Hotelinvestmentmarkt beendet 2021 mit optimistischen Signalen

FRANKFURT, 12. Januar 2022 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat sich mit einem Knall aus dem Jahr 2021 verabschiedet: Ein Transaktionsvolumen[1] von mehr als einer Milliarde Euro bedeutete mit Abstand den stärksten Wert des Jahres und zugleich das volumenreichste Quartal seit Beginn der Pandemie. Bislang hatte der Markt nur mit Mühe die 500 Mio. Euro in einem Quartal übertroffen. Insgesamt verzeichnet der deutsche Hotelinvestmentmarkt 2021 knapp 2,5 Mrd. Euro verteilt auf 64 Transaktionen. Im Vorjahr standen 60 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 2 Mrd. Euro zubuche. Auch wenn das abgelaufene Jahr noch 49 Prozent hinter dem transaktionsstarken Jahr 2019 liegt, stehen die Zeichen mit einem Plus von knapp 25 Prozent im Jahresvergleich zu 2020 wieder auf Erholung.

„Dieser vergleichsweise starke Jahresabschluss erinnert an die durchaus typischen Jahresendrallyes – wenn auch noch auf deutlich bescheidenerem Niveau“, sagt Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. „Natürlich bleibt die allgemeine Markterholung gebremst und die weitere Verbreitung der Omikron-Variante in diesem Winter abzuwarten. Die Verfügbarkeit von Kapital gepaart mit wieder mehr attraktiven Opportunitäten auf dem Hotelmarkt schlägt sich zum Jahresende im Transaktionsvolumen nieder.“

Der Markt reagierte flexibel auf die zahlreichen Herausforderungen des Jahres: „Wir haben in diesem Jahr zahlreiche Anpassungen der Ansprüche an Lagekriterien und Gebäudequalität gesehen, aber die Anforderungen werden auch granulärer. Business Pläne werden auf den Kopf gestellt, der Mietdeckungskoeffizient, die Garantie und die Bonität der Pächter werden weiter genau unter die Lupe genommen“, beschreibt Schmidtke.

Auf 56 Einzeltransaktionen verteilt wurden im Gesamtjahr 2021 rund 1,8 Mrd. Euro investiert, entsprechend einem Plus von 40 Prozent verglichen mit dem Gesamtjahr 2020. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich dabei mit 32 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr wieder erhöht. Damals waren es rund 24 Mio. Euro pro Transaktion.

Zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2021 zählten:

Ø  Die Veräußerung der Projektentwicklung Königshof München durch die Münchner Hoteliersfamilie Geisel an die Unternehmerfamilie Inselkammer im vierten Quartal. Die Fertigstellung des Objektes, das außerdem einen signifikanten Einzelhandelsanteil sowie eine Parkgarage enthalten wird, ist für Winter 2022 vorgesehen. Die Transaktion zählt als die größte Einzeltransaktion im Jahr 2021, das Volumen ist vertraulich.

Ø  Der Erwerb des zukünftigen Radisson RED Köln als Teil der innerstädtischen Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in unmittelbarer Nähe zum Kölner Dom im vierten Quartal. Käufer des Gesamtprojekts, welches u.a. Büroflächen, Einzelhandels- und Gastronomieflächen umfasst, ist Corestate. Verkäufer war der Entwickler Gerch Group, der das Projekt weiter realisieren und schlüsselfertig übergeben wird. Die Eröffnung des Hotels mit 265 Zimmern ist für Ende 2023 vorgesehen. 

Ø  Der Verkauf des Regent Berlin mit 195 Zimmern an Blackstone im vierten Quartal. Verkäufer war ein Privatinvestor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten.

Ø  Der Erwerb der Villa Kennedy Frankfurt durch Conren Land im ersten Quartal. Derzeit wird das 5-Sterne Hotel der Rocco Forte Gruppe mit 163 Zimmern weiter als Hotel betrieben, jedoch ist eine Umnutzung zukünftig nicht ausgeschlossen. Verkäufer war eine Objektgesellschaft der Frankfurter DIC und ihrer Tochtergesellschaft GEG.

Ø  Der Verkauf des Ellington Hotel Berlin an die österreichische Signa Gruppe im dritten Quartal. Parallel zur Veräußerung lief zu Ende September 2021 auch der Betreibervertrag aus. Pläne für die nun betreiberfreie Immobilie wurden noch nicht bekannt gegeben. Verkäufer war die Ideal Versicherungsgruppe.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment erreichte für das Gesamtjahr ca. 664 Mio. Euro, verteilt auf 8 Transaktionen (2020: 690 Mio. Euro mit 7 Transaktionen). Bei einem durchschnittlichen Volumen von knapp 83 Mio. Euro wurde ein Rückgang von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet (2020: knapp 100 Mio. Euro pro Investment). Unter den größten Portfoliotransaktionen im abgelaufenen Jahr waren:

Ø  Das im Rahmen eines Forward Deals an die Union Investment verkaufte Adina & Premier Inn Stuttgart Mailänder Platz im zweiten Quartal. Der Entwickler Strabag Real Estate hatte das Objekt für ca. 137 Mio. Euro veräußert. Die Immobilie wird zukünftig ein 260 Zimmer großes Premier Inn und ein 169 Apartments umfassendes Adina Apartment Hotel beherbergen. Die Eröffnung ist für 2022 geplant.

Ø  Der Verkauf des zukünftigen Premier Inn und ONE80° Hostel Berlin Alexanderplatz im zweiten Quartal. Das Objekt mit 527 Zimmern wurde von Azure Hotels im Rahmen einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion an Schroders verkauft.

Ø  Die Veräußerung der beiden Leonardo Häuser in München im ersten Quartal, namentlich das Leonardo München City West und das Leonardo Hotel & Residenz München, durch die israelische Hotelgruppe Fattal an ein israelisches Familiy Office. Die Transaktion erfolgte im Zuge einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion mit einem Volumen von 77 Mio. Euro.

Ø  Der Erwerb des Motel One Palaisplatz Dresden und Motel One Rostock mit insgesamt 408 Zimmern durch die Deka im ersten Quartal. Der Verkäufer war Aroundtown.

Mit einem Einsatz von knapp 1,6 Mrd. Euro, entsprechend 63 Prozent (2020: über 70%) waren deutsche Investoren im Jahr 2021 wie auch im Vorjahr aktiver am deutschen Hotelinvestmentmarkt beteiligt als ausländische Akteure. Der Einsatz ausländischen Kapitals hat sich dennoch im Vergleich zum Vorjahr mit mehr als 900 Mio. Euro fast verdoppelt. „Der wieder steigende Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit Veräußerungen von Bestandshotels in deutschen A-Städten einher“, erläutert Heidi Schmidtke. Sechs Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 220 Mio. Euro wurden dabei von Anlegern aus Großbritannien realisiert, das zweithöchste Kapital kam von Investoren mit Sitz in Luxemburg (rund 158 Mio. Euro) bei allerdings nur zwei Transaktionen.

Mit 18 Transaktionen und einem Volumen von 865 Mio. Euro, waren institutionelle Anleger im Jahr 2021 mit einem Anteil von 35 Prozent weiter am aktivsten (2020: 858 Mio. Euro, 22 Transaktionen), gefolgt von Privatpersonen mit einem Anteil von 20 Prozent (483 Mio. Euro, 8 Transaktionen) und Hotelbetreibern mit einem Anteil von 14 Prozent (345 Mio. Euro, 12 Transaktionen). Private Equity Unternehmen machten in diesem Jahr einen Anteil von 13 Prozent aus (325 Mio., 8 Transaktionen) und konnten sich zuletzt mit allein 6 Transaktionen im vierten Quartal Hotelobjekte mit Wertsteigerungspotenzial sichern.

Auf Projektentwicklungen entfielen 2021 ca. 716 Mio. Euro, entsprechend 29 Prozent des Transaktionsvolumens. 18 Prozent der Hotels waren Teil einer Mixed-Use Immobilie (454 Mio. Euro) und 10 Prozent entfielen auf Serviced Apartments (252 Mio. Euro).

Auf der einen Seite drohen Einschränkungen, auf der anderen herrscht Investitionsdruck

Heidi Schmidtke beobachtet ein heterogenes Bild im Markt: „Zum Jahresende erreichten uns gemischte Nachrichten. Mit Omikron wurden erneut Buchungen abgesagt oder zumindest aufgeschoben, die größte Reisemesse ITB wird zum zweiten Mal in Folge auf digital umgestellt und TUI kündigte die Einstellung des Geschäftsreisebereiches an. Die neuen, wenig einheitlichen Regeln verunsichern allen voran die Reisebranche und deren Planbarkeit. Die Herausforderungen der Branche sind bereits groß genug – neuerliche Einschränkungen, steigende Energiekosten und Personalmangel könnten die ohnehin schon knapp bemessenen Gewinnmargen in diesen Tagen weiter schmälern.“

Doch zugleich böten sich Chancen: „Auf der anderen Seite beobachten wir ein starkes Momentum der Investmentaktivität, mit noch einigen weiteren Transaktionen im Markt, deren Abschluss wohl in das erste Quartal überschwappen wird. Maßgeblich in diesem Jahr war, dass zahlreiche betreiberfreie Veräußerungen stattgefunden haben. Besonders im Berliner Hotelmarkt, wo weiter steigende Miet- und Investmentparameter eine Umnutzung zu Wohnen oder Büro begünstigen. Mit betreiberfreien Opportunitäten kommen altbekannte und neue Betreiber und Marken ins Spiel, die trotz Corona weiter auf Expansionskurs sind und die Gemüter positiv stimmen, dass auch eine Erholung der operativen Märkte zumindest in Sichtweite ist“, sagt Schmidtke.

Der Ausblick fällt derweil positiv aus: „Nachdem das Transaktionsvolumen in diesem Jahr das prognostizierte Jahresergebnis in Höhe von 2,5 Mrd. Euro gerade so erreicht hat, gehen wir davon aus, dass das kommende Jahr gemäß dem derzeitigen Aufwärtstrend erstmals wieder den 10-Jahresschnitt jenseits der drei Milliarden Euro übertreffen wird und wir besonders ab der zweiten Jahreshälfte wieder mit mehr Transaktionen am Hotelmarkt rechnen können“, erwartet Heidi Schmidtke.

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.