Globaler Bürovermietungsmarkt: Auswirkungen der Pandemie schlagen im zweiten Quartal durch

FRANKFURT, 21. August 2020 - Nach einem insgesamt bereits verhaltenen ersten Quartal mit einem Minus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nur zum Teil auf COVID-19 zurückzuführen, kam es auf den Büromärkten rund um den Globus im zweiten Quartal 2020 zu deutlichen Umsatzrückgängen. Mit einem Minus gegenüber dem Vorjahresquartal von 59 Prozent auf 4,51 Mio. m² bilanzierte das weltweite Umsatzvolumen einen höheren Rückgang gegenüber dem Vorjahr als in jedem Drei-Monats-Zeitraum während der globalen Finanzkrise 2008-2009. Insgesamt lag das Umsatzvolumen in den ersten sechs Monaten 2020 bei 12,87 Mio. m², 41 Prozent unter dem Vorjahr.

„Für Büronutzer steht aktuell die Kostenkontrolle im Fokus. Vielfach wurden Anmietungsentscheidungen verschoben oder auf Eis gelegt. Remote Working - Programme und veränderte Flächenerfordernisse aufgrund der notwendigen Abstandsregeln führen dazu, dass die Einschätzung des zukünftigen Flächenbedarfs erschwert wird. Der Bedarf wird kurz- und mittelfristig eingehenden Prüfungen unterzogen“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Besichtigungsaktivitäten seien während des Lockdowns praktisch zum Erliegen gekommen. Die Unsicherheiten und die damit verbundenen Herausforderungen zum einen bei der Standortsuche aber auch beim Flächenausbau seien eklatant. Auch die Dauer von Mietvertragsverhandlungen habe sich verlängert.

Angesichts der schwachen Nachfrage ist der globale Büroflächenleerstand über alle Regionen hinweg von 10,7 Prozent im ersten Quartal auf 11,2 Prozent im zweiten Quartal gestiegen.

„Weltweit befinden sich die Märkte nach dem Lockdown noch in unterschiedlichen Stadien, mancherorts sind jedoch bereits erste positive Zeichen der Erholung zu erkennen, zum Beispiel auf dem chinesischen Festland auf Grund der Aufhebung der Quarantänemaßnahmen“, so Hela Hinrichs.

Im weltweiten Durchschnitt gingen die Mietpreise gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zurück und notierten damit den ersten Quartalsrückgang seit Ende 2012. In vielen Märkten bewegen sich die Mieten in Richtung Korrektur. „Wie deutlich diese Korrektur sein wird, hängt von den Vor-Corona-Marktgegebenheiten ab. Generell haben Vermieter bei Mietvertragsverhandlungen eine der Situation angepasste Haltung eingenommen und der Sicherung von Belegung und Ertrag den Vorrang vor der Qualität der Mieter und den erzielbaren Mieten eingeräumt“, so Hinrichs.  

Überblick nach Regionen

• Nach Inkrafttreten der meisten Beschränkungen in der Region EMEA im März wurden im zweiten Quartal die meisten neuen Mietabschlüsse (außer denen, die für Unternehmen von entscheidender Bedeutung waren und sind) auf Eis gelegt. Das führte zu einem Rückgang des europäischen Büroflächenumsatzes in den Monaten April bis Ende Juni auf nahezu ein Rekordtief von 1,8 Mio. m², entsprechend einem Rückgang um 49 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Tempo von Vertragsverhandlungen ist und wird verhalten bleiben, solange sich Unternehmen mit einer „neuen Normalität“ arrangieren. Zu beobachten ist bereits ein wachsendes Interesse an Anmietungen aus Wachstumssektoren wie der Konsumgüterbranche, dem E-Commerce, der Neuen Medien oder Technologieunternehmen.

• In den USA sank das Umsatzvolumen im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr um rund zwei Drittel, der höchste jemals registrierte Rückgang eines Drei-Monats-Zeitraums im Jahresvergleich. Der Finanz- und der Technologiesektor notierten ähnliche Anmietungsniveaus. Großflächige Abschlüsse wurden hauptsächlich durch die Regierung, den Gesundheitssektor und von Krankenversicherungen getätigt. Die Co-Working-/ Flex Space-Betreiber haben im zweiten Quartal ihre Anmietungsaktivitäten stark zurückgefahren, einige verhandeln bestehende Mietverträge mit ihren Vermietern. Auf dem gesamten Vermietungsmarkt stiegen die Untermietflächen durch Flächenrückgaben und Remote-Working-Maßnahmen um über 10 Prozent.

• Ein deutlicher Rückgang des Umsatzvolumens wird auch aus der Region Asien-Pazifik gemeldet: gegenüber dem Vorjahr schlägt im zweiten Quartal ein Minus von 61 Prozent zu Buche. Dabei zeigte der Technologiesektor in Märkten wie Peking und Bengaluru eine größere Widerstandsfähigkeit. Neuvermietungen erfolgten auch durch Finanzunternehmen in Shanghai und Hongkong.

Weiter ungewisse Aussichten

„In der zweiten Jahreshälfte 2020 werden aller Augen auf die Fähigkeit der Märkte gerichtet sein, einer potenziellen zweiten Welle von COVID-19 standzuhalten. Aktuell entscheidend: die Reaktion der Nutzer auf das Ende der Lockdowns bzw. auf einen erneuten Lockdown und das allmähliche Wiedereinsetzen des Marktgeschehens“, wagt Hela Hinrichs einen Blick voraus. Die Verhandlungsposition der Mieter dürfte sich verbessern und gleichzeitig zu einer gewissen Erholung des Umsatzvolumens im dritten und vor allem im vierten Quartal beitragen. Obwohl die Bautätigkeit, die während des Lockdowns massiv beeinträchtigt wurde, in vielen Märkten wieder zu einem gewissen Normalitätsgrad zurückkehrt, sind bei Fertigstellungen bereits Verzögerungen bis zu 12 Monaten zu vermelden. Der Leerstand wird in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich weiter steigen, gleichzeitig werden die verhaltenen Anmietungen kurzfristig durch die schwächere Entwicklungspipeline teilweise abgefedert.