Global verhaltener Jahresbeginn auf den Gewerbeimmobilien-Investmentmärkten – nur die Region Asien-Pazifik punktet

Mit 156 Mrd. USD schwächstes Quartalsvolumen der letzten zwei Jahre

Mai 15, 2019

FRANKFURT, 15. Mai 2019 - Auch zum Jahresbeginn 2019 verunsicherten geopolitische und wirtschaftliche Unwägbarkeiten die Investoren. Der Rückgang des globalen Transaktionsvolumens bei gewerblichen Immobilien (Q1 2019/Q1 2018) lag bei acht Prozent. Dies entspricht einem Gesamtergebnis von 156 Mrd. USD*. In 16 von 43 analysierten Märkten mit jeweils über 100 Mio. USD lagen die Ergebnisse in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres höher als 2018, in 27 niedriger. „Das Transaktionsvolumen von 156 Mrd. USD, gleichbedeutend dem niedrigsten Volumen eines Quartals innerhalb der letzten zwei Jahre, reflektiert die komplexe Gemengelage aus der sich verlangsamenden weltweiten Konjunktur, der globalen Handelskonflikte, u.a. zwischen den USA und China, und der noch ungelösten Brexit-Frage. Dabei überwogen Rückgänge in den Regionen Amerika und EMEA Rekordergebnisse im asiatisch-pazifischen Raum“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: „Trotz dieser Unsicherheiten werden die Investoren nach wie vor von den starken Fundamentaldaten auf den Immobilienmärkten ermutigt. Obwohl die Immobilienrenditen niedrig bleiben, haben sinkende risikofreie Zinssätze in manchen Fällen dazu beigetragen, die Spreads zu stabilisieren oder, in einigen Fällen, zu erweitern, so dass Immobilieninvestitionen eine attraktive Anlageoption bleiben. Gleichzeitig gehen wir derzeit davon aus, dass Kapitalwerte und Mieten 2019 weiter leicht steigen werden.“ 

Hela Hinrichs, JLL EMEA Research, ergänzt: „In diesem Gesamtumfeld erwartet JLL für 2019 einen leichten Rückgang des weltweiten Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien um fünf bis zehn Prozent auf rund 690 Mrd. USD, nur in der asiatisch-pazifischen Region dürfte es bei einem Plus bleiben.“

Transaktionsvolumen in EMEA sinkt am stärksten – mehrere Faktoren schränken die Aktivität ein

Das Investitionsvolumen in EMEA lag im ersten Quartal 22 Prozent unter dem Vorjahresniveau, belief sich auf insgesamt 50 Mrd. USD. „Dies spiegelt eine spürbare Veränderung in der Dynamik seit Mitte letzten Jahres wider“, so Hela Hinrichs. Hinrichs weiter: „Wir erwarten einen Rückgang von etwa zehn Prozent in 2019 auf rund 270 Mrd. USD, ein Ergebnis entsprechend dem Niveau von 2016. Erwartet wird eine Abschwächung der Aktivitäten im Einzelhandelssektor; ein anhaltender Mangel an geeignetem Produkt in allen Assetklassen; steigende Preise, die die Aktivitäten im gesamten Jahresverlauf einschränken könnten.“

Für das erste Quartal 2019 sind im Jahresvergleich in EMEA für 17 der insgesamt 27 Länder mit einem Transaktionsvolumen von mindestens 100 Mio. USD Einbußen zu notieren, dazu gehören:

  • Die Investitionstätigkeit in UK war zwar höher als angesichts der politischen Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit zu erwarten gewesen wäre. Anstiege bei Hotels und alternative Investments haben geringere Volumina im Bürosektor zum Teil kompensieren können. Trotzdem ist unter dem Strich ein Rückgang von 18 Prozent auf 14,1 Mrd. USD zu notieren.
  • „Der Rückgang des Transaktionsvolumens in Deutschland um rund 20 Prozent in den ersten drei Monaten 2019 ist in erster Linie dem Produktmangel in allen Sektoren, dem Fehlen von großen Portfolioverkäufen und der geringeren durchschnittlichen Transaktionsgröße geschuldet. Mit 11,4 Mrd. USD gewerblichem Transaktionsvolumen bewegt sich das Ergebnis allerdings immer noch auf einem hohen Niveau. Der Durchschnitt der jeweils ersten Quartale 2014 – 2018 lag mit 11,2 Mrd. USD nur unwesentlich niedriger“, so Timo Tschammler.
  • Trotz der weiterhin hohen Anlegernachfrage verzeichnete auch Frankreich einen Rückgang des Investitionsvolumens (um 21% auf 4,8 Mrd. USD), hauptsächlich basierend auf Rückgänge im Büro- und Einzelhandelsbereich im ersten Quartal.

Zu den Ländern mit einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum gehörten u.a. Schweden (+ 58 % auf 2,8 Mrd. USD) sowie die Tschechische Republik mit einer Verdoppelung auf 1,3 Mrd. USD, Griechenland, Russland, Südafrika, die Türkei und einige kleinere Märkte in Mittel- und Osteuropa.

Verlangsamte Aktivität in der Region Amerika

Nach einem überdurchschnittlichen Jahr 2018 zeigte auch das Investmentvolumen in der Region Amerika im ersten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang, von acht Prozent auf 62 Mrd. USD. Neben dem mit Abstand größten Markt, den USA (minus 5 % auf 58,0 Mrd. USD), zeigten mit Kanada (- 17%), Brasilien (- 76%) und Mexiko (-76%) mussten auch die übrigen größeren Länder der Region zum Teil deutliche Rückgänge gegenüber dem Jahresbeginn 2018 hinnehmen.

„Da in diesem Jahr keine weiteren Zinssteigerungen der FED erwartet werden, steht den günstigen Finanzierungskosten der Ausblick auf ein bedeutend langsameres Wirtschaftswachstum gegenüber. Auch in der Region Amerika könnte das Transaktionsvolumen das Vorjahresresultat um rund zehn Prozent unterschreiten und sich damit auf dem seit 2015 niedrigsten Niveau bewegen“, so Hela Hinrichs.

Asien-Pazifik weiter auf Rekordkurs – Verdoppelung in China

Mit rund 45 Mrd. USD und einem Anstieg von 14 Prozent konnte der asiatisch-pazifische Raum eine neue Rekordmarke für das erste Quartal setzen, sechs der elf Länder mit über 100 Mio. investiertem Volumen konnten zulegen. Ein großer Teil dieses Wachstums ist China zuzuschreiben, das sein Transaktionsvolumen mit 17,4 Mrd. USD mehr als verdoppeln konnte. An Dynamik zugelegt, wenngleich auf deutlich geringerem absolutem Niveau, haben auch Südkorea (+ 28%) und Singapur (+ 71%). Rückgänge werden demgegenüber aus Hongkong (-11%), Japan (-21%) und Australien (- 44%) gemeldet. Für das Gesamtjahr 2019 rechnet JLL mit einem Plus in der Region von rund fünf Prozent.

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Anmerkung:

* Die Zahlen beziehen sich auf den Kauf einzelner gewerblich genutzter Immobilien oder eines Immobilienportfolios (oder Anteile an Special Purpose Vehicles (SPV) mit Immobilienbesitz) und beinhalten:

· Transaktionen im Wert von über 5 Millionen US-Dollar

· Zu den Assetklassen gehören Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik- und Industrieimmobilien, gemischte Nutzungen und „sonstiges” (einschließlich Pflegeheime, Studentenwohnheime etc.)

Die Daten beinhalten M&A von Immobiliengesellschaften, einschließlich REITs, bei denen bestimmte Bedingungen erfüllt sind

Nicht enthalten sind:

· Transaktionen auf Unternehmensebene, von Projektentwicklungen und Mehrfamilienhäusern