In Kölns Toplagen ist jeder sechste Laden verfügbar

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KÖLN, 18. September 2018 – Die Kölner Innenstadt gehört zu den beliebtesten Einkaufszonen in Deutschland. Tausende Menschen drängen sich zwischen Neumarkt und Dom und auch den Gästen von auswärts bleibt nicht verborgen: Es ist verändert sich viel in den Toplagen und nicht immer zum Vorteil von Angebotsmix und Qualität. Das birgt Gefahren für den Kölner Einzelhandelsstandort, denn in Zeiten der Omni-Channel-Strategien fordern die Konsumenten zunehmend Erlebnis, Aufenthaltsqualität und Genuss, um weiterhin die City zu frequentieren und nicht ausschließlich online zu kaufen. Das setzt eine Spirale in Gang, denn wenn weniger Kunden kommen, gehen die Marken oder überlegen sich sehr genau, wie sie künftig in Köln präsent sein wollen. Nach der JLL-Verfügbarkeitsquote sind derzeit 23 von 128 Geschäften in den Toplagen verfügbar – mit 15,2 Prozent so viel wie in kaum einer anderen deutschen Stadt der Big 9.

„Nahezu alle Toplagen von der Schildergasse über die Hohe Straße bis hin zur Ehrenstraße sind mittlerweile in Bewegung geraten“, beobachtet Aniko Korsos, Team Leader Retail Leasing JLL Köln. „Vor allem große Filialisten legen mehrere kleine und mittlere Geschäfte zu einem zentralen Hauptgeschäft zusammen – oft auf der Schildergasse. Andere machen die Erfahrung, dass sie mit ihrem global ausgelegten Konzept die Erwartungen an den mittlerweile recht individuellen Standort Ehrenstraße doch nicht erfüllen können und orientieren sich um.“ Die Konsequenz: Alles fokussiert sich noch mehr auf die zentrale Lage Schildergasse, während es die umliegenden Zonen zunehmend schwer haben. Das gilt insbesondere für den Textilhandel, der von den Veränderungen des erstarkenden Onlinehandels besonders betroffen ist, aber auch andere prominente Marken wie Nespresso. So war die schweizerische Marke zunächst in einer Nebenstraße vertreten und dann auf die Hohe Straße gezogen – allerdings bewusst nur als Interimslösung, bis der bereits vertraglich zugesicherte Store auf der Schildergasse frei wird.

Erstmals seit fast 30 Jahren sind die Vermieter auch zu Zugeständnissen gezwungen

„In Köln zeigt sich der bundesweite Trend besonders stark ausgeprägt: Große Händler reduzieren ihre Flächen, weil sie nicht mehr in der Pflicht stehen, das komplette Sortiment zu zeigen – das erledigt mittlerweile die Webseite“, beschreibt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, den gewaltigen Umbruch, der den Einzelhandel derzeit vor Herausforderungen stellt, indem er den Modernisierungszwang deutlich erhöht. „Wurden früher vier bis fünf Etagen bespielt, sind es jetzt selten mehr als zwei.“ Die Folge: Erstmals seit fast 30 Jahren ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen nicht mehr deutlich höher als das Angebot. Eigentümer sind dadurch zum Umdenken gezwungen und müssen deutlich mehr Zugeständnisse machen, zum Beispiel kürzere Vertragslaufzeiten oder eine Miete, die sich teilweise an den erzielten Handelsumsätzen orientiert.

Vordergründig liegt Köln im gesunden Mittelfeld der deutschen Metropolen. Knapp 17.000 m² Einzelhandelsfläche sind im ersten Halbjahr in Köln neu vermietet worden. Damit liegt die Millionenstadt auf Rang zwei nur knapp hinter Berlin, 152 Prozent über dem Wert des Vorjahres und als eine von ganz wenigen Big-9-Städten nah am eigenen Fünf-Jahres-Schnitt. Die Spitzenmiete liegt mit 260 Euro je Quadratmeter im Monat auf der Schildergasse im guten Mittelfeld der Big 9. Hier sind mittlerweile auch internationale Marken wie Asics und Uniqlo vertreten.

Neue JLL-Kennzahl unterstreicht den Umbruch in den Kölner Toplagen des Einzelhandels

Doch eine andere Kennzahl unterstreicht, in welchem Umbruch sich der Kölner Einzelhandel wirklich befindet: 15,2 Prozent der Läden sind verfügbar. Geht man nach der Fläche, sind es immerhin noch 9,1 Prozent - nämlich 13.700 m² von analysierten 150.000 m². Der Schnitt der Big 9 liegt mit 11,2 Prozent bei der Anzahl der Läden und 7,7 Prozent nach Fläche deutlich darunter. Der rheinische Rivale Düsseldorf kommt sogar nur auf 11 von 152 Läden und 4,8 Prozent der Fläche.

Vor allem auf der Hohen Straße tun sich Nutzer zunehmend schwer, die Mietverträge frühzeitig zu verlängern und sich überhaupt zum Standort in der bisherigen Größe zu bekennen. „Gerade in der Hohen Straße hat der Markt seit einiger Zeit mit Interimsvermietungen und auch realem Leerstand zu kämpfen. Das verunsichert die anderen Händler auf der Straße und stellt die Eigentümer vor neue Herausforderungen in dieser konsumig geprägten Verbindung zwischen Domplatte und Schildergasse“, analysiert Aniko Korsos.

Über alle Toplagen verteilt hat vor allem die Textilbranche mit Unsicherheiten zu kämpfen: Von den 23 verfügbaren Geschäften werden und wurden 13 von Textilhändlern genutzt – mehr als 56 Prozent. „Vor allem Textilhändler in den prominentesten Lagen haben in den vergangenen in vielen Städten das Problem gehabt, dass die Mieten schneller als die Handelsumsätze gewachsen sind. Da sich der Markt nun konsolidiert und manche Marken sogar ganz verschwinden, werden Standortentscheidungen mittlerweile spürbar länger und kritischer geprüft“, analysiert Korsos. Noch vor einigen Jahren dauerte es wenige Wochen bis zum Abschluss, heute spricht man von einem schnellen Abschluss, wenn die Einigung zwischen sechs und zwölf Monaten erzielt wird.

Doch bietet dieser Wandel auch zahlreiche Chancen und Freiräume, in die nun andere Branchen und Konzepte stoßen. „Insbesondere Gastronomie-Konzepte suchen kleine Flächen zwischen 100 und 250 m². Nachversorger und Drogerien sind mit ihrem umfangreichen Sortiment in Toplagen vor allem an Flächen ab 800 m² interessiert. Der neue Rossmann auf der Schildergasse ist dafür nur ein Beispiel. Das Segment dazwischen ist in Köln hingegen schwerer zu vermitteln – insbesondere, wenn sich die Fläche über mehrere Ebenen erstreckt. Doch genau hier ist das Gros der verfügbaren Flächengrößen angesiedelt: Rund 35 Prozent beziehungsweise 8 der insgesamt 23 verfügbaren Läden haben eine Fläche von 500 bis 1.000 m². Noch deutlicher wird die Problematik dieser Größenkategorie, wenn man berücksichtigt, dass es derzeit überhaupt nur 21 Ladenlokale dieser Größe in der Kölner Innenstadt gibt.

Eine Einkaufsstadt, die sich stetig neu erfindet, setzt damit auch neue Anreize für Kunden

Die aktuell hohe Verfügbarkeit birgt für Köln zweifelsohne Risiken als attraktiver Standort. Doch zugleich kann sie auch als Chance zum Wandel verstanden und genutzt werden. „Eine Einkaufsstadt, die sich immer wieder neu erfindet und dabei das Niveau hält, setzt immer wieder neue Anreize für Kunden aus der Stadt, aber auch der weiteren Region“, nennt Dirk Wichner ein Rezept erfolgreicher Einkaufsstädte. „Welchen Weg Köln langfristig einschlagen wird, entscheidet sich innerhalb der nächsten drei Jahre. Je nachdem, welche Händler auf den Standort setzen und sich langfristig zu ihm bekennen.“ Dabei ist die Lage alles andere als aussichtlos: Köln ist und bleibt in der Spitzengruppe, wenn neue Marken in Deutschland an den Markt gehen. Neben Berlin, München, Frankfurt und Hamburg gehört Köln zu den beliebtesten Zielen für den Markteinstieg in Deutschland. „Außerdem zeigt der Trend nach oben: Bei der ersten Messung vor einem halben Jahr waren noch 18,5 Prozent der Läden und 10,4 Prozent der Fläche verfügbar. Diese Werte haben sich nun etwas verringert“, vergleicht Wichner.