Hotelinvestmentmarkt in Warteschleife

Anlagemöglichkeiten händeringend gesucht

04. Oktober 2019

FRANKFURT, 04. Oktober 2019 – Die Statistik spricht eine klare Sprache, will aber nicht zu der immer noch recht guten Stimmung auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt passen. Rein statistisch ist nämlich ein Rückgang des Transaktionsvolumens von 20 Prozent im 1- und 5-Jahresvergleich zu konstatieren. Der Markt bewegt sich in einer Art Warteschleife: anlagewilliges Kapital ist ausreichend vorhanden, was fehlt, sind passende Objekte.

Nach rund 600 Mio. Euro im ersten Quartal und  rund 870 Mio. Euro zwischen April und Ende Juni flossen in den vergangenen drei Monaten etwas mehr als 820 Mio. Euro in deutsche Hotelimmobilien[1]. Damit lag das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahr bei rund 2,3 Mrd. Euro. „Auch wenn wir bis Jahresende den Abschluss einiger großer Transaktionen erwarten, die Volumina der Jahre 2015 bis 2018 bleiben unerreicht. Ein investives Gesamtvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro dürfte 2019 zu bilanzieren sein“, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Giesemann weiter: „Derzeit verstärkte Aktivitäten unter den Investoren führen wir unter anderem auch auf die geplante Gesetzesänderung der Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2020 zurück. Ein Teil der Eigentümer hat sich oder wird sich deshalb bei fortgeschrittenen Verhandlungen für einen Share Deal Verkauf entscheiden.“ Zudem gehe die Konsolidierung auf Betreiber- und Markenebene weiter. „Derzeit sind zahlreiche M&A Transaktionen auf dem Markt, die entweder noch im laufenden Jahr oder Anfang 2020 zum Abschluss kommen werden“, so Giesemann.

 

Was den gesamten Investmentmarkt charakterisiert, gilt auch für den Hotelmarkt: Der Rückgang beim Investitionsvolumen ist nicht mangelnder Nachfrage geschuldet, sondern dem nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stehenden Angebot. „Anlagemöglichkeiten werden händeringend gesucht“, so Giesemann. Und der Hotelexperte ergänzt: „Während sich in den Top 6 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) die Spitzenrenditen für Hotels auf einem niedrigen Niveau stabilisiert haben, dürfte es in den B- und C-Städten einen weiteren Preisanstieg für Core-Hotelimmobilien geben. Der ist getrieben durch gute Performance, Produktknappheit in den A-Städten sowie steigende Baukosten.

Zwischen Januar und September wurden insgesamt 58 Hotel-Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von knapp 1,4 Mrd. Euro verzeichnet. Damit lag das Volumen ca. 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau (Q1 – Q3 2018: 2,2 Mrd. Euro mit 65 Transaktionen). Der Rückgang ist vor allem auf das Ausbleiben großer Transaktionen zurückzuführen. Dem Rückgang im großvolumigen Bereich steht eine höhere Anzahl kleinerer Abschlüsse gegenüber. Die durchschnittliche Transaktionsgröße verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 4 Mio. Euro auf 30 Mio. Euro.

Zu den größten Transaktionen im dritten Quartal zählten:

  • Der Verkauf des Center Parcs Bispinger Heide (907 Einheiten) an Aroundtown als Teil eines europäischen Portfolios, bestehend aus sieben Centerparks. Verkäufer war der Private Equity Fondsmanager Blackstone.
  • Die Veräußerung des 174 Zimmer Dorint Parkhotels Herrenkrug Magdeburg von Honestis an die Wiener LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft. Das Hotel wird auf Basis eines langfristigen Pachtvertrages mit der Dorint Kette betrieben und soll demnächst für 2 Mio. Euro renoviert werden.
  • Der Verkauf eines Holiday Inn Express am Aachener Hauptbahnhof als Teil einer Mix-Used Entwicklung (Blue Gate) an Base Camp für den European Student Housing Fund. Verkäufer und Entwickler des 160 Zimmer Hotels ist die Merkur Development Gruppe.
  • Der Erwerb des in 2015 eröffneten Holiday Inn Express am Werhahn 80 in Düsseldorf durch Patrizia. Das Budget Hotel mit 164 Zimmern wird zukünftig unter der Marke Premier Inn firmieren. Verkäufer der Immobilie war das Kölner Family Office Dereco.

Bei den Portfolio-Transaktionen wurde in den ersten neun Monaten ein Volumen von rund 905 Mio. Euro für insgesamt 26 Hotels verzeichnet (Q1 – Q3 2018: 644 Mio. Euro, 10 Hotels).

  • Der Zuwachs von 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurde Ende September durch den Verkauf eines größeren Hotelportfolios bestehend aus 11 Häusern in Europa von Principal Real Estate an die AXA Real Estate erzielt. Sieben der Häuser befinden sich in Deutschland (jeweils eines in Berlin, Düsseldorf, Hannover, Kiel und Leipzig, sowie zwei Objekte in Köln). Der Gesamtpreis des Portfolios belief sich auf ca. 545 Mio. Euro. Mit der Transaktion ist der Verkauf des 2012 geschlossenen ersten Hotelfonds von Principal abgeschlossen. JLL war für AXA beratend tätig.
  • Ebenfalls im dritten Quartal war der Erwerb von drei Häusern der Marke Acom in Nürnberg, München und Stuttgart durch die in Großbritannien ansässige Budget Hotelkette Premier Inn. Alle drei Häuser werden 2020 in Premier Inn umfirmiert. Verkäufer war ein deutscher Privatinvestor.

Etwas mehr als die Hälfte aller Transaktionen wurde von deutschen Investoren getätigt. Gemessen am Volumen waren jedoch ausländische Anleger mit einem Anteil von knapp 60 Prozent oder 947 Mio. Euro die stärkste Anlegergruppe. Zurückzuführen ist dies auf den großen Portfolioankauf durch den französischen Investmentmanager AXA Real Estate. Institutionelle Anleger waren für 60 Prozent bzw. 1,4 Mrd. Euro des Gesamtvolumens verantwortlich. Hotelbetreiber, Immobilienfirmen/Entwickler, Private Equity / REITS und Privatpersonen investierten rund 900 Mio. Euro in deutsche Hotels.

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden. Keinen Eintrag in das Transaktionsvolumen finden M&A Transaktionen. Auch durch unterschiedliche Zuordnung der Maklerhäuser in Jahresstatistiken (in diesem Fall 2018/2019) kann es zu unterschiedlichen Gesamttransaktionsvolumina zu einem bestimmten Zeitpunkt kommen.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de