höher lag als 2019”, so Lütgering. Immerhin auf etwas mehr als 5 Mrd. Euro kamen diese “Big Points”, auf die Top 5 Transaktionen entfielen rund 2 Mrd. Euro.

Alles in allem fällt durch das erfreuliche Ende auf dem Frankfurter Investmentmarkt der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt - darunter auch das Rekordjahr 2018 (11,59 Mrd. Euro) - mit minus 12 Prozent relativ moderat aus. Und die letzten zehn Jahre machen deutlich, auf welch hohem Niveau der Markt sich mittlerweile bewegt: 2020 schlug im Vergleich sogar ein Plus von 24 Prozent zu Buche.

Die Büroimmobilie bleibt in Frankfurt Anlegers favorisierte Assetklasse. Ihr Anteil von 65 Prozent in 2020 liegt auf dem 5-Jahresniveau. Zwar ist auch in der Mainmetropole die Anzahl der Bürotransaktionen deutlich zurückgegangen, von über 70 in 2019 auf rund 50. Von dem dabei erzielten Transaktionsvolumen in Höhe von 5,16 Mrd. Euro flossen aber erst in den letzten drei Monaten mit 10 Transaktionen bemerkenswerte 47 Prozent in Büroobjekte. Mit Ausnahme von Berlin, wo Living 2020 eine recht große Rolle gespielt hat, ist in allen anderen Immobilienhochburgen eine eindeutige Dominanz der Büroimmobilie zu sehen. Living kommt in der Mainmetropole auf einen Anteil von 14 Prozent, alle anderen Assetklassen bewegen sich zwischen 1 und 5 Prozent.

“Die Jahresenddynamik in Frankfurt zeigt, dass die Investoren überzeugt sind von der Büroimmobilie, Remote hin und home working her”, so Marcus Lütgering, und er ergänzt:Sicherlich wurden auch Kaufgelegenheiten wahrgenommen mit der Erwartung auf steigende Performance. Ich bin überzeugt, dass wir in ausgewählten Top-Lagen 2021 weiter sinkende Renditen sehen werden, dies vor allem vor dem Hintergrund anhaltender Niedrigzinsen und fehlender Anlagealternativen. Demgegenüber werden es Value Add- sowie opportunistische Produkte in den ersten Monaten schwer haben.

Das lag und liegt sowohl an einer zurückhaltenden Erwartung hinsichtlich zukünftiger Vermietungen als auch an einer stärkeren Zurückhaltung der Banken, Risiko behaftetes Produkt zu finanzieren. Abhängig von der Entwicklung der Vermietungsmärkte rechnen wir auch für diese Risikoklassen aber mit einer allmählichen Erholung der Preise.

„Die Tendenz der Anleger, aufgrund des seit einigen Jahren bestehenden Produktmangels in A-Lagen und an Core Produkten ihren Radius auf B-Standorten zu erweitern, hat sich verstärkt. Reichlich vorhandenes Kapital sucht sich zwangsläufig Ausweichmöglichkeiten. Objekte mit langlaufenden Mietverträgen in B-Lagen sind immer noch recht aggressiv bepreist. Daran hat sich auch wenig bei Objekten in guten Lagen mit Leerständen und Modernisierungsbedarf geändert“, kommentiert Lütgering.

Die Spitzenrenditen im Bürobereich sind weiter leicht gefallen auf 2,80 Prozent Ende Dezember, erwartet wird für 2021 eine weitere Renditekompression auf 2,70 Prozent. Für Objekte in B-Lagen  sind mittlerweile 3,05 Prozent zu notieren, und für Objekte in Spitzenlagen mit B-Qualität unverändert 3,75 Prozent. Geschäftshäuser in 1A-Lage zeigen seit Herbst 2017 mit 2,90 Prozent

keine Veränderung. Steigende Preise kennzeichnen den Logistikmarkt: in den letzten vier Jahren ist die Spitzenrendite von 4,90 auf 3,35 Prozent gefallen.

Marcus Lütgering abschließend: „Zwar ist die Pipeline durch die vor dem Jahresende noch zum Abschluss gekommenen großvolumigen Büro-Transaktionen derzeit für 2021 noch relativ überschaubar, im unteren dreistelligen Millionenbereich stehen aber bereits einige Objekte in ersten Verhandlungen. Die Pitchaktivitäten sind jedenfalls bereits höher als zu Beginn des letzten Jahres. Ab dem zweiten Quartal rechnen wir mit einer ansehnlichen Zahl an Vermarktungsstarts. Immer vorausgesetzt die Pandemie wird unter Kontrolle gebracht, die Wirtschaft zieht an, das Vertrauen der Nutzer und Investoren wächst,  mehr Investoren finden adäquate Objekte, das Angebot durch Verkaufswillige legt zu, ausländische Investoren treten wieder verstärkt auf – und alles zusammen tritt nicht nur ansatzweise ein, dann könnte sich das gesamte Transaktionsvolumen 2021 wieder auf einem Niveau um die 7 Mrd. Euro bewegen. 2021 liegt unstrittig ein hartes Stück Arbeit vor uns. Aber Immobilien sind und bleiben eine echte Alternative oder Beimischung im Portfolio von Investmentstrategen. Speziell in Krisenzeiten. Das ‚Prinzip Hoffnung‘ lebt. Auch in der Immobilienwelt am Main.“

 

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living 


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende September 2020 in über 80 Ländern mit weltweit über 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de