Herausragendes Immobilienjahr 2019 in der Metropolregion Rhein-Neckar

Investmentmarkt mit Rekordvolumen - Bürovermietungen überdurchschnittlich

05. Februar 2020

MANNHEIM, 5. Februar 2020 – Durchweg positiv fällt die Jahresbilanz 2019 auf dem Bürovermietungs- und Immobilien-Investmentmarkt der Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen) aus: höchstes jemals erzieltes Transaktionsvolumen sowie drittbestes Vermietungsjahr.

Investmentmarkt mit Rekordvolumen

Ein Transaktionsvolumen in der Metropolregion Rhein-Neckar von 1,11 Mrd. Euro bedeutet eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr und das höchste jemals erzielte Transaktionsvolumen überhaupt[1]. Erst das zweite Mal seit Beginn der Aufzeichnungen wurde damit die Milliarden-Marke überschritten. Einzig 2017 reicht mit 1,04 Mrd. Euro an 2019 heran, die Volumina aller weiteren Jahre seit 2009 kamen nicht in die Nähe der Milliarde. Entsprechend wurden auch langjährige Vergleiche deutlich getoppt: um rund 77 Prozent der Fünf-Jahres-Schnitt, um über das Zweieinhalbfache der Zehn-Jahres-Schnitt.   

Wie herausragend 2019 war, zeigt sich anhand diverser Merkmale: Alle fünf topplatzierten Transaktionen überschritten die größte Transaktion des Vorjahres. Anders ausgedrückt würde sich die größte Transaktion 2018 nicht unter den fünf größten 2019 wiederfinden. Die Top 10 – Abschlüsse vereinten rund 530 Mio. Euro und damit 31 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Zum Vergleich: 2018 waren die zehn größten Transaktionen für 37 Prozent des Volumens verantwortlich (317 Mio. Euro).

Nicht nur das Volumen, auch die Anzahl der Transaktionen zeugt von der Dynamik des Investmentmarktes in 2019. Um über ein Drittel (auf 47) hat sie gegenüber dem Vorjahr (35) zugelegt. Auch im bisherigen Investment-Rekordjahr 2017 wurden deutlich weniger Transaktionen registriert.   

Mit rund 100 Mio. Euro war der Kauf des geplanten Büro- und Hotelgebäudes „No. 1“ in unmittelbarer Nähe des Mannheimer Hauptbahnhofs die größte Transaktion des Jahres. Neben diesem gemischt genutzten Quartier platziert sich der Einzelhandel einmal, die Assetklasse „Living“ ebenfalls einmal sowie der Bereich „Büro“ zweimal in den Top 5.

Mannheim ist beim Immobilien-Investmentmarkt dominierend. Rund 740 Mio. Euro und damit genau zwei Drittel des Transaktionsvolumens wurden in der baden-württembergischen Rhein-Neckar-Metropole investiert, rund 199 Mio. Euro in Ludwigshafen u.a. mit dem Kauf des ehemals „Luv“ genannten Neubauquartiers am Rheinufer und 158 Mio. Euro in Heidelberg, darin enthalten die Veräußerung eines Bürogebäudes in der „Bahnstadt“. Eher untypisch und damit auch entgegen dem bundesweiten Trend ist das mit 29 Prozent starke Abschneiden der Assetklasse „Einzelhandel“, darunter der Kauf des anstelle des Karstadt- und Mömax-Gebäudes entstandenen „K1 Karree“ an der Kurpfalzstraße in der Mannheimer Innenstadt. 26 Prozent entfallen in der gesamten Metropolregion auf die Assetklasse „Büro“, 23 Prozent auf „Living“. „Nicht überraschend, dass auf Verkäuferseite rund die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Entwickler entfällt. Wer sein Projekt vor einigen Jahren in vorausschauender Art und Weise geplant hat, kann aktuell von dem hervorragenden Umfeld profitieren. Denn kaufbereite Anleger werden zunehmend auf die Metropolregion aufmerksam“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing, JLL Team Rhein-Neckar. Immer öfter seien darunter auch ausländische Investoren, deren Anteil sich 2019 mit 39 Prozent überdurchschnittlich und sowohl prozentual als auch absolut deutlich höher als im Vorjahr zeigt. Bei zwei der Top-Transaktionen waren ausländische Gesellschaften auf Käuferseite beteiligt, das K1 Karree wurde von der US-Gesellschaft H.I.G. erworben, das Bürogebäude in der Speyerer Straße in Heidelberg von der Londoner Fondsgesellschaft Tristan Capital Partners. Insgesamt bauten ausländische Investoren per Saldo ihren Immobilienbestand um rund 138 Mio. Euro aus und trugen u.a. dazu bei, dass Asset / Fonds Manager und Private Equity / Hedgefonds 48 Prozent des Kaufvolumens auf sich vereinen.

Auch in der Metropolregion Rhein-Neckar stehen die Büro-Spitzenrenditen weiter unter Druck, wenn auch nach wie vor weit entfernt von denen beispielsweise in den Big 7 und bleiben damit weiter sehr attraktiv. Um jeweils 10 Basispunkte haben die Renditen in Mannheim (auf 4,10 %) und Heidelberg (auf 4,60 %) nachgegeben, in Ludwigshafen sogar um 30 bp auf 5,60 Prozent.

 

Bürovermietungen überdurchschnittlich - Heidelberg verdoppelt 2019 seinen Bürovermietungsumsatz

Mit 158.000 m² konnte in der Metropolregion Rhein-Neckar das drittbeste Jahr der letzten Dekade notiert werden, ein deutliches Plus von rund einem Viertel gegenüber dem Vorjahr und ein um rund 20 Prozent höheres Umsatzvolumen als im Durchschnitt der Jahre 2014-2018. Während Mannheim mit rund 68.000 m² den Vorjahresvermietungsumsatz egalisiert und Ludwigshafen (rund 21.000 m²) zwar nicht das Vorjahr, aber das zweite Jahr in Folge die 20.000 m² - Marke toppen konnte, ragt Heidelberg mit 69.000 m² deutlich heraus. Die Stadt am Neckar vermeldet damit das höchste jemals registrierte Umsatzvolumen, konnte das Vorjahresvolumen glatt verdoppeln und übertrumpfte, wenn auch knapp, erstmals den bisherigen „Dauersieger“ Mannheim. Drei Großabschlüsse mit zusammengerechnet rund 40.000 m², u.a. durch die Stadtwerke mit rund 28.000 m² sowie durch Verivox im Bürogebäude SkyAngle, beide im starken ersten Quartal, gaben dafür den Ausschlag.

„Die Metropolregion Rhein-Neckar und dabei insbesondere Mannheim bleibt auch weiterhin attraktiv für Unternehmen. Unter anderem konnten Alete und Elopak mit ihrem neuen Headquarter gewonnen werden“, so Konstantinos Krikelis. Krikelis weiter: „Für 2020 gehen wir erneut von einem Umsatzvolumen jenseits der 150.000 m² aus. Vor allem in Mannheim stehen größere Vermietungsabschlüsse an.“ 

Beim Blick auf die Umsatzvolumina nach Quartalen blieben die ersten drei Monate mit knapp 80.000 m² und damit rund der Hälfte des Gesamtumsatzes 2019 an der Spitze. Beeinflusst wurde das Ergebnis in den ersten drei Monaten nicht nur durch zwei der vier größten Abschlüsse (die Eigennutzerdeals durch die Stadtwerke in Heidelberg und den Internationalen Bund in Mannheim mit 10.000 m²) sondern auch von der mit 45 höchsten Anzahl der Deals im gesamten Jahresverlauf. Die Top 4 der größten Abschlüsse 2019 komplettieren die Anmietungen der Hochschule Ludwigshafen (14.000 m² im dritten Quartal) und der Sparkasse Heidelberg mit 12.000 m² in den letzten drei Monaten.

Zahlreiche Fertigstellungen erwartet

Ein Grund für den positiven Ausblick ist die hervorragend gefüllte Fertigstellungspipeline, die 2020 allein für Mannheim eine Vervierfachung der fertiggestellten Fläche gegenüber dem Vorjahr auf rund 80.000 m² prognostiziert, für Heidelberg eine Verdoppelung auf rund 50.000 m². 2021 werden Fertigstellungsvolumina in ähnlicher Größenordnung erwartet.

In Mannheim waren Ende 2019 rund 115.000 m² Bürofläche im Bau, in Heidelberg über 80.000 m². „Die oft geforderten und dringend benötigten Flächen kommen damit 2020 in großer Zahl auf den Markt“, so Krikelis. „Die neuen Flächen werden zu einem guten Teil absorbiert, die zahlreichen Gesuche können dann deutlich besser bedient werden.“ Trotz dieser Fertigstellungen dürfte die Leerstandsquote in Mannheim und Heidelberg abwärts tendieren. Ende 2019 lag sie in Mannheim bei 4,6 Prozent, in Heidelberg bei 2,4 Prozent und in Ludwigshafen bei 1,4 Prozent.

Dabei notiert das gesamte Marktgebiet eine mit 2,9 Prozent Ende 2019 ebenfalls leicht sinkende Quote.    

Unter den Branchen führt die „Öffentliche Verwaltung“ mit 37.000 m² und damit einem doppelt so hohen Umsatzvolumen wie die zweitplatzierten „unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ die Statistik an. Über ein Viertel des Umsatzvolumens der gesamten Region entfällt auf den Teilmarkt Heidelberg City. Größter Teilmarkt nach Umsatzvolumen 2019 in Mannheim war „Süd“, in einer ähnlichen Größenordnung von rund 15.000 m² notierte der Ludwigshafener Teilmarkt „Technologiemeile“. Damit entfallen jeweils rund zehn Prozent des Umsatzvolumens im gesamten Marktgebiet auf diese beiden Teilmärkte.  

Unter dem Eindruck der höherpreisigen Abschlüsse auch und gerade rund um den Mannheimer Hauptbahnhof stieg die gewichtete Durchschnittmiete um über acht Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 14,10 Euro / m² / Monat. Sogar noch höher bepreist wird sie in Heidelberg (14,30 Euro / m² / Monat). Während die Spitzenmiete in Mannheim mit 18,50 Euro / m² / Monat gegenüber dem Vorjahr stabil blieb, zog sie in Heidelberg und Ludwigshafen jeweils um 20 Cent auf 16,70 bzw. 14,20 Euro / m² / Monat an. „Die Mieten werden auf hohem Niveau bleiben und vor allem beim Spitzenmietpreis nochmals deutlich zulegen. Die 20 Euro - Marke wird aller Voraussicht nach in Mannheim erreicht werden“, so Krikelis

 

1 Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de