Hamburger Bürovermietungsmarkt lässt auf deutliche Erholung hoffen

Auch Immobilieninvestments geben positive Signale für die Hansestadt

11. Januar 2021

HAMBURG, 11. Januar 2021 – Das vierte Quartal 2020 brachte für den Hamburger Bürovermietungsmarkt einen klaren Hoffnungsschimmer. Nicht nur das Vorquartalsergebnis wurde um 46 Prozent übertroffen, die umgesetzte Fläche erreichte sogar einen Wert deutlich über dem Vergleichszeitraum des Vorkrisenjahres 2019. Mit diesem Lichtblick schloss ein wenig überraschend krisendominiertes 2020 ab. Der Flächenumsatz gegenüber 2019 sank fast um ein Drittel auf 363.700 m2. Höchst positive Signale gab es ebenfalls vom Investmentmarkt Gewerbeimmobilien inklusive Living. Als einziger Standort unter den Big 7 verzeichnete Hamburg hier ein Plus gegenüber 2019: Das Transaktionsvolumen stieg von 5,5 Mrd. auf rund 6,8 Mrd. Euro.

Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg, bewertet diese Erholung als Indiz für die große Resilienz der Hansestadt: „Hamburg kann in der Krise mit einer gut diversifizierten Wirtschaft punkten. Das ermöglicht der Stadt, ökonomische Einbrüche vergleichsweise gut abzufedern. Zudem gibt es hier eine stark ausgeprägte Digitalwirtschaft, die gerade im Pandemiejahr zu einer Schlüsselbranche geworden ist. Auch vertrauen Investoren und Unternehmen auf die traditionell hohe wirtschaftliche Kompetenz Hamburgs – in den aktuellen schweren Zeiten vielleicht mehr denn je.“

Insgesamt zeigt der Büroflächenmarkt in der Hansestadt bereits seit dem besonders schwachen zweiten Quartal mit einem Umsatz von 71.600 m2 eine Tendenz zur Stabilisierung. Während bereits in Q3 ein minimaler Anstieg zu verzeichnen war, erholte sich der Markt zum Jahresende stärker: Im vierten Quartal erreichte der Flächenumsatz 111.300 m2 – zwar 20 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt, aber doch eine merkliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 95.900 m2.

Winter stimmt diese Entwicklung optimistisch: „Aufgrund des starken vierten Quartals kann man durchaus von einer Entwarnung bei der Büronachfrage sprechen. Der deutliche Anstieg des Flächenumsatzes markiert die Rückkehr des Marktvertrauens in den Reihen der Hamburger Unternehmer und Büronutzer. Natürlich gilt es, die weitere Pandemieentwicklung aufmerksam zu beobachten, aber der Nachholbedarf durch bisher zurückstellte Anmietungsvorhaben ist erheblich.“

Zum kräftigen vierten Quartal haben nicht zuletzt zwei große Abschlüsse beigetragen, an vorderster Front die Anmietung der Hamburg Commercial Bank AG im Elbtower mit 11.000 m2 – der einzige Abschluss des Jahres in der Größenkategorie von 10.000 m² und mehr. Die zweitgrößte Vermietung über 9.000 m2 gab es im Teilmarkt Altona-Ottensen-Bahrenfeld zu verzeichnen, dort mietete Hans Schwarzkopf & Henkel im ferro22 an. Nicht zuletzt diesem Abschluss hat der Standort auch seine Spitzenposition unter den Hamburger Teilmärkten zu verdanken: In der Jahresübersicht erreicht Altona-Ottensen-Bahrenfeld einen Flächenumsatz von mehr als 73.000 m2, rund 20 Prozent des Hamburger Gesamtvolumens. Betrachtet nach Branchen mieteten 2020 vor allem Betriebe der Unternehmensbezogenen Dienstleistungen (64.300 m2) und der Industrie (56.900 m2) Flächen an.

„Der Teilmarkt Altona-Ottensen-Bahrenfeld profitiert vor allem von der verstärkten Bautätigkeit, die in den vergangenen Jahren dort angestoßen wurde. Viele dieser Entwicklungen kommen derzeit in den Markt. Zudem sprechen für die Lage ihre Zentrumsnähe und die hervorragende Anbindung. Der Standort wird in den kommenden Jahren weiter an Attraktivität gewinnen“, so die Einschätzung Winters.

Vermietungsgeschehen vor allem bei kleineren Flächen

Großabschlüsse gab es im Jahr 2020 vergleichsweise wenige, nur neun Flächendeals über 5.000 m2 wurden verbucht, vier weniger als noch 2019. Generell dominierten unter den Vermietungen die Flächen unter 500 m2 mit 268 Abschlüssen – ein Anteil von 57 Prozent an der Gesamtzahl der Deals. Das entspricht einer Steigerung von 6 Prozentpunkten gegenüber Vorjahr.

Für Winter bilden diese Zahlen eine Tendenz im Hamburger Büromarkt ab: „Diese Entwicklung deckt sich mit unserer aktuellen Beobachtung, dass gerade kleinflächige Anfragen zulegen. Im mittleren Bereich verzeichnen wir noch eine gewisse Zurückhaltung und gerade größere Unternehmen beobachten derzeit abwartend den Pandemieverlauf, vor allem die langfristigen Effekte auf die Arbeits- und Präsenzkultur. Allerdings wird dieses Zögern auch deutliche Nachholeffekte im späteren Jahresverlauf bewirken. Denn der Beginn der Massenimpfung bietet erstmals einen verlässlichen Ausblick für die mittlere Zukunft. Dann könnte es zu einem neuen Run auf die nach wie vor knappen Flächenangebote in Hamburg kommen.“

Mit welchen Erwartungen auch immer die Unternehmen der Hansestadt ins Jahr 2021 blicken, von einer Flächenaufgabe im großen Stil kann man derzeit beileibe nicht sprechen. Im Laufe des Jahres stieg die Leerstandsquote zunächst lediglich von 2,5 auf 2,7, dann im vierten Quartal auf 3,0 Prozent. Angesichts der Pandemielage ein äußerst schwacher Anstieg, der Jahresendwert entspricht dem des Vorjahres. Und das trotz einer starken Zunahme bei der Fertigstellung von 49 Prozent im Jahresvergleich. Hier fiel gerade das letzte Quartal mit 121.600 m2 Fläche erheblich ins Gewicht.

Entsprechend gering blieb die Krisenwirkung auf die Mietpreise. Bei der Durchschnittsmiete war eine moderate Abwärtsbewegung zu beobachten, beginnend in Q4 2019 mit 17,69 Euro/m2 auf 17,27 Euro/m2 zum Jahresende 2020. Gleichzeitig konnte sich aber die Spitzenmiete behaupten und stieg im vierten Quartal sogar auf 31 Euro/m2 (Vorjahreszeitraum 29 Euro/m2) – ein Wert, der auch im Jahresverlauf 2021 stabil bleiben dürfte.

Hamburg gewinnt als einziger Big 7-Standort beim Transaktionsvolumen

Aufwind brachte die zweite Jahreshälfte ebenfalls für den Investmentmarkt der Hansestadt. Nach der relativen Schwäche des zweiten Quartals, das im ersten Pandemieschock von Verunsicherung auf Investorenseite geprägt war, stabilisierte sich Q3 bereits mit einem Transaktionsvolumen von 1,92 Mrd. Euro. Q4 konnte diesen Wert noch einmal mit 1,94 Mrd. übertreffen. Mit fast 7 Mrd. Euro Jahresvolumen beansprucht Hamburg damit den dritten Rang unter den deutschen Big 7 – konnte aber als einziger dieser Standorte überhaupt eine Steigerung gegenüber Vorjahr erzielen.

Maßgeblich zu diesem Erfolg trug wie gewohnt der Büroimmobilienmarkt bei. Verkäufe in Höhe von insgesamt 3,3 Mrd. Euro erzielten auch hier ein Transaktionsvolumen über dem Vorkrisenjahr. Living-Immobilien positionierten sich mit 1,3 Mrd. auf dem zweiten Rang. Auch alle anderen Assetklassen performten stabil im Vergleich zum Vorjahr. Erstaunlich: Selbst bei den besonders krisenbetroffenen Einzelhandels- und Hotelimmobilien gab es keine dramatischen Einbrüche, ganz im Gegenteil. Während das Transaktionsvolumen im Bereich der Hotellerie mäßig von 0,14 Mrd. auf 0,13 Mrd. Euro sank, erfreuten sich Retail-Immobilien eines besonderen Investoreninteresses: Das Transaktionsvolumen erreichte in diesem Segment mit 0,77 Mrd. Euro mehr als das Zweifache des Vorjahreswerts. Damit steigerten die Einzelhandelsimmobilien ihren relativen Anteil von 7 auf 11 Prozent. Maßgeblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hatte der Verkauf zweier Karstadt-Häuser.

Logistik-Immobilien realisieren weiter ihr Potenzial

Eine interessante Entwicklung zeichnet sich zudem bei den Logistik-Immobilien ab. Schon in den vergangenen Jahren hat sich diese Assetklasse längst vom Geheimtipp zum Standardobjekt gemausert. „Die Veränderungen des Krisenjahres geben dem Segment Logistik weiter Auftrieb. Das rasant gewachsene E-Commerce-Geschehen treibt auch im urbanen Raum den Bedarf an Lagerflächen an, außerdem bringt die Neuausrichtung der Supply Chains viel Bewegung in den Markt, der an Attraktivität immer weiter zunimmt“, erklärt Winter. Zwar betrug der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen nur 5 Prozent, doch in absoluten Zahlen stieg das Ergebnis der Assetklasse um deutlich mehr als das Doppelte: von rund 0,13 Mrd. Euro im Jahr 2019 auf zuletzt 0,32 Mrd.

Bei allem Vertrauen, das Investoren dem Hamburger Transaktionsmarkt entgegenbringen, zeigt sich doch eine Tendenz, vermehrt auf Sicherheit zu setzen. Der relative Anteil der Core-Objekte stieg im Jahresvergleich mit 2019 von 46 auf 52 Prozent. Die opportunistische Investition dagegen scheuen mittlerweile die meisten Käufer. Der Anteil dieser Risikoklasse reduzierte sich von 17 auf nur noch 5 Prozent. Die hohe Nachfrage bei den etablierten Top-Objekten lässt entsprechend keine Entspannung beim Renditedruck erwarten. Die Bürospitzenrendite beispielsweise lag in Q4 2020 mit 2,7 Prozent niedriger als je zuvor. Bis zum letzten Quartal des aktuellen Jahres könnte sie noch einmal auf 2,6 fallen.

Rückkehr zur Normalität wird Nachholeffekte einleiten

Mit den positiven Signalen vom Bürovermietungs- und Immobilieninvestmentmarkt kann die Hansestadt mit einer gewissen Zuversicht ins laufende Jahr blicken. „Jetzt wird alles davon abhängen, wie schnell und gut die anhaltende Pandemie-Krise bewältigt wird. Der neuerliche Lockdown war natürlich auch für Hamburg ein weiterer ökonomischer Schock. Dennoch blicken die Akteure der Immobilienwirtschaft hoffnungsvoll auf die kommenden Monate. Schritt für Schritt wird die Impfung der Bevölkerung Normalität zurück in unser Leben und unsere Branche bringen. Dann sind erhebliche Nachholeffekte zu erwarten – und auf dem Bürovermietungsmarkt die Erkenntnis, dass Homeoffice allein nicht der dauerhafte Königsweg ist. So erwarten wir für 2021 eine weitere Normalisierung des Flächenumsatzes auf 400.000 m2 und einen nur mäßigen Anstieg der Leerstandsquote auf 3,4 Prozent zum Jahresende“, so Winter

 

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende September 2020 in über 80 Ländern mit weltweit über 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de