Pressemitteilung

Hamburger Bürovermietungsmarkt tastet sich an Vorkrisenniveau heran

Living hält sich unangefochten an der Spitze der Immobilieninvestments

08. Oktober 2021

Richard Winter

Regional Manager Hamburg, Hannover
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Hamburg, 08. Oktober 2021 – Der Flächenumsatz im Bürovermietungsmarkt Hamburg stieg im bisherigen Jahresverlauf inklusive drittem Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast die Hälfte. Mit über 370.000 m2 umgesetzter Fläche liegt das Ergebnis nur noch 3 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt der Stadt. Hervorragend schneidet zudem das kombinierte Investmentergebnis über alle Assetklassen hinweg ab. Mit 4,72 Mrd. Transaktionsvolumen[1] erreichte Hamburg in den ersten drei Quartalen fast die Rekordergebnisse aus 2018 und 2020.

„Das dritte Quartal 2021 spricht für die Trendwende nach der Corona-Krise. Entgegen allen Untergangsszenarien ist das Büro nicht tot, vielmehr suchen Arbeitgeber jetzt für neue Arbeits- und Flächenkonzepte die passenden Räume. Die Nachfrage zieht weiter an, die Belebung des Marktes ist mehr als deutlich“, erklärt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg.

So stieg der Flächenumsatz im Vergleich zum zweiten Quartal um 36 Prozent und erreichte von Juli bis September fast 131.000 m2. Gegenüber dem dritten Quartal 2020 ist sogar ein Plus von 72 Prozent zu verzeichnen. In diesen Umsatz fallen drei große Abschlüsse über 10.000 m2: Eine Vermietung im Ipanema in der City Nord an die Berenberg Bank (19.200 m2), der Baubeginn des Erweiterungsbaus der Techniker Krankenkasse in Eigennutzung (17.500 m2) und ein Abschluss im New Work Campus im Teilmarkt Flughafen / Groß Borstel, wo 11.700 m2 an die Sysmex Deutschland vermietet wurden. Bis zum Jahresende 2021 ist für die Hansestadt ein Büroflächenumsatz von rund 500.000 m2 zu erwarten.

Die Leerstandsquote war seit Jahresbeginn leicht angestiegen und erreichte im dritten Quartal 3,6 Prozent, 0,9 Prozentpunkte mehr als im Vergleichszeitraum 2020. Die steigende Nachfrage in Kombination mit dem seit Jahresbeginn stark rückläufigem Fertigstellungsvolumen übt allerdings schon wieder Druck auf den Markt aus, bis zum Jahresende dürfte der Wert wieder auf 3,2 Prozent sinken.

Dem Mietniveau hat die Entwicklung entsprechend keinen Abbruch getan. Die Bürospitzenmiete verharrt auf 31 Euro/m². „Auch in Zukunft werden die Büromieten in Hamburg voraussichtlich weiter anziehen, zumindest aber auf hohem Niveau bleiben. Zum Nachfragedruck kommen bei Neuentwicklungen die derzeit hohen Baukosten und die Löhne dürften nach der Pandemie-Durststrecke ebenfalls zulegen“, so Winter.

Living dominiert den Investmentmarkt

Der Hamburger Immobilien-Investmentmarkt zeigt ebenfalls Stärke. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale, 4,72 Mrd. Euro, liegt satte 43 Prozent über dem Zehnjahresschnitt. Vor allem der Bereich Living bescherte der Hansestadt dieses Ergebnis.

Der Portfolioverkauf von Akelius an Heimstaden, der in Hamburg mehr als 3.500 Wohnungen für rund 1,1 Mrd. Euro umfasst, war maßgeblich verantwortlich für das Living-Transaktionsvolumen von 2,46 Mrd. Euro – damit erzielte dieser Bereich 52 Prozent des Hamburger Gesamtergebnisses. Dieser Deal sorgte auch für die erhebliche Steigerung des dritten Quartals gegenüber dem Vorquartal – das Transaktionsvolumen hat sich auf 2,8 Mrd. Euro mehr als verdreifacht. Ebenfalls zahlte im entsprechenden Zeitraum der Ankauf von über 900 Mikroapartments im Stadtteil Altona durch International Campus für einen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag auf das Ergebnis ein.

Living hält sich in den ersten drei Quartalen des aktuellen Jahres damit unangefochten an der Spitze der Assetklassen. Zweitplatziert erreicht der Bereich Büro 1,21 Mrd. Euro Transaktionsvolumen, 26 Prozent des Gesamtvolumens – und liegt damit deutlich unter dem Vergleichswert von 2020. Verbessern konnte sich dagegen die Trend-Assetklasse Logistik, wo sich der Anteil auf 8 Prozent um zwei Prozentpunkte erhöhte.

„Living hat sich damit weiter als hochbegehrtes Investmentfeld in Hamburg etabliert. Die relative Schwäche der Assetklasse Büro spricht aber keinesfalls für ein nachlassendes Interesse potenzieller Käufer. Die Nachfrage ist ungebrochen groß und übt weiter Druck auf den Markt aus, es gibt bei weitem nicht genügend Büroimmobilien, um sie zu befriedigen“, bewertet Winter das Transaktionsgeschehen.

Dafür spricht auch die weitere Renditekompression bei den Büroimmobilien. Seit Jahresbeginn sank die Bürospitzenrendite noch einmal um 0,1 Prozentpunkte auf 2,60 Prozent. Entspannung beim Preisdruck ist auch bis Jahresende nicht zu erwarten.

„Der Investmentmarkt für Immobilien bleibt in Hamburg stark und hat die Pandemie letztlich unbeeindruckt überstanden. Die hervorragenden ersten drei Quartale machen Hoffnung darauf, dass 2021 ein neues Rekordjahr werden könnte – zumindest aber sehr nahe daran herankommen wird“, so Winter.

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de