Hamburger Investmentmarkt stellt zum Q3 2020 alles in den Schatten

Bürovermietung hadert mit dem Mangel an Großabschlüssen

08. Oktober 2020

HAMBURG, 8. Oktober 2020 – Sonne und Regen zugleich bietet nur Hamburg – auch auf dem Bürovermietungs- und Investmentmarkt. Denn während der Vermietungsmarkt zum dritten Quartal mit 245.500 m² Büroflächenumsatz einen Rückgang von 43 Prozent im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen muss, strahlt der Investmentmarkt mit 29 Prozent Plus und 4,9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen als Stadt mit dem größten Wachstum unter den Big 7. Allein im dritten Quartal kamen 1,9 Mrd. Euro hinzu.

Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg: „In dieser herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage profitiert der Standort Hamburg vom soliden Image, das er sich in den vergangenen Jahren bei Investoren aufgebaut hat. Im Kontrast zu anderen Wirtschaftsmetropolen zeigte Hamburg in der Vergangenheit wie auch in 2019 keine Mietpreisrückgänge. Diese Kontinuität ist in der aktuellen Phase besonders gefragt. Das spiegelt sich nun in den Zahlen wider. Auch wenn die Neuanmietungen von Büroflächen merklich rückgängig sind, verharren die Mieten auf Spitzenniveau und zeigt das hohe Investmentvolumen, wie groß das Vertrauen in den Wirtschaftsstandort Hamburg ist.“

Vermietungsmarkt liegt mit 71.000 m² fast genau auf dem Niveau des Vorgängerquartals

Im dritten Quartal 2020 erzielte der Hamburger Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von rund 71.000 m², was in etwa auf dem Niveau des Vorgängerquartals liegt. Die Anzahl der Abschlüsse ging im Jahresvergleich um 41 Prozent auf derzeit 88 Anmietungen zurück. Für das Gesamtjahr geht JLL mittlerweile von einer Prognose von 350.000 m² aus. Im vergangenen Jahr hatte der Markt noch 530.000 m² Bürofläche umgesetzt.

„Die Neuanfragesituation im mittleren Flächensegment bis 2.000 m² ist weiterhin verhalten, allerdings haben kleinflächige Anfragen wieder zugelegt“, differenziert André Hoffmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Zugleich seien Unternehmen, die groß und langfristig anmieten, mit ihren Gesuchen weiterhin im Markt aktiv. Einige davon mit mehr als 10.000 m² Bürofläche.

„Die Stimmung bei den Nutzern lockert sich langsam, es finden wieder vermehrt Besichtigungstermine statt. Zugleich sind die Eigentümer offen für Gespräche – insbesondere dort, wo Leerstände oder auch Untervermietungen anstehen.“ Vereinzelnd werden bereits jetzt Flächen zur Untervermietung angeboten. Ob es aber ein Trend werden kann, wird erst gegen Ende des Jahres oder Anfang 2021 sichtbar. „Bislang sind Untervermietungen aber im sehr überschaubaren Rahmen“, sagt Hoffmann.

Aktuell fehlen vor allem die großen Abschlüsse. Die Spitze bildet aktuell ein Feld von sechs Anmietungen zwischen 5.000 und 6.000 m². Besonders starke Flächenabnehmer waren Dienstleistungsunternehmen, die 50.500 m² bzw. 21 Prozent verbuchten. Dahinter folgen Industrieunternehmen mit 32.000 m² (13 %) sowie der Sektor Ausbildung/Gesundheit/Soziales mit 28.000 m² (12 %).

Unterdessen sank die Leerstandsquote binnen eines Jahres von 3,1 auf 2,7 Prozent. „Auch in der jetzigen Phase ist das viel zu wenig. Die Stadt braucht Flächen, um Unternehmen Optionen zu bieten, wenn die Konjunktur wieder voll anspringt“, warnt Hoffmann. Aktuell werden laufenden Bauprojekte zwar durchgeführt, neue Projekte aber seltener angestoßen.

Die Bürospitzenmiete stieg derweil im Jahresvergleich um einen Euro auf nun 30,00 Euro.

Hamburger Investmentmarkt übertrifft eigenen Zehnjahresschnitt um 67 Prozent

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,9 Mrd. Euro nach drei Quartalen hat Hamburg nicht nur das Vorjahr um 29 Prozent, sondern auch den Fünfjahresschnitt um 24 Prozent und den Zehnjahresschnitt um 67 Prozent übertroffen. Allein im dritten Quartal gab es 39 Transaktionen, so dass für das bisherige Jahr 104 Abschlüsse verbucht werden können. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag im dritten Quartal bei 49 Mio. Euro – dem zweithöchsten Wert der Big 7 nach München mit 92 Mio. Euro.

Rund 45 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens entfallen nach drei Quartalen 2020 auf Büros. Erst mit Abstand folgen Living (22 %) und Mischnutzung (14 %). Logistik-Objekte und Hotels wurden hingegen kaum gehandelt.

Oliver Bergmann, Senior Team Leader Office Investment JLL Hamburg: „Die Nachfrage nach Büroobjekten ist weiter hoch, weil in der Niedrigzinsphase die Anlagealternativen fehlen. Vor diesem Hintergrund steigen die Faktoren weiter. Zugleich ist der Markt entspannter als noch vor drei Monaten. Es herrscht wieder mehr Vertrauen. Nach ersten Befürchtungen erkennen die Eigentümer nun, dass die Werte ihrer Objekte durch die Pandemie nicht fallen. Entsprechend ungebrochen hoch ist die aktuelle Nachfrage.“ Zudem komme jetzt neues Produkt in den Markt, was Anlegern die Chance biete, ihre Ziele für 2020 doch noch zu erreichen.

Deutsche Akteure dominieren, internationale Anleger bauen ihre Bestände aus

„Wenn Objekte dieser Kategorie zu haben sind, setzen Investoren auf Sicherheit“, sagt Oliver Bergmann. Das bestätigten auch die Zahlen: 49 Prozent Anteil verbuchten Core-Objekte, Core plus sicherte sich mit 28 Prozent den zweiten Rang. Value Add (18 %) und opportunistische Produkte (5 %) folgen erst mit Abstand.

Deutsche Akteure dominierten den Markt und verbuchten 70 Prozent Anteil auf der Käufer sowie 86 Prozent auf der Verkäuferseite. Internationale Investoren bauten ihre Bestände in der Hansestadt so per saldo um mehr als 780 Mio. Euro auf.

Die Bürospitzenrendite ist das zweite Quartal in Folge gesunken – diesmal um fünf Basispunkte nach zehn Basispunkten im Vorquartal – und liegt nun bei 2,80 Prozent. Das ist ein neuer historischer Tiefstwert.


Über JLL

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