640.000 m² – Hamburgs Büromarkt knackt Vermietungsrekord

Investmentmarkt überspringt erneut die 4-Milliarden-Euro-Marke

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​HAMBURG, 9. Januar 2018 – Der Hamburger Bürovermietungs- und Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat zum Jahresabschluss 2017 eines seiner stärksten Quartale seit 2012 abgeliefert. Insgesamt setzte der Vermietungsmarkt 640.000 m² Fläche um – er steigerte sich damit das fünfte Jahr in Folge und stellte einen neuen Rekord auf. Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien musste in der Hansestadt derweil einen kleinen Dämpfer hinnehmen: Nach dem Rekordjahr 2016 mit 4,82 Mrd. Euro ging es diesmal auf 4,06 Mrd. zurück. Allerdings hatte der Investmentmarkt zum Schlussquartal mit 1,6 Mrd. Euro seine größte Dynamik und wird diese auch ins neue Jahr mitnehmen.

„In der Summe hat Hamburg ein sehr starkes Jahr erlebt. Der Vermietungsmarkt ist trotz des mittlerweile in zentralen Lagen deutlich spürbaren Produktmangels sehr agil, der Investmentmarkt hat das dritte Jahr in Folge die psychologisch wichtige Marke von 4 Milliarden Euro übertroffen und geht sehr optimistisch ins Jahr 2018. Man kann mit Recht von einem „Elphi“-Effekt sprechen, der auf die ganze Stadt ausstrahlt und mit der weltweiten Aufmerksamkeit nicht nur Touristen anzieht, sondern auch die Wirtschaft beflügelt“, bilanziert Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg. „Zugleich werden bereits jetzt die Weichen für die Zeit in fünf Jahren gestellt. Hamburg hat großes Potenzial, das aber auch genutzt wird. Zum Beispiel bei der großen Umstrukturierung der Verkehrswege in Altona.“

Unternehmen gehen auf Nummer sicher und mieten Flächen im Voraus

Vor allem die letzten Wochen des Jahres sorgten nochmals für einen kräftigen Schub: „Mit allein 169.000 m² im vierten Quartal haben wir eine beeindruckende Jahresendrallye erlebt“, analysiert Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Es ist das viertstärkste Quartal seit 2012 und verhalf dem Gesamtjahr 2017 zu einem neuen Rekord, der mit 640.000 m² exakt 28 % über dem Fünf-Jahresschnitt liegt. Für das kommende Jahr rechnet JLL mit 550.000 m².

„Die Unternehmen, die 2017 auf der Suche waren, wollten sich jetzt Flächen sichern, weil 2018 und 2019 kaum frei verfügbare Objekte auf den Markt kommen. Zudem werden jetzt Neuentwicklungen wie bei Olympus oder Gruner+Jahr verbucht“, erklärt Scharf den hohen Umsatz. Im vergangenen Jahr kamen 181.600 m² neue Bürofläche hinzu, davon letztlich aber nur 32.400 m² auf den freien Markt, im kommenden werden es 195.800 m² sein, wovon 66.700 m² derzeit noch frei sind. Im Jahr darauf voraussichtlich 168.800 m² – aber auch hier ist mehr als die Hälfte bereits vergeben. Insgesamt sind derzeit 381.000 m² in Hamburg im Bau.

Die größten Abschlüsse erzielte Olympus mit dem Neubau in der City Süd und 34.500 m² knapp vor dem Neubau von Gruner+Jahr mit 34.000 m² in der HafenCity. Den dritten Platz belegt die Hochschule für Wirtschaft und Politik mit 19.700 m² in der City Nord.

Je geringer der Leerstand, desto bessere Karten haben die Vermieter

Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist ein spürbares Absinken der Leerstandsquote von 5,6 % auf 4,8 % im Jahresverlauf. Damit ist die Quote im siebten Jahr in Folge gefallen, der absolute Leerstand von 1,4 Mio. m² im Jahr 2010 hat sich bis heute nahezu halbiert. Beispielweise die City Nord ist mit 1,7 % derzeit fast komplett belegt. Und das ist nicht das Ende der Fahnenstange: Bis zum Jahresabschluss 2018 rechnet Scharf mit einem erneuten Rückgang auf 4,3 % für ganz Hamburg.

Aus Nutzersicht bedeutet dies mehr Druck und weniger Optionen, denn in dieser Situation entsteht ein großer Konkurrenzkampf um die jetzt und in naher Zukunft verfügbaren Flächen. „Wir sehen zunehmend Eigenschaften eines Vermietermarktes, indem der Eigentümer am längeren Hebel sitzt und seine Vorstellungen oft durchsetzen kann“, sagt Scharf.

Das bedeutet konkret, dass oft mehrere Nutzer um eine angebotene Fläche konkurrieren und der Eigentümer diese nicht mit Vergünstigungen wie mietfreier Zeit oder Ausbauzuschüssen locken muss. „Zugleich ist der Hamburger Markt aber so geerdet, dass die Eigentümer deshalb nicht zu kräftig an der Preisschraube drehen“, so Scharf. Seit 2010 (22,50 Euro) wird eine Politik der kleinen Schritte gemacht. Entsprechend moderat ist die Spitzenmiete von Ende 2016 mit 25,50 Euro je m² auf jetzt 26,50 Euro gestiegen und wir voraussichtlich bis Ende 2018 auf diesem Niveau verharren.

Vermieter achten bei der Auswahl auf Laufzeit, Ruf und Bonität

Die besten Chancen auf den Zuschlag in dieser Marktsituation haben Mieter mit hoher Bonität, die sich zugleich auf Laufzeiten von mehr als fünf Jahren einlassen. Ebenso ist vielen Vermietern wichtig, dass der Ausbau das Budget von 300 bis 400 Euro je m² nicht überschreitet – sonst muss sich der Nutzer beteiligen. „In Hamburg steigen für Nutzer zudem die Chancen, wenn sie bereits in der Stadt bekannt sind und einen guten Ruf haben“, fasst Scharf zusammen.

Abzuwarten bleibt derweil, wie sich die auf den Markt drängenden Coworking-Konzepte in der Hansestadt etablieren und wie sie den Vermietungsmarkt beeinflussen. „Hier muss man die ersten beiden Jahren abwarten, in wie weit sich große Unternehmen darauf einlassen und eine größere Zahl von Arbeitsplätzen anmieten. Bislang sind Start-ups mit kleinen Teams die hauptsächliche Zielgruppe“, beobachtet Scharf. Im abgelaufenen Jahr sind bei 17 Anmietungen 43.700 m² für diese Konzepte hinzugekommen. Im Gesamtmarkt entspricht das einem Umsatzanteil von gut 7%. Im Central Business District haben sie dagegen fast ein Viertel des Umsatzes bestritten.

Im kommenden Jahr spielt die Musik in der City Nord 

Besonders gefragt waren im abgelaufenen Jahr die Teilmärkte Innenstadt mit knapp 146.000 m², die City Süd mit 99.000 m² sowie die HafenCity mit 64.000 m². „Für das kommende Jahr erwarten wir zudem viel Dynamik in der City Nord. Dort werden wir zügig größere Abschluss sehen. Hier ist viel Bewegung und Potenzial“, sagt Scharf. Bereits in diesem Jahr lag die City Nord mit 46.000 m² auf Platz vier der Teilmärkte.

Wer bereits über 2020 hinaus denkt, der kommt in Hamburg an Altona-Ottensen-Bahrenfeld nicht vorbei. Wenn der Bahnhof Altona-Diebsteich, wie geplant ausgebaut wird, entsteht hier die Infrastruktur für einen neuen Standort, der bereits jetzt in den Fokus von Investoren wie Nutzern drängt. „Hier hat Hamburg noch deutlich mehr Raum und Potenzial als viele andere Metropolen in Deutschland“, analysiert Tobias Scharf.

Dienstleister, Industrie und Medien dominieren erneut den Markt

Die aktivsten Branchen waren im abgelaufenen Jahr die unternehmensbezogenen Dienstleister, die 121.000 m² anmieteten und damit nahezu ihren Rekord von 123.000 m² auf dem Jahr 2007 erreichten. Die Industrie belegte mit 92.000 m² den zweiten Rang. Es folgen Medien und Verlage mit 77.000 m². Damit machen die traditionell dominierenden Branchen auch diesmal wieder die drei Topplätze unter sich aus.

Bezeichnend ist auch die hohe Standorttreue in Hamburg: Bei 42 % des Flächenumsatzes aller Abschlüsse ab 2.000m² zogen die Nutzer innerhalb ihres Teilmarktes um. Nur halb so viel (21 %) wurde in einem anderen Teilmarkt angemietet. Ein Fünftel des Umsatzes entfiel auf Nutzer, die bislang nicht in Hamburg präsent waren oder in der Hansestadt expandiert sind.

Hamburger Investmentmarkt ist erst mit der Expo Real aufgewacht

Auch auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat der Jahresabschluss nochmals für gute Laune gesorgt. Insgesamt wurden Transaktionen mit einem Volumen von 1,63 Mrd. Euro abgeschlossen. Doch auch diese Leistung konnte den sehr verhaltenen Jahresstart nicht mehr wettmachen, so dass am Ende 4,06 Mrd. Euro und damit rund 16 % weniger als erzielt wurden.

Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg: „Die ersten beiden Quartale waren sehr verhalten. Erst die Expo Real Anfang Oktober hat den Startschuss für die Aufholjagd gegeben. Dann wurden aber auch zahlreiche große Abschlüsse in kurze Zeit gemacht. Und das bei hohen Preisen mit einem Faktor von teilweise über 30.“ 

Das wirkt sich umgehend auf die Renditen aus: mit 3,05 % Nettoanfangsrendite wird Hamburg nur noch von Berlin mit 2,90 % unterboten. Cervinka geht davon aus, dass der Druck noch höher wird und auch Hamburg bis Ende des Jahres die 3-Prozent-Marke erreicht haben dürfte.

​Im ersten Quartal 2018 stehen gleich Deals für Hunderte Millionen Euro an

Die Vergleiche des Transaktionsvolumens mit dem 5-Jahres- und dem 10-Jahres-Schnitt fallen mit 16% beziehungsweise 35% mehr sehr positiv aus. Zudem lässt die Prognose erneut auf ein sehr starkes Jahr mit erneut mehr als 4 Milliarden Euro hoffen: „Wir haben aus 2017 einen deutlichen Überhang ins neue Jahr hineingenommen. Bereits im ersten Quartal könnte es einige Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro geben“, blickt Cervinka voraus.

Auffällig ist, dass die traditionelle Dominanz des Büroanteils am gesamten Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien diesmal eingeschränkt wurde: 21% des Transaktionsvolumens entfielen 2017 auf Einzelhandelstransaktionen. Das ist nicht nur deutlich mehr als der 5-Jahres-Schnitt, sondern auch der höchste Wert unter den Big 7. Drei der fünf größten Transaktionen entfielen auf dieses Segment, darunter die beiden Geschäftshäuser Arkadenhof und Kaufmannshaus, die im Rahmen des RFR-Portfolios an Signa gingen. Durch die Veräußerung des Radisson Blu Hotel Hamburg-Dammtor erreichte auch die Hotelsparte mit 14% einen überdurchschnittlich hohen Wert. Die größte Bürotransaktion erreichte 2017 nur Platz 4 – das HafenCity Gate.

Mit 51% Anteil ausländischer und 49% deutscher Käufer am Transaktionsvolumen ist die Bilanz in keiner anderen der Big 7 so ausgeglichen. Sehr ausgeglichen ist sie auch bei Betrachtung der Verkäuferseite, hier kommen 52% aus dem Ausland und 48% aus Deutschland.

Weil es das Angebot zuließ, griffen Käufer vor allem im Core-Segment zu (69 %), gefolgt von Core plus (15 %) und Value Add (12 %). Sowohl auf der Käufer- (49 %) wie auf der Verkäuferseite (41%) waren Asset/Fonds Manager dominant.