In der Bürovermietung ist wieder die Zeit des Handelns angebrochen

FRANKFURT, 6. Januar 2022 – Mit der Entwicklung der deutschen Konjunktur ist es aktuell so ähnlich wie mit den Vorsätzen für ein neues Jahr: Ein Start mit vollem Elan, aber relativ schnell kehrt Ernüchterung ein und positive Vorsätze werden wieder verschoben. Schon im Herbst 2020 rechneten die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einem beschleunigten Aufschwung für 2021 und prognostizierten ein BIP-Wachstum von bis 5 Prozent. Unterm Strich bleibt für 2021 wohl ein Plus von nur etwa 2,7 Prozent, neuen Corona-Varianten und Lieferengpässen geschuldet. Der Aufschwung ist so erneut verschoben.

Das wird sich für das laufende Jahr wohl fortsetzen. Noch vor einem halben Jahr lag die Prognose für 2022 laut consensus economics bei 4,2 Prozent. Doch auch dieses Wachstum scheint nur noch schwerlich erreichbar zu sein, aktuell werden die Aussichten wieder heruntergeschraubt auf 3,5 bis 4 Prozent. „Vielleicht muss man sich von einem starken Rebound-Effekt der Konjunktur verabschieden und ein etwas gemäßigteres Wachstum mag sogar angesichts schon jetzt stark steigender Inflationsraten und immer noch anhaltender Angebotsengpässe volkswirtschaftlich gesehen verträglicher sein“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Fast 82 Prozent der deutschen Industrieunternehmen klagten laut einer Umfrage des ifo-Instituts über Probleme bei der Beschaffung von Rohstoffen und Vorprodukten. Rund 80 Prozent der Einzelhändler konnten im für sie so wichtigen Weihnachtsgeschäft bestellte Ware oftmals nicht anbieten oder ausliefern.

Auch wenn sich diese Engpässe im Laufe des Jahres teilweise auflösen werden, so sind sie doch Auslöser eines Strukturwandels der deutschen Wirtschaft, in der sich mittel- bis langfristig die folgenden Trends verfestigen und nur mit hohen Investitionen zu stemmen sein werden:

• Dekarbonisierung der Wirtschaft
• Aufbau von Beschaffungs-Puffern und alternativen Bezugsquellen
• Ein verändertes Arbeits- und Einkaufsverhalten
• Ein sich verschärfender Fachkräftemangel

Vor allem der vierte Aspekt sorgte bereits dafür, dass die Arbeitslosenquote 2021 nicht zugenommen, sondern sogar leicht auf 5,7 Prozent abgenommen hat. Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen mit entsprechend positiven Folgen auch für den deutschen Büromarkt. Denn gerade im für die Nachfrage nach Büroflächen so bedeutenden Dienstleistungssektor steigt die Einstellungsbereitschaft bei den Unternehmen stark an. Mehr Personal – selbst, wenn es noch nicht in Lohn und Brot steht – erfordert in der Theorie einen zusätzlichen Arbeitsplatz. Ob nun auf der bereits vorhandenen Bürofläche oder im Home Office, bleibt weiterhin offen.

Nach einer Untersuchung des ifo-Instituts arbeiteten im Dezember rund 28 Prozent aller Beschäftigten im Home Office, etwas mehr als noch zur Jahresmitte (24 Prozent), aber deutlich weniger als zu Beginn der Pandemie. Dies zeigt, dass es den Unternehmen mit geeigneten Impf-, Test- und Hygienemaßnahmen durchaus gelingt, ihre Mitarbeiter zumindest teilweise in den Büros zu halten. „Wir gehen nach wie vor davon aus, dass sich die neue Arbeitswoche künftig so darstellen wird: Drei Tage im Büro und zwei Tage außerhalb. Von diesem ,außerhalb‘ werden dann wiederum etwa 1,5 Tage im Home Office gearbeitet. Das wären rein rechnerisch 30 Prozent weniger Bürofläche. „Dagegen laufen aber verschiedene Effekte. Wer kein Desk Sharing einführen will, kann auch keine Fläche reduzieren. Wer den Komfort von etwas mehr Abstand im Büro auch nach der Pandemie beibehalten will, benötigt mehr Fläche pro Arbeitsplatz. Wer mehr Raum für Kooperation und Begegnung schaffen will, braucht mehr Fläche als im klassischen Schreibtisch-Büro. In Summe gleicht sich das alles in etwa aus“, analysiert Scheunemann.

„Das Bedürfnis, die Mitarbeiter im Büro zusammenzubringen und einen repräsentativen Ort der Zusammenarbeit und Identifikation mit dem Unternehmen zu bieten, ist eher gestiegen“, stellt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing JLL Germany, fest. „Nachdem in den ersten beiden Jahren der Pandemie Entscheidungen aufgeschoben wurden und sich viele Firmen erstmals intensiv mit ihren Bedürfnissen und Erwartungen hinsichtlich des Büros befasst haben, ist jetzt die Zeit des Handelns gekommen. In Deutschland wird sich dies allerdings mit Verzögerung auf den Markt aus, da hier in den Unternehmen viele Interessensgruppen in den Prozess integriert werden müssen.“ Das gelte insbesondere für großflächige Projekte.

Der Entscheidungsdruck sei mittlerweile so groß, dass man erstmals ein Phänomen beobachte: „Üblicherweise ist der Ifo-Index immer ein guter Indikator dafür, wie die Büronachfrage neun Monate später sein wird. Unter dem aktuellen Druck könnte sich diese Korrelation allerdings ein bisschen abschwächen“, erwartet Kortmann. „Attraktive Flächen sind ein extrem wichtiger Teil der Markenstärke als Unternehmen und Arbeitgeber. Wer die richtigen Fachkräfte gewinnen will, muss attraktive Flächen in zentralen Lagen bieten.“ Das gelte für die freie Wirtschaft genauso wie für die öffentliche Hand, die in manchen Märkten in den vergangenen Jahren ein besonders starker Abnehmer von Büroflächen in Innenstadtlagen war.

Nachfrage zog im letzten Quartal noch einmal an

Der beschriebene Effekt ist bereits bemerkbar, denn im Gegensatz zur konjunkturellen Lage hat sich am Büromarkt zum Jahresende ein echter Rebound-Effekt gezeigt. Ende Dezember summiert sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 auf insgesamt 3,29 Mio. m². Das sind gut 23 Prozent mehr als im Vorjahr und das prozentuale Plus hat sich gegenüber dem dritten Quartal fast verdoppelt. In allen Städten mit Ausnahme von Hamburg konnten die JLL-Prognosen durch ein sehr dynamisches letztes Quartal sogar übertroffen werden. „Letztendlich liegt das 2021er Ergebnis damit nur um 13 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt der Boomjahre 2016-2020. Und blickt man nur wenige Jahre weiter zurück, dann sieht man, dass wir aktuell auf dem Niveau der Jahre 2013 und 2014 liegen und weit entfernt von den Krisenszenarien der Jahre 2008 und 2009“, zieht Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, den historischen Vergleich.

Und auch der Blick auf die sieben Hochburgen zeigt im Gegensatz zu den vergangenen Quartalen wieder eine einheitliche Tendenz. Während Frankfurt (+35 Prozent), Hamburg (+34 Prozent) und Köln (+58 Prozent) sehr deutlich ihr jeweiliges Vorjahr übertroffen haben, fiel das Plus in den anderen Hochburgen etwas schwächer aus. In Bezug auf die absoluten Volumina bleiben aber Berlin mit 871.000 m² und München mit 663.000 m² an der Spitze. Insbesondere in Berlin zeigen Mieter wieder verstärktes Interesse auch an großen Flächen über 5.000 m².

„Wir beobachten zugleich, dass die Nachfrage nach Büroflächen seit dem vergangenen Sommer wieder kontinuierlich gewachsen ist und mittlerweile fast wieder das Normalniveau vor der Pandemie erreicht hat. Wenn die Unsicherheiten durch die Pandemie erstmal hinter uns liegen und die Wirtschaft wirklich in der Genesungsphase ist, werden wir hier nochmals schnelles Wachstum sehen“, gibt Leimbach einen Ausblick auf künftige Aktivitäten im Markt.

Leerstandsanstieg im vierten Quartal vorerst gestoppt

Die gute Nachfrage der vergangenen Wochen und Monate hat dafür gesorgt, dass sich die über alle sieben Hochburgen gemittelte Leerstandsquote im vierten Quartal 2021 nicht weiter erhöht hat. Sie liegt nach wie vor bei 4,5 Prozent. Im Vergleich mit dem Vorjahr steht dennoch ein Anstieg von 23 Prozent bzw. um 80 Basispunkte bei der Quote. Trotz dieses Anstiegs gilt es die aktuellen Werte in den historischen Kontext einzuordnen. Noch 2019 und auch 2020 lagen die Quoten auf niedrigen Werten von 3,0 bzw. 3,7 Prozent und fünf Metropolen der Big 7 hatten einen massiven Büroflächenmangel. Das hat Projektentwickler aktiviert. Und eine verstärkte Bautätigkeit in Verbindung mit dem Konjunktureinbruch 2020 führt nun zeitversetzt zu steigenden Leerständen.

Wir erwarten daher für 2022 einen weiteren leichten Anstieg und eine Quote von etwa 5 Prozent. Bei weitem erwartet JLL keine zweistelligen Quoten wie wir sie etwa 2008 oder 2009 gesehen haben. Der Sprung von einer Drei vor dem Komma auf knapp fünf Prozent ist relativ gesehen „dramatisch viel“, aber in der Immobilienrealität und im historischen Kontext immer noch so wenig, dass es keinen Einfluss auf die Mieten hat. „Fakt ist, dass der teils dramatische Flächenmangel in den Big 7 vor der Pandemie das Wachstum der regionalen Wirtschaft signifikant gebremst hat. Eine durchschnittliche Leerstandsquote von fünf bis sechs Prozent wäre hingegen noch absolut gesund und böte den Unternehmen wichtige Optionen“, erklärt Leimbach.

Ein uneinheitliches Bild zeigt sich unterdessen bei den Untermietflächen. Diese summieren sich zum Ende des vierten Quartals auf 561.000 m² und nehmen damit einen Anteil von 13 Prozent am Gesamtleerstand ein. Mit 37 Prozent entfällt das Gros dieser Flächen auf Frankfurt. Hier stiegen die Untermietflächen in den letzten drei Monaten des Jahres 2021 auch deutlich an, während sie in den anderen Städten auf einem stabilen Level verharrten. Dass die Nutzer immer qualitätsbewusster werden, zeigt sich daran, dass der Anteil der Vermietungen in sogenannten A-Flächen insgesamt bei rund 65 Prozent lag oder anders formuliert: JLL erwartet, dass die Polarisierung zwischen den top, modern, nachhaltig und flexibel ausgestatteten Büroflächen und den Flächen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, weiter zunimmt – mit einem positivem Wachstumsszenario für die grünen und flexiblen Konzepte und entsprechend negativen Wachstumsaussichten für letztere. Dies spiegelt sich auch in der Leerstandsentwicklung mit sinkenden Werten für A-Flächen bzw. steigenden Leerständen für B- und C-Flächen. „Diese Entwicklung ist nur logisch, denn ESG-Kriterien und Workplace-Strategien spielen bei den Entscheidungen für eine Bürofläche eine immer stärkere Rolle. Alle Objekte, die kein attraktives Arbeitsumfeld bieten oder den ESG-Kriterien nicht genügen, werden es mittelfristig schwer haben, überhaupt Nutzer zu finden“, meint Stephan Leimbach.

Neubauvolumen um 10 Prozent gestiegen – projektiertes Bauvolumen sinkt

Mit dem Anstieg der Leerstände bei älteren Bestandsobjekten wächst der Druck auf die Eigentümer, diese entsprechend zu sanieren und auf ein modernes Niveau anzuheben. Im Moment dominieren allerdings immer noch die Neubauentwicklungen. Im gesamten Jahr 2021 wurden in allen sieben Hochburgen zusammen knapp 1,6 Mio. m² neu fertiggestellt. Das sind knapp 10 Prozent mehr als 2020. Dass dieser Optimismus bei den Projektentwicklern begründet ist, zeigen die Anteile der bereits vor Fertigstellung vermieteten Flächen. Anders formuliert standen suchenden Unternehmen in den Big 7 nur noch rund ein Viertel (ca. 410.000 m²) zur Verfügung, der Rest war bereits vor Ende der Bauphase belegt. Und dieser positive Trend hält an. Stand heute befinden sich für 2022-2024 etwa 4 Mio. m² im Bau, von denen mehr als 1,8 Mio. (rund 46 Prozent) bereits jetzt einen Mieter gefunden haben. „Dass auch die Baubranche von Rohstoffengpässen nicht verschont bleibt, zeigt sich unter anderem darin, dass sich das im Bau befindliche Volumen gegenüber dem dritten Quartal 2021 um rund 400.000 m² reduziert hat. Offensichtich wurden die entsprechenden Zeitpläne angepasst“, schildert Scheunemann.

Spitzenmieten ziehen moderat an – Unternehmen investieren in Qualität

Etwas besser als erwartet schließt das Jahr mit einem Wachstum der Spitzenmieten um insgesamt 1,6 Prozent im Jahresvergleich. Dies basiert auf Mietanstiegen in allen Hochburgen außer in Düsseldorf und Stuttgart, hier blieben die Spitzenmieten konstant. „An der Spitze liefern sich weiterhin Frankfurt und München mit 42,50 Euro und 42,00 Euro ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide haben innerhalb eines Jahres um einen Euro zugelegt“, vergleicht Leimbach. Steigende Baukosten und steigende Anforderungen der Nutzer an die Qualität lassen nach JLL-Einschätzung auch weiterhin steigende Mieten erwarten. Bis Ende 2022 werden die nominalen Spitzenmieten in den Big 7 um weitere 3,2 Prozent gewachsen sein.

Besonders die Auseinandersetzung der Unternehmen mit neuen Flächenkonzepten wird zu einem Mietenanstieg führen, und zwar unabhängig davon, ob die Unternehmen mehr Bürofläche benötigen oder sich die benötigte Bürofläche reduziert. „Wir sehen eine klare Tendenz dahingehend, dass die Unternehmen top ausgestattete Flächen benötigen und auch bereit sind, dafür einen höheren Mietpreis zu zahlen. Entsprechend wird sich die Preisschraube weiterdrehen.“