Jahresendrallye beschert Retail Investmentmarkt gute Aussichten

Geschäftshäuser erleben bei den Investoren ein Comeback

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FRANKFURT, 22. Januar 2018 – Mit einem der stärksten Einzelquartale seit 2010 ist der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien aus dem Jahr 2017 gegangen. Nach drei konstanten Quartalen um die 2,5 Mrd. Euro brachte die Jahresendrallye mehr als 4 Mrd. Euro ein und steigerte die Bilanz des Gesamtjahres damit auf 11,52 Mrd. Euro. Das Ergebnis lag zwar 9 Prozent unter dem Vorjahreswert von 12,6 Mrd. Euro, doch wurde der 5-Jahres-Schnitt um 6 Prozent überboten.

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Der Markt hat das dritte starke Jahr in Folge abgeliefert – auch wenn das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückging. Vor allem das letzte Quartal hat gezeigt, dass sehr viel Dynamik weiterhin im Markt vorhanden ist und damit einen Vorgeschmack auf 2018 gegeben. Hier erwarten wir ein ähnlich starkes Transaktionsvolumen wie im Vorjahr und sehen bereits jetzt erste größere Transaktionen am Horizont. “

Fachmärkte und Fachmarktzentren waren auch 2017 die bevorzugten Objektklassen. Zusammen konnten sie ihren Anteil am Gesamtvolumen von 35 auf 37 Prozent steigern. Ein Comeback feierten zugleich Geschäftshäuser, die für rund 3,7 Mrd. Euro gehandelt wurden und damit einen Anteil von 29 Prozent erzielten. Im Vorjahr waren es nur 16 %. Rückläufig war hingegen das Interesse an Shopping Centern, die statt 30 Prozent wie im Vorjahr diesmal nur 17 % erzielten und dabei knapp 2 Mrd. Euro umsetzten. Warenhäuser mit 9 Prozent und Supermärkte mit 8 Prozent folgen abgeschlagen.

Die größte Transaktion entfiel diesmal auf einen Portfoliodeal: Corestate Capital veräußerte ein Geschäftshausportfolio im Wert von 687 Mio. Euro an die Bayerische Versorgungskammer (BVK). Das Paket enthält 90 Objekte in deutschen Städten enthalten, die zuvor im Rahmen diverser Einzelankäufe der Corestate erworben wurden.

Das größte Volumen wurde erneut auf dem Berliner Markt beobachtet. Mit einem Plus beim Volumen um 11 Prozent auf 922 Mio. Euro setzte sich die Hauptstadt erneut an die Spitze. Dahinter folgt Hamburg, das 851 Mio. Euro (+34 Prozent) erzielte und damit vor dem stabilen Markt in München mit 634 Mio. Euro liegt. Erst mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt (430 Mio. Euro), Köln (362 Mio. Euro), Düsseldorf (29 Mio. Euro) und Stuttgart (7 Mio. Euro). Der größte Zuwachs gelang Köln mit einer Verzehnfachung des Volumens.

Private Investoren verkaufen Objekte für 1,1 Mrd. Euro

Auf der Verkäuferseite nutzten vor allem Asset/Fonds Manager und private Investoren das hohe Preisniveau, um sich von Objekten zu trennen. Mit rund 4,6 Mrd. Euro erhöhten die Asset/Fonds Manager ihren Anteil von 31 Prozent im Vorjahr auf nun 40 Prozent. Private Investoren verkauften Objekte für 1,1 Mrd. Euro und bestritten damit 11 Prozent statt 9 Prozent im Vorjahr. Der Anteil der Entwickler ging indes von 22 Prozent auf 14 Prozent zurück.

Auch bei den Käufern dominieren Asset/Fonds Manager mit 46 % den Markt. Auffällig aktiv waren hier zudem Spezialfonds, die ihren Anteil von 13 Prozent auf 18 Prozent steigerten, indem sie für rund 2,1 Mrd. Euro einkauften. Internationale Investoren reduzierten Ihre Bestände derweil per Saldo um 2,7 Mrd. Euro. Sie waren bei 40 % des Kaufvolumens beteiligt, zugleich aber bei 64 % des Verkaufsvolumens.

Hohe Nachfrage bei einem stetig begrenzteren Angebot wirkt sich auch auf die Renditen aus: „Innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen Städte bleiben trotz der anhaltenden Diskussionen über steigende Onlineanteile ein beliebtes, aber gleichzeitig rares Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die Städte der Big 7 hinweg auf rund 2,9 Prozent“, skizziert Sandra Ludwig. Auch die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und auch für Shopping Center gaben zum Ende des Jahres noch einmal leicht nach und lagen bei 5,30 Prozent beziehungsweise 3,90 Prozent. Gut positionierte Fachmarktzentren mit einem signifikanten Anteil an Lebensmittelmietern stehen nach wie vor weit oben auf der Einkaufsliste von Investoren. Deshalb sank die Spitzenrendite auch hier noch einmal um 10 Basispunkte auf 4,60 Prozent.