Große Büroflächen kann man in Stuttgart nur vom Plan mieten

Königsbau-Transaktion dominiert den Investmentmarkt auf allen Ebenen

10. April 2019

STUTTGART, 10. April 2019 – Auf einem gesunden Level ist der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt ins neue Jahr gestartet: Rund 86.000 m² stehen nach dem ersten Quartal zubuche und diesmal ist die Bilanz nicht durch einen großen Eigennutzer verzerrt. Zugleich hat die extrem geringe Leerstandsquote von 2,2 Prozent Konsequenzen, denn große Flächen werden mittlerweile vom Plan weg angemietet. Der Stuttgarter Investmentmarkt* verbucht zum Ende des ersten Quartals 2019 derweil ein Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro, was neun Prozent unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt. Zum ersten Mal gelingt Stuttgart damit ein Ergebnis, das über dem der anderen süddeutschen Metropole, nämlich München, liegt.

Bürovermietung erzielt zweitbesten Jahresauftakt seit 2009

Mit 86.000 m² liegt der Vermietungsmarkt zwar um gut vier Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Doch hatte damals Robert Bosch allein 50.000 m² als Eigennutzer beigesteuert und einen neuen Rekord für ein erstes Quartal aufgestellt. Das aktuelle Quartal ist der zweitbeste Jahresauftakt seit 2009 und langfristig kann sich der Wert erst recht gut sehen lassen, liegt er doch 20 Prozent über dem Fünf- und 59 Prozent über dem Zehnjahresschnitt. Die Zahl der Abschlüsse lag im ersten Quartal 2019 mit 57 genau zehn über dem Vergleichszeitraum 2018, jedoch auch deutlich unter dem mittleren und Langzeitschnitt.

Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart und bis 1. Juli interimistisch Niederlassungsleiter: „Wir sind auf dem Weg in ein gesundes Jahr mit einer bislang guten Mischung aus großen und kleineren Anmietungen über viele Teilmärkte verstreut – natürlich alles vor dem Hintergrund eines bereits seit Jahren anhaltenden Produktmangels. Deshalb halten wir vorerst an der Prognose für das Gesamtjahr von 240.000 m² fest.“

Der größte Abschluss im ersten Quartal entfiel diesmal auf den Teilmarkt Weilimdorf, wo Vector Informatik 25.000 m² im „W9“ angemietet hat. Mit Siemens und 20.000 m² auf dem Urbanic in Zuffenhausen gab es zudem einen zweiten Großabschluss, der nicht unter die Eigennutzer fällt. Erst mit weitem Abstand folgt ein unternehmensbezogener Dienstleister mit 3.700 m² in Vaihingen-Möhringen. „Vor allem Vaihingen wird derzeit massiv nachgefragt“, beobachtet Treier.

Diese drei größten Abschlüsse geben entsprechend auch die Rangliste der dynamischsten Teilmärkte vor. Erst auf Platz vier folgt die City mit 6.700 m², wo allerdings mit 20 Deals die meisten Abschlüsse verbucht wurden.

Besonders der EDV-Sektor legt im Jahresvergleich um rund 28.000 m² auf 29.000 m² zu und führt den Branchenvergleich an. Die Industrie muss sich dahinter mit 28.000 m² und dem ungewohnten zweiten Platz zufriedengeben.

Miet-Indizierungen laufen bereits bei Abschluss und nicht erst bei Einzug an

Abermals ging die Leerstandsquote auf mittlerweile nur noch 2,2 Prozent zurück. „Stuttgart ist praktisch vollvermietet. Wer heute größere, zusammenhängende Flächen sucht, muss vom Bauplan weg anmieten und eine Wartezeit von bis zu drei Jahren einkalkulieren. Oft laufen Miet-Indizierungen dabei schon bei Vertragsabschluss und somit vor dem Einzug an“, beschreibt Treier die Folgen des jahrelangen Produktmangels. „Viele gehen dabei ins Risiko und mieten mehr Fläche an, als sie aktuell brauchen, um mögliches Wachstum bis zum Einzug bereits jetzt einzurechnen oder die Flächen dann im Zweifel unterzuvermieten.“

Zwar wurden im ersten Quartal mehr als 61.000 m² Bürofläche fertiggestellt, doch entfiel mehr als die Hälfte davon auf Eigennutzer – darunter das Look21 und das Q4 – und vom Rest waren bei Fertigstellung nur noch rund 18.000 m² verfügbar. Insgesamt werden in Stuttgart derzeit knapp 280.000 m² Bürofläche gebaut, davon mehr als 100.000 m² in Vaihingen.

„Derweil sehen wir, dass sich die Preisschraube weiterdreht und die Bürospitzenmiete binnen eines Jahres von 23 auf 24 Euro gestiegen ist. Mittlerweile ist das Preissegment zwischen 15 und 20 Euro das mit Abstand stärkste und im ersten Quartal wurden 80 Prozent der Fläche in diesem Segment vermietet“, analysiert Treier. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist unterdessen von 13,25 Euro auf 13,81 Euro gestiegen.

Stuttgarter Investmentmarkt stemmt sich wacker gegen den negativen Bundestrend

Trotz des Rückgangs auf 650 Mio. Euro hat sich Stuttgart beachtlich gegen den Bundestrend gestemmt und schneidet mit einem Minus von neun Prozent deutlich besser ab als die Big 7 im Schnitt (-23 %). Auch langfristig kann sich das Ergebnis sehen lassen, liegt es doch 70 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre und sogar 132 Prozent über dem Zehnjahresschnitt. Größere Zuwachsraten kann aktuell nur Berlin vorweisen.

„Maßgeblich geprägt hat den Markt im ersten Quartal die Großtransaktion der Königsbau Passagen für 280 Mio. Euro von Evans Randall Investment an den italienischen Vermögensverwalter Antirion. Die Transaktion wirkt sich maßgeblich auf alle Bewertungskategorien aus“, analysiert Andreas Mader, Director Office Investment JLL Stuttgart. Der Königsbau verfügt über 27.000 m² Einzelhandels- und 18.000 m² Bürofläche und fällt somit in die Kategorie „Mischnutzung“. „Außerdem sind bereits wieder einige Objekte mit hohem Volumen im Markt beziehungsweise in Vorbereitung, so dass das Jahr noch sehr spannend werden wird.“

Bedingt durch die Königsbau-Transaktion fällt die Nutzungsart Büro mit 35 Prozent auf den ungewohnten zweiten Rang zurück, während Mischnutzung mit 43 Prozent an der Spitze thront. Keine andere Nutzungsart kommt auf mehr als acht Prozent.

Bei den Risikoklassen erzielt Core mit 54 Prozent mehr als die Hälfte des Investmentvolumens. Core Plus folgt mit 25 Prozent, ehe Value Add ein Fünftel auf sich vereint. Opportunistische Transaktionen wurden nur für vier Millionen Euro und damit weniger als ein Prozent abgeschlossen.

Entsprechend stark waren auf Käuferseite Asset/Fonds Manager mit 55 Prozent vertreten, gefolgt von Spezialfonds (20 %) und Corporates (11 %). Auf Verkäuferseite waren hingegen Private Equity / Hedge Fonds mit 43 Prozent dominant. Auf Rang zwei finden sich Asset/Fonds Manager (20 %) und Entwickler (12 %).

Internationale Investoren reduzieren Bestände um 177 Mio. Euro

Antirion sorgt mit seiner Großakquisition zudem dafür, dass internationale Investoren auf der Käuferseite mit 50 Prozent und damit neun Prozentpunkte über dem Fünfjahresschnitt vertreten sind. Auf Verkäuferseite liegen sie mit 77 Prozent derweil deutlich über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 37 Prozent. Entsprechend bauten sie ihre Bestände per Saldo um 177 Mio. Euro ab. „Wir sehen zwar viele neue Interessenten in Stuttgart – auch internationale. Aber letztlich kommen meist dennoch die am Markt etablierten Akteure zum Zug“, so Mader.

„Mittlerweile werden auch Transaktionen mit bis zu Faktor 28 realisiert, was die Rendite weiter drückt, so dass sie aktuell bei 3,05 Prozent rangiert. Bis Ende des laufenden Jahres dürfte sie sogar unter 3 Prozent, bei 2,95 Prozent, liegen“, prognostiziert Mader. Die Gründe liegen auf der Hand: Produktmangel, extremer Nachfrageüberhang und ein wirtschaftlich prosperierendes Umfeld. Das führt mittelfristig dazu, dass Investoren auch die regionalen Standorte Böblingen, Sindelfingen und Ludwigsburg zunehmend in den Fokus nehmen.

 

* Umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken