Pressemitteilung

Hamburger Büromarktbelebung verläuft noch zögerlich

Angebotsmangel bei Office-Investments nimmt dem Transaktionsmarkt Dynamik

09. Juli 2021

HAMBURG, 09.07.2021 – Das Halbjahresergebnis 2021 auf dem Bürovermietungsmarkt Hamburg liegt deutlich über jenem des Vorjahres. Der Flächenumsatz belief sich auf 236.000 m2, eine Steigerung um 34 Prozent. Nicht ignorieren lässt sich allerdings die Schwäche des zweiten Quartals, das sich zwar gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 um ein Viertel verbesserte, gegenüber dem ersten Quartal des aktuellen Jahres aber merklich abfiel. Auf dem Immobilieninvestmentmarkt machte sich das Ausbleiben großer Deals vor allem im Office-Segment bemerkbar. Das Transaktionsvolumen[1] insgesamt erreichte zur Jahresmitte rund 1,9 Mrd. Euro.

„Im zweiten Quartal spüren wir bei den Bürovermietungen die verschleppende Wirkung aus dem Lockdown. Viele Unternehmen hat die Dauer der Einschränkungen doch überrascht und verunsichert, so dass gerade zum Jahresbeginn und im Frühjahr Mietgesuche nur zögerlich in den Markt gingen. Auch mit der Frage im Hintergrund, wie sich die Büroarbeitswelt in Zukunft gestalten wird – ganz individuell in jedem Unternehmen. Dennoch ist derzeit eine Belebung spürbar, deren Wirkung sich aber erst im restlichen Jahresverlauf zeigen wird“, erklärt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg.

Das Zögern der Marktakteure äußert sich in einem vergleichsweise mäßigen Flächenumsatz von 89.500 m2 im zweiten Quartal. Vor allem das Ausbleiben besonders großer Anmietungen über 10.000 m2 Fläche machte sich im Ergebnis bemerkbar. Während das erste Quartal 2021 noch von drei Deals weit über dieser Marke profitierte, erreichte die größte Vermietungstransaktion in den Folgemonaten nur 8.700 m2 Fläche – eine Vermietung aus der Projektentwicklung an die Eon in der City-Süd.

Insgesamt dominierten im ersten Halbjahr Flächengrößen zwischen 1.000 und 2.500 m2 mit einem Marktanteil von rund 24 Prozent. Angemietet wurde dabei vor allem in der Innenstadtlage, die mit 44.500 m2 klar über dem Vergleichszeitraum 2020 abschnitt. Der Teilmarkt Altona-Ottensen-Bahrenfeld zeigt ebenfalls weiter Stärke und folgt mit rund 42.000 m2 oder einem relativen Anteil von fast 18 Prozent am Flächenumsatz. Betrachtet nach Branchen mieteten im ersten Halbjahr vor allem die unternehmensbezogenen Dienstleistungen, die Industrie und die öffentliche Verwaltung an.

Trotz des gefallenen Flächenumsatzes spricht einiges für eine eher zeitweise Stagnation auf dem Hamburger Büromarkt. Die Leerstandsquote stieg auf 3,1 Prozent an, im zweiten Quartal 2020 lag sie noch bei 2,7 Prozent. Trotz dieser Zunahme liegt die Hamburger Leerstandsquote aber bemerkenswert niedrig und spricht für einen weiterhin starken Vermietermarkt. Ein Indikator für Stabilität ist ebenfalls die Bürospitzenmiete, die unverändert bei 31 Euro/m2 rangiert. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich zur Quartalswende sogar wieder leicht auf 17,56 Euro/m2.

 

„Der Hamburger Büroflächenmarkt ist trotz der aktuellen Erschwernisse weit entfernt von besorgniserregenden Leerständen. Das Abwarten in der Pandemie, die Verzögerungen bei Abschlüssen und die Sorge um die wirtschaftliche Gesamtentwicklung haben dem Mietgeschehen aber viel Dynamik geraubt. Unternehmen verharren länger in ihren Bestandsflächen, damit kommt weniger Angebot in den Markt. Doch mit den stufenweisen Erleichterungen der Covid19-Auflagen kehrt die Zuversicht zurück. Für das weitere Jahr erwarten wir noch mehrere Abschlüsse über 10.000 m2 Bürofläche und sind zuversichtlich, dass Hamburg 2021 insgesamt einen Flächenumsatz von rund 450.000 m2 erzielen kann“, so Winter.

Mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung könnte allerdings auch wieder der Flächenmangel der urbanen Zentren in den Fokus rücken. Pandemie und Lockdown haben nicht nur potenzielle Mieter, sondern auch Entwickler in die Warteposition gedrängt.

Abwartende Büro-Eigentümer dämpfen das Transaktionsgeschehen

Bei den Immobilieninvestments platzierte sich Hamburg unter den Big 7-Städten zum Halbjahr wieder auf dem altbekannten vierten Rang, nachdem sich die Stadt sich im ersten Quartal noch vor München schieben konnte. Das Transaktionsvolumen sank gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 35 Prozent. Das liegt vor allem am Ausbleiben von sehr großen Abschlüssen. Während im ersten Halbjahr 2020 noch neun Deals über 100 Millionen Euro oder mehr abgeschlossen wurden, entfielen auf die ersten sechs Monate des aktuellen Jahres nur vier im dreistelligen Millionenbereich.

„Vor allem das schleppende Transaktionsgeschehen bei den Büroimmobilien machte sich im zweiten Quartal 2021 bemerkbar. Wir verzeichnen eine große Nachfrage, vor allem, was Core-Objekte angeht, ebenso gibt es nach wie vor gewaltige Mengen an frustriertem Kapital. Was es derzeit aber kaum gibt, sind verkaufswillige Eigentümer. Sie halten an sicheren Renditen fest, an Investmentalternativen für durch Immobilienverkäufe freigesetztes Kapital mangelt es weiter. Potenzielle Verkäufer sind derzeit also in der komfortablen Lage, die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung abwarten zu können“, erklärt Winter.

Für die anhaltende Nachfrage spricht auch die weitere Renditekompression: Die Bürospitzenrendite fiel noch einmal auf 2,6 Prozent, erst für den weiteren Jahresverlauf ist hier mit einer Verschnaufpause zu rechnen.

Relativ sank der Anteil der Assetklasse Büro am gesamten Transaktionsgeschehen zum Halbjahr auf 24 Prozent. Gewinner ist dagegen ein Segment, das sich bereits in den vergangenen Quartalen als sicherer Hafen im Pandemiegeschehen etabliert hat: Living erreicht aktuell einen relativen Anteil von 31 Prozent, mit einem Transaktionsvolumen von 600 Mio. Euro in der ersten Jahreshälfte.

Auffällig stark performte der Logistik-Bereich, der sich zum Halbjahr mit knapp 370 Mio. Euro Transaktionsvolumen bereits stark dem Gesamtwert des Vorjahres annähert. Auch der insgesamt größte Deal des zweiten Quartals spielte sich in dieser Assetklasse ab, der Verkauf des Logistikkomplexes „Spectrum“ im Südosten Hamburgs.

Bei den Einzelhandelsimmobilien bestimmt Kontinuität den Investmentmarkt. Ihr relativer Anteil am Transaktionsvolumen von 9 Prozent veränderte sich im bisherigen Jahresverlauf nicht, im ersten Halbjahr wurden Deals in Summe von ca. 170 Mio. Euro geschlossen. Für die kommenden Monate dürfte mit wiederkehrender Lebensnormalität und Belebung der Innenstädte eine weiter steigende Attraktivität für Retail-Objekte zu erwarten sein.

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende März 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de