Investoren sehen mehr Chance als Risiko im Leerstand

Düsseldorfer Investmentmarkt 2019 ist von Core Plus und Value Add geprägt

03. Mai 2019

DÜSSELDORF, 3. Mai 2019 – Der Trend geht zum höheren Risiko: Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt konnten im ersten Quartal 2019 elf Transaktionen im Core-Plus- und sieben im Value Add-Bereich, aber nur sechs Verkäufe von Core-Objekten abgeschlossen werden. Bereits bei den 13 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die Düsseldorf 2018 verbuchte, waren erstmals alle Risikoklassen vertreten. „Zuckten Investoren früher zurück, wenn ein Objekt nur teilweise vermietet oder nur noch kurz laufende Mietverträge in petto hatte, sind speziell diese Immobilien derzeit besonders gefragt“, beobachtet Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Value Add ist das neue Core – Leerstand ein Vorteil.“

Gibt es eine neue Lust am Risiko? Tendieren die Akteure im zehnten Jahr des Aufschwungs zum Zocken? „Ganz im Gegenteil: Investoren nutzen die Bandbreite einer Immobilie mittlerweile nur deutlich stärker aus. Sie haben mehr Phantasie, wenn es um die Zukunft und das Potenzial eines Objekts geht“, erklärt Abel. Das spreche für einen deutlich reiferen Markt: Es werde nicht mehr nur allein auf die Nettoanfangsrendite geschaut, man wolle sich engagiert und strategisch mit dem Objekt befassen.

In den vergangenen Jahrzehnten hatten viele Investoren noch eine andere Einstellung: Man kaufte ein qualitativ hochwertiges Gebäude in bester Lage, das langfristig vollvermietet war und Jahr für Jahr Erträge abwarf, ohne dass man sich intensiv darum kümmern musste. „Viele Investoren setzten vor allem auf Selbstläufer, eine sichere Bank als solide Beimischung“, sagt Abel.

Doch der Markt hat sich geändert: Seit der Finanzkrise 2008 gibt es neben Immobilien kaum noch Anlageformen, die solides Wachstum und Erträge versprechen. Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto härter wird deswegen der Kampf um attraktive Immobilien-Investments. Die Folge: Preise steigen, Renditen sinken. In Düsseldorf hat das Transaktionsvolumen zwischen 2008 und 2018 um 444 Prozent zugelegt – von 900 Mio. Euro auf 4,8 Mrd. Euro. In Berlin liegt das Wachstum bei 514 Prozent, in Frankfurt sogar bei 573 Prozent.

Wer ein Core-Produkt ergattert, muss bei den Erträgen inzwischen deutliche Abstriche machen. In Berlin liegt die Bürospitzenrendite bereits unter 3 Prozent – in Düsseldorf ist sie auf 3,20 Prozent gesunken. „Das ist immer noch mehr als Staatsanleihen abwerfen, aber weit unter den Erträgen vergangener Jahre“, erinnert Abel.

Investoren nehmen die Chance auf Mietpreiswachstum in den deutschen Topstädten mittlerweile sehr deutlich wahr – in München, Frankfurt und Berlin ziehen die Mieten kontinuierlich weiter an, aber auch in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart kommt die Preisschraube in Bewegung. „Investoren sehen mittlerweile das Objekt, wie es in drei bis fünf Jahren sein könnte“, weiß Abel aus Gesprächen. Deshalb ist es nur logisch, auf ein Gebäude zu setzen, mit dem und in dem der Investor arbeiten kann. Das geht am besten, wenn die Flächen frei und zügig neu zu vermieten sind oder eine Verlängerung der Verträge ansteht.

Das erfordert vom Investor zwar mehr Engagement, zahlt sich angesichts des Produktmangels und der historisch niedrigen Renditen aber mittelfristig aus. Es zeigt zudem: Auch in dieser Phase, in der viel über das Ende des Konjunkturzyklus oder eine Abkühlung der Konjunktur gesprochen wird, ist das Vertrauen der Investoren in den deutschen Immobilienmarkt unvermindert hoch. So hoch, dass sie nicht auf Chancen warten, sondern selbst welche schaffen.

Viele freie Flächen gibt es allerdings nicht mehr: Auch der Leerstand ist in den Big 7 deutlich zurückgegangen. Nur Frankfurt (6,4%) und Düsseldorf (6,5%) haben noch eine Leerstandsquote von mehr als 3,5 Prozent. Die Münchener Innenstadt und Berlin liegen gar bei nur noch 2 Prozent. Deshalb gilt auch hier: „Die Chancen fallen Investoren nicht in den Schoß, sondern erfordern wie immer Marktkenntnis“, so Abel.

 

Für Rückfragen: Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf, Tel. +49 (0) 211 13006 111, marcel.abel@eu.jll.com