Hamburger Büromarkt: Mietpreisniveau so hoch wie noch nie

Spitzenrendite sinkt unter die 3-Prozent-Marke

08. April 2019

HAMBURG, 8. April 2019 – Der Hamburger Investmentmarkt startet 2019 deutlich schwächer als im Vorjahr. Mit 900 Millionen Euro liegt das Transaktionsvolumen* im ersten Quartal dieses Jahres 49 Prozent hinter dem Ergebnis des Jahres 2018 und 26 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Allerdings sind es immer noch 4 Prozent mehr als im Zehn-Jahres-Durchschnitt. Das rein gewerbliche Transaktionsvolumen liegt im ersten Quartal 2019 bei 506 Millionen Euro, 64 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Dennoch steht Hamburg in der Rangfolge der Big-7-Städte nach wie vor auf Platz 3 hinter Berlin und Frankfurt. 

„Während es im ersten Quartal 2018 noch vier Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gab, die zusammen allein 730 Millionen Euro auf die Waage brachten, waren es im ersten Quartal dieses Jahres nur noch zwei mit einem Volumen von zusammen rund 270 Millionen Euro. Das erklärt bereits den Großteil des Rückgangs im Jahresvergleich“, so Sarah Cervinka, Senior Team Leader Office Investment bei JLL Hamburg. „Zudem hatten wir schlichtweg so gut wie gar keinen Überhang aus dem Jahr 2018. Die meisten im Vorjahr angestoßenen Transaktionen wurden auch 2018 abgeschlossen.“ Für das Gesamtjahr 2019 rechnet sie mit einem Transaktionsvolumen von rund 5 Milliarden Euro.

„Hamburg steht unverändert hoch in der Investorengunst. Entscheidend ist das Verhalten der Verkäufer. Und hier wissen wir, das eine große Anzahl von Objektverkäufen in Vorbereitung ist“, so Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg.

Nutzungsart Living hat den größten Anteil am Transaktionsvolumen

Anders als sonst immer der Fall hat die Nutzungsart Living im ersten Quartal den größten Anteil am Transaktionsvolumen (45 Prozent). Im Schnitt der vergangenen fünf Jahre lag er gerade einmal bei 16 Prozent. Auch die größte Transaktion in den ersten drei Monaten dieses Jahres fiel in diesen Bereich: Der Kauf von 780 Flüchtlingswohnungen durch die Saga für 174 Millionen Euro. Auf Büros, der traditionell stärksten Asset-Klasse auf dem Hamburger Investmentmarkt, entfielen im ersten Quartal 43 Prozent des Transaktionsvolumens.

Die Spitzenrendite auf dem Hamburger Büromarkt liegt bereits seit dem vierten Quartal 2017 bei 3,05 Prozent und hat sich auch im ersten Quartal 2019 nicht verändert. Sie dürfte jedoch bald unter die 3-Prozent-Marke fallen. Cervinka: „Ende dieses Jahres rechnen wir mit einer Spitzenrendite von 2,95 Prozent.“

Anders als beispielsweise in München und Berlin kamen ausländische Investoren aufgrund des Volumens der einzelnen Transaktionen auf dem Hamburger Investmentmarkt kaum zum Zuge. Ein Ausländeranteil von 11 Prozent auf der Käuferseite ist zwar ungewöhnlich niedrig: Das sind 30 Prozentpunkte weniger als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Auf der Verkäuferseite lag der Ausländeranteil aber auch nur bei 13 Prozent.

Hamburger Bürovermietungsmarkt: Flächenknappheit zieht Mieten nach oben

Die Spitzenmiete auf dem Hamburger Büromarkt ist seit Ende 2018 stabil geblieben und liegt bei 28 Euro/m²/Monat. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres ist das ein Plus von 1,50 Euro/m²/Monat beziehungsweise von 5,7 Prozent. „Die Spitzenmiete hat aber durchaus Wachstumspotenzial und dürfte bis Ende dieses Jahres auf 29,00 Euro/m²/Monat steigen“, sagt Tobias Scharf, Senior Team Leader Office Leasing bei JLL Hamburg. Zudem ist die Durchschnittsmiete mit 16,70 Euro/m²/Monat so hoch wie noch nie.

„Die Flächenknappheit macht sich im Großteil der Stadt, vor allem aber in den zentralen Teilmärkten, bemerkbar. In 16 von 20 Teilmärkten sind die Mieten im Vergleich zum ersten Quartal 2018 gestiegen. In fünf Teilmärkten sogar um 10 Prozent und mehr“, erklärt Scharf und weiter: „Entspannung hinsichtlich der Flächenknappheit ist erst ab dem Jahr 2021/2022 mit der Fertigstellung einiger größerer Projektentwicklungen wie etwa dem Springer Quartier oder dem südlichen Überseequartier zu erwarten.“

Im ersten Quartal dieses Jahres wurden 135.000 m² Bürofläche neu vermietet. Das sind 11 Prozent mehr als in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Mit insgesamt 121 Vermietungen liegt das Ergebnis nach Abschlüssen in der Größenordnung des Vorjahreszeitraums. Scharf: „Insgesamt rechnen wir 2019 mit einem Flächenumsatz von rund 500.000 Quadratmetern und bleiben damit ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres.“

Umsatzstärkster Teilmarkt ist die HafenCity mit einem Anteil von 33 Prozent am Flächenumsatz. „Die HafenCity führt die Statistik im ersten Quartal an, weil die beiden größten Anmietungen, 22.000 Quadratmeter von Xing und 17.500 Quadratmeter von Vattenfall, hier stattgefunden haben“, erklärt Scharf. Nach der Anzahl der Transaktionen liegt der Anteil der HafenCity allerdings nur bei knapp 7 Prozent. Die meisten Abschlüsse wurden im Teilmarkt Innenstadt erfasst (35 Stück). Scharf: „Langfristig sind die Innenstadt, vor der City Süd (Kernbereich) und Altona-Ottensen-Bahrenfeld die attraktivsten Teilmärkte.“

 

*das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken