Hamburgs Investmentmarkt startet mit neuem Quartalsrekord

1,41 Mrd. Euro pulverisieren alte Bestmarke – Vermietungsmarkt noch verhalten

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HAMBURG, 9. April 2018 – Der Hamburger Büromarkt steuert bereits nach dem ersten Quartal klaren Kurs auf ein außergewöhnliches Jahr. Der Investmentmarkt ist vom ersten Tag des Jahres an unter Strom und hat bereits 1,41 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt. Der Vermietungsmarkt ist zwar mit 105.000 m² eher verhalten gestartet, erwartet dafür in den kommenden Monaten aber noch deutlich mehr Bewegung. „Haben wir angesichts der guten Zahlen im vergangenen Jahr von einem Elphi-Effekt gesprochen, so können wir ein Jahr später sagen, dass sich dieses Plus an Image und Aufmerksamkeit für Hamburg verstetigt hat. Das globale Interesse der Investoren an Hamburg ist stärker denn je und ein Ende nicht absehbar“, zieht Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg, eine erste Zwischenbilanz des noch jungen Jahres.

Investmentmarkt schlägt direkt rekordverdächtigen Kurs ein

Im vergangenen Jahr hatte der Hamburger Investmentmarkt lange unter Frühjahrsmüdigkeit gelitten – erst zur Expo Real nahm die Hansestadt Fahrt auf und legte eine rasante Jahresendrallye hin, die erneut über der 4-Milliarden-Euro-Marke endete. „Dieses Jahr ist der Markt vom ersten Tag an hellwach und hat mit dem Verkauf des Springer-Quartiers für rund 400 Mio. Euro bereits wenige Tage nach Neujahr ein Ausrufezeichen gesetzt“, sagt Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. „Mit insgesamt 1,4 Mrd. Euro haben wir ein sensationelles erstes Quartal verbucht und dabei den alten Rekord von 1,01 Mrd. Euro geradezu pulverisiert.“ Nach 600 Mio. Euro im Vorjahr ist das ein Plus von 135 Prozent. Auch die Vergleiche zum Durchschnitt der ersten Quartale der vergangenen fünf und zehn Jahre fallen entsprechend positiv aus: plus 88 Prozent und plus 152 Prozent.

Für das Gesamtjahr liegt die Zielmarke deshalb wieder deutlich über 4 Mrd. Euro. „Wenn noch etwas Überraschendes hinzukommt, könnte es sogar rekordverdächtig werden“, sagt Cervinka. Die bisherige Bestmarke wurde 2007 mit 5,2 Mrd. Euro aufgestellt.

Besonders auffällig ist, dass die Verteilung zwischen den Assetklassen so ausgeglichen wie in keiner anderen Stadt der Big 7 ist. Büros kommen auf einen Anteil von 26 Prozent, Einzelhandel auf 17 Prozent sowie Hotels auf 11 Prozent und Logistik folgt mit gleichem Anteil. Mit 28 Prozent liegt der Anteil der Mischnutzung zudem recht hoch. „Das spricht für eine gesunde Mischung in Hamburg und zeigt, dass Eigentümer aller Produktsorten angesichts des mittlerweile sehr niedrigen Renditeniveaus über einen Verkauf nachdenken. Viele gehen nach dem Motto: Wenn, dann jetzt“, erklärt Cervinka. 

Dem gegenüber steht ein extrem hoher Anlagedruck. „Bei der Jahresendrallye 2017 sind längst nicht alle Investoren zum Zug gekommen. Entsprechend hoch ist der Anteil an übriggebliebenem Kapital“, sagt Cervinka. Zwar verharrt die Büro-Spitzenrendite derzeit, allerdings auf dem Rekordtiefstand von 3,05 Prozent.

Pensionskassen und Versicherer kaufen kräftig zu

„Hinzu kommen verstärkt Asiaten, die auf den Hamburger Markt wollen. Bislang waren ihnen die Volumina oft zu niedrig, aber jetzt bekunden vor allem Koreaner immer öfter ihr Interesse.“

Im ersten Quartal sind diese bislang aber noch kaum zum Zug gekommen: Mit je 25 Prozent Anteil auf Käufer- wie Verkäuferseite hielten ausländische Investoren ihre Bestände stabil.

Weil es das Angebot zuließ, griffen Käufer vor allem im Core-Segment zu (61 Prozent), gefolgt von Core plus (33 Prozent) und Value Add (4 Prozent). Auf er Käuferseite gelang es zudem den Pensionskassen (28 Prozent) die Asset/Fonds Manager (27 Prozent) von der Spitze zu verdrängen. Direkt dahinter rangieren Versicherungen (23 Prozent). Auf der Verkäuferseite dominieren zudem die Entwickler mit 55 Prozent. Erst mit Abstand folgen Asset/Fonds-Manager mit 18 Prozent.

Vermietungsmarkt startet verhalten aber mit großen Hoffnungen

Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg ist mit 105.000 m² im Vergleich zu den Vorjahren eher verhalten ins Jahr 2018 gestartet und landete damit 41 Prozent unter dem Vorjahresergebnis von 178.600 m². Der aktuelle Umsatz liegt 18 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre bzw. 9 Prozent unter dem Schnitt der jüngsten Dekade. Die Zahl der Anmietungen ist auf Jahressicht um 32 Prozent auf 167 gesunken.

Allerdings zeichnen sich bereits jetzt sehr gute Aussichten für die kommenden Monate ab. „Insbesondere in der Schifffahrtsbranche sehen wir viel Bewegungen, zudem wirken sich einige Konsolidierungen und Firmenfusionen auf den Hamburger Büromarkt aus“, gibt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg, einen Ausblick. Er rechnet weiterhin mit einem Gesamtumsatz von rund 550.000 m² für das Gesamtjahr. Das wäre das zweitbeste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre.

Aktivste Teilmärkte waren traditionell die Innenstadt (26.500 m² bzw. 25 % Anteil), City Süd (17.500 m² bzw. 16,7 %) und HafenCity (14.800 m² bzw. 14 %). Die City Nord indes hat ihre Vorschusslorbeeren mit 11.800 m² bislang noch nicht bestätigen können. Doch werden dort die bestehenden Projekte wie das Ipanema intensiv von Nutzern geprüft. Zugleich hat die Signal Iduna mit ihrer Konsolidierung ein klares Bekenntnis zum Standort City Nord abgegeben. Deren Anmietung von 10.000 m² war zugleich die größte Anmietung im ersten Quartal. Dahinter rangieren die Reedereien Zeaborn mit 5.200 m² im Tower am Michel und Ocean Network Express mit 4.100 m² im Berliner Bogen.

Durch die Aktivität der Reedereien ist diesmal die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung herausragend und führt die Rangliste mit 21.800 m² vor den unternehmensbezogenen Dienstleistern (15.400 m²) und Versicherern (14.900 m²) an. Langfristig betrachtet rangieren die Transportspezialisten allerdings nur auf Platz 5. Auf deutlich niedrigerem Niveau als in den Vorquartalen blieben im ersten Quartal die Flexible Office Space-Anbieter, jedoch ist damit zu rechnen, dass sich deren Expansion in der Hansestadt fortsetzen wird.

Konträr zum gestiegenen Interesse an Hamburg ist allerdings die Lage bei den Neubauten. Nur rund 18.000 m² Bürofläche sind im ersten Quartal fertiggestellt worden – nur ein Zehntel des Gesamten Volumens des abgelaufenen Jahres. Bis Jahresende sollen 175.000 m² hinzukommen, von denen aber nur noch ein Drittel verfügbar ist.

Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig wachsendem Produktengpass lässt die Leerstandsquote weiter sinken – auf nur noch 4,7 Prozent. „Wir rechnen damit, dass wir 2018 bis 2019 die Talsohle bei der Leerstandsquote erreichen werden“, sagt Scharf. Bis dahin werde es noch schwerer, passende Flächen zu finden, wenn man nicht sehr früh agiere und sich festlege. „Erst ab 2021 entspannt sich der Markt, denn nahezu alles, was im größeren und hochwertigen Segment bis dahin fertiggestellt wird, ist bereits heute größtenteils vermietet“, so seine Prognose.

In dieser Marktlage sitzen die Vermieter meist am längeren Hebel. Wenn überhaupt Mietanreize gewährt werden, dann nur mietfreie Zeit, zum Beispiel einen Monat bei einer Laufzeit von 5 Jahren oder 3 bis 4 Monate bei 10 Jahren.  

Der Trend geht zur Flächensicherung

„Man spürt, aufgrund der Flächenknappheit, dass die Mieten ansteigen, allerdings im Verhältnis zu anderen Städten wie Berlin und München noch etwas verhaltener“, beobachtet Scharf. Aktuell liegt die Spitzenbüromiete bei 26,50 Euro. Einen Euro höher als noch vor einem Jahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf Jahresfrist ebenfalls um rund einen Euro auf 15,78 Euro.

„Ein klarer Trend ist, dass vorzeitige Verhandlung bzw. Interessensbekundung für interessante Projekte, die 2021 und 2022 fertiggestellt werden, bereits jetzt gestiegen sind. Die Akteure sehen das begrenzte Angebot und wollen sich frühzeitig Flächen sichern“, sagt Scharf.