Hoch-Zeiten an der Spree

Nutzer sorgen für höchstes Bürovermietungsvolumen ever – Mehrere Bestmarken auch auf dem Investmentmarkt

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BERLIN, 17. Januar 2018 – Alle wollen nach Berlin oder in Berlin bleiben: Büroanmietungen und Investments in der Spreemetropole boomen. Bis zu Allzeit-Hochs kommt alles vor, was das Herz der Marktteilnehmer höher schlagen lässt. Ausgebremst werden kann die Dynamik in absehbarer Zukunft durch den Mangel an Objekten und an Flächen.

 
Bürovermietungsmarkt: Von der Entwicklung überrannt
 
Auch die Profis der hauptstädtischen Immobilien-Szene seien von der Entwicklungsdynamik des Marktes quasi überrannt worden, räumt Steffen Lesener, Team Leader Office Leasing JLL Berlin, ein. „Der Überraschungseffekt ist zwischenzeitlich zum Dauereffekt mutiert. Staunen gehört zu unserer Alltagsbeschäftigung.“ Die in der Pipeline sich befindenden Projektentwicklungen hinken der sich selbst überholenden Nachfrage überall hinterher. Auch der Sockelleerstand sei in vielen Teilmärkten bereits unterschritten, meint Lesener, eine Entspannung ist erst 2020/2021 in Sicht: „Es werden aktuell viele Projektentwicklungen initiiert, aber es dauert heute 3 bis 4 Jahre, von der Planung, über die Baugenehmigung bis hin zur Fertigstellung“, so der Experte. Lesener weiter: „Die Behörden kommen bei den Bauanträgen nicht mehr hinterher, Baufirmen bilanzieren Vollbeschäftigung, und die Baupreise gehen durch die Decke. Mit derartigen Extremen hatte niemand gerechnet.“
  
Die Fakten sprechen für sich: mit rund 945.000 m² markiert 2017 das vierte Jahr in Folge mit einem Anstieg des Umsatzvolumens zum Allzeit-Hoch. Zwar notiert der Anstieg gegenüber 2016 „nur noch“ 3 % (+31.000 m²), aber die mittlerweile erreichte Dimension der letzten Jahre lässt sich am ehesten anhand längerfristiger Vergleiche ablesen. Der Durchschnitt der Jahre 2007 – 2016 liegt bei rund 585.000 m², 2017 wurde dieser Wert um über 60 % übertroffen. 100.000 m² höher, also bereits bei 680.000 m², lag der Schnitt der Jahre 2012 bis 2016, 2017 wurde ein um rund 40 % höheres Volumen registriert. Und ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. Berliner Büros sind gefragt wie nie. „Vor diesem Hintergrund gehen wir von weiterhin sehr hohen Umsatzvolumina aus. Wir rechnen aus heutiger Sicht trotz des geringen Leerstandes für 2018 mit rund 850.000 m²“, so Lesener
 
Natürlich darf nicht unerwähnt bleiben, dass die Jahresstatistik 2017 über 120.000 m² weniger Umsatz registriert hätte, wenn Zalando links und rechts der Spree, passenderweise im Teilmarkt Mediaspree, den Baubeginn für zwei Projekte mit rund 50.000 m² in der Tamara-Danz-Straße und rund 35.000 m² in der Cuvrystraße nicht eingeläutet hätte. Darüber hinaus hatte Zalando in der
Koppenstraße ein ehemaliges Einzelhandelsobjekt, das nun als Bürogebäude umgebaut wird, angemietet.
 
„Sondereffekte“ einzelner Nutzer werden 2017 allerdings auch aus anderen Immobilienhochburgen gemeldet. Insgesamt eher „Einzelfälle“ und für den Gesamtmarkt nicht unbedingt charakteristisch, geben sie den Statistiken doch einen eindeutigen drive. Und nicht zuletzt treffen auch Unternehmen solche Entscheidungen nicht ganz zufällig gerade dann, wenn der konjunkturelle Background den Start solcher Projekte begünstigt. Und das war offensichtlich 2017 auch in Berlin der Fall. Das statistische Gewicht großvolumiger Umsätze zeigt sich auch beim wachsenden Anteil der größten Deals am Gesamtvolumen. Allein die fünf größten der insgesamt rund 900 Deals (damit allerdings um gut 10 % rückläufig gegenüber 2016 in Berlin), vereinten 20 % des Umsatzvolumens auf sich, nach 13 % im Vorjahr. 
 
Lesener: „Nutzer expandieren, kommen neu nach Berlin oder müssen schlicht umziehen, da Mietverträge auslaufen und nicht noch einmal - zumindest nicht zu gleichen Konditionen - verlängert werden.“ 
 
Daneben sei Berlin ein ideales Tummelfeld immobiler Experimente von Start-ups, Co-Working-Objekten und Serviced Office Center-Betreibern. „Alle zusammen spielen heute eine größere Rolle als Neumieter, aber auch als konventionelle Vermieter.“ Passenderweise führt Berlin, das die Anmietungswelle der letzten Jahre durch die unter dem Sammelbegriff „Flexible Workspace“ zusammengefassten Co-Working-Anbieter und Serviced Office Center bereits vor einigen Jahren begonnen hat, in diesem Punkt die vergleichende Statistik der sieben größten deutschen Immobilienhochburgen an. Über 67.000 m² gingen 2017 auf das Konto von WeWork & Co, auch in Berlin immerhin eine Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr. Dass diese Nutzergruppe statistisch der Branche „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ zugerechnet wird, hat einen wesentlichen Beitrag geleistet, dass sie auch 2017 alle anderen hinter sich gelassen hat, den selbstredend ebenfalls starken „Handel“ (150.000 m²) auf Platz zwei verweisend. Die in der Hauptstadt traditionell stark vertretene „öffentliche Verwaltung“ folgt auf Platz drei. 
 
Die mit dieser Entwicklung einhergehende Spirale treibe die Preise in schwindelerregende Höhen: „Für die Nutzer gilt es nicht mehr, das beste wirtschaftliche Ergebnis zu erreichen. Oft geht es ganz einfach nur darum, Flächen zu sichern.“ Und der Vermietungsexperte weiter: „In sehr gefragten Lagen in Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg geht quasi nichts mehr. Die Nachfrage vor allem im Größensegment zwischen 2.500 und 5.000 m² ist immens und hat entsprechend für den – großflächige Volumina oberhalb der 10.000 m² einmal außer Acht gelassen - einzigen prozentualen Anstieg der kleinen bzw. mittleren Flächenkategorien auf dem Berliner Markt gesorgt.“ Lesener zufolge profitieren davon aber auch andere Teilmärkte wie beispielsweise Mediaspree und Adlershof. Beide haben 2017 beim Umsatzvolumen mit  + 150 % bzw. + 86 % deutlich zugelegt. Gleichzeitig musste „Mitte“, im Vorjahr noch Top-Teilmarkt, mit minus 60 % gegenüber 2016 insgesamt vier Teilmärkte an sich vorbei ziehen lassen, neben der erwähnten Mediaspree auch Kreuzberg-Tempelhof auf Platz 1 bzw. Prenzlauer Berg – Friedrichshain (Platz 3) mit ebenfalls deutlichen Zugewinnen sowie das Zweitplatzierte Charlottenburg-Tiergarten.
 
Weiter in beschleunigtem Maße verläuft der Rückgang des Leerstands, der nach 4,3 % vor Jahresfrist nun mit 3,5 % die 4-Prozent-Marke bereits deutlich unterschritten hat. Allein innerhalb des vierten Quartals wurden über 100.000 m² Leerstandsfläche abgebaut. „Dass die Leerstände 2018 wieder ein Stück weniger werden, ist gewiss. 3,2 % Ende 2018 lautet unsere Prognose“, so Lesener. In manchen Teilmärkten ist der Leerstand kaum noch messbar. Die Hälfte der 16 Berliner Teilmärkte melden Leerstandquoten von unter 3 %, damit also unterhalb der stadtweiten Vergleichsquote, in fünf davon sind die leerstehenden Flächen bereits unter die 1 % - Marke gefallen. 
 
Bis Projektentwickler auf starke Flächennachfrage reagieren (können), vergehen in der Regel einige Jahre. So auch in Berlin, wo sich die Situation für anmietungswillige Nutzer  ab frühestens 2019 ein wenig entspannen könnte. JLL geht von Fertigstellungen von 230.000 m² in 2018 aus, davon wird knapp die Hälfte Mietinteressenten zur Verfügung stehen. Über 600.000 m² sollen 2019 fertiggestellt werden, rund zwei Drittel wären dabei aus heutiger Sicht verfügbar. Mit etwas mehr als 100.000 m² markierte 2017 den vorläufigen Tiefpunkt der Fertigstellungsvolumina, lediglich 13.000 m² entfielen auf die letzten drei Monate. „Dementsprechend sind auch Incentives aktuell Relikte vergangener Zeiten“, so Lesener.
 
Rückläufig zeigen sich Vermietungen unterhalb der im Jahresvergleich um knapp 17 % gestiegenen gewichteten Durchschnittsmiete von 18 Euro/m²/Monat in 2017. Die gerade in den oberen Preisklassen angemieteten Flächenvolumina haben denn auch deutlich zugelegt: verdoppelt in der Preiskategorie 20 – 25 Euro/m²/Monat, mehr als verdreifacht bei Anmietungen für 25 – 30 Euro / m² / Monat.
 
Die Spitzenmiete notiert im Gesamtjahr einen Anstieg um 3 Euro respektive 11 % auf 30 Euro/m²/ Monat. Ein Ende des starken Anstiegs ist nicht in Sicht. JLL prognostiziert für Ende 2018 32 Euro / m² / Monat und weiteres Aufwärtspotential für 2019.

 
Investmentmarkt: Berlin erobert wieder Platz 1
 

Nicht nur in punkto Vermietungsumsatz hat Deutschlands Hauptstadt die übrigen Hochburgen dieser Republik abgehängt. Berlin ist 2017 auch im Vergleich der Investment-Märkte die deutsche Kapitale.
Plus 56 %, plus 55 %, gar plus 114 % - das sind die Zuwächse des Transaktionsvolumens auf dem Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt gegenüber dem Vorjahr, dem 5- und 10-Jahresschnitt. Mehr Steigerung gab es in keiner anderen Big 7 - Stadt. In absoluten Zahlen bilanzieren 7,7 Mrd. Euro und damit Platz 1. Das reichte zwar nicht ganz an das Spitzenjahr 2015 heran (8,01 Mrd. Euro), ist aber die zweitstärkste Transaktions-Bilanz in der Immobiliengeschichte der Spreemetropole. Nur Frankfurt konnte folgen (7,1 Mrd. Euro), München erreichte 5,4 Mrd. Euro, Hamburg kam auf 4,06 Mrd. Euro, Düsseldorf auf 3,08 Mrd. Euro, Köln auf 2,34 Mrd. Euro und Stuttgart lag bei 1,38 Mrd. Euro.

 
15 Transaktionen über 100 Millionen Euro
 
„Anfang des Jahres nicht erwartet, zur Jahresmitte dann aber bereits relativ sicher die „7“ im Blick, wurde unsere Prognose durch mehrere großvolumige Transaktionen im dritten und vierten Quartal nochmals übertroffen“, so Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment JLL Berlin. Beide Quartale kommen 2017 zusammen auf 59% des Jahresvolumens. Von den Top 10 Transaktionen, die sich insgesamt auf 3,7 Mrd. Euro summieren, entfielen sechs mit 2,8 Mrd. Euro auf das zweite Halbjahr, vier auf das erste mit 900 Mio. Euro.). Treiber waren neben einigen Trophy-Assets wie dem Sony Center, dem Axel Springer-Neubau und der Axel Springer Passage sowie dem Upper-West weitere großvolumige Transaktionen. Dreistellige Millionenbeträge flossen bei insgesamt 15 Transaktionen - nur Frankfurt ist da noch auf Augenhöhe. Zusammen mit dem Milliardenabschluss beim Sony Center wurden bei Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro 57% des Berliner Transaktionsvolumens im Gewerbeimmobilienbereich abgedeckt. Auch das ein Höchstwert.

 
Ausländische Investoren dominieren
 
Die Durchschnittsgröße aller 129 von JLL 2017 registrierten Transaktionen lag im zweiten Halbjahr bei 76 Mio. Euro, dem höchsten Halbjahreswert unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen seit dem ersten Halbjahr 2010.
Nicht von ungefähr wurde Berlin im Rahmen einer Studie vom Urban Land Institute zum vierten Mal in Folge von Investoren zum Investment-Standort Nummer eins in Europa gewählt: „Das immense Interesse an Berlin kommt nicht zuletzt von internationalen Investoren, die das Potential
der deutschen Hauptstadt sehen und an dessen Transformation mitwirken möchten“, so Kadelbach. Zu den internationalen Investoren gehören zum Beispiel Oxford Properties aus Kanada, Norges aus Norwegen, Blackstone aus den USA, Hines & Vestas aus Korea und Amundi aus Frankreich, die allesamt bei den Big shots mitgewirkt haben. Der Anteil ausländischer Käufe liegt denn auch bei 73 %, entsprechend 20 Prozentpunkten mehr als im 5-Jahresschnitt. Damit ist Berlin nach 2016 auch 2017 die internationalste Investorenstadt unter den Big 7. 

 
Überdurchschnittlich hoher Anteil von Büroobjekten
 
Vor allem auf Büroobjekte hatten es ausländische Anleger abgesehen. Unter den Transaktionen größer 100 Mio. Euro war diese Assetklasse immerhin dreizehnmal vertreten. Sie vor allem sorgten dafür, dass Büroimmobilien einen überdurchschnittlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen aufwiesen (71%), sowohl im Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnitt in Berlin selbst (45 %) als auch mit dem Schnitt der Big 7 (61%). 5,44 Mrd. Euro flossen 2017 in Büroobjekte, keine der anderen Assetklassen erreichte auch nur die Milliardenmarke.
 
Die hohe Konzentration auf Büros verschärft den Mangel an qualitativ hochwertigen Bestandsflächen in dieser Assetklasse weiter. „Einzelne Projektentwickler und Investoren haben deshalb ohne entsprechende Vorvermietungs-Quote mit der Realisierung von Projekten begonnen“, so Kadelbach. Das gilt zum Beispiel für das Büroobjekt Cube auf dem Washingtonplatz, direkt am Berliner Hauptbahnhof, das von CA Immo an TH Real Estate verkauft wurde. Die Fertigstellung ist für 2019 geplant.
Der Investmentexperte weiter: „Den Projektentwicklern spielen die ungemein positiven Rahmenbedingungen des Investmentmarktes in die Hände, ein frühzeitiger „Exit“ ist der aktuellen Marktpreise wegen attraktiv. Denn die Preise, die gezahlt werden, sind derzeit hoch. Den Endinvestoren andererseits bietet sich, durch den Einstieg in Projektentwicklungen die Möglichkeit, sich frühzeitig einen Marktzugang oder eine Erweiterung des Berlin-Portfolios zu sichern.“
„Aufgrund des niedrigeren Renditeniveaus und der Erwartung von weiteren Mietpreissteigerungen sind aber auch Objekte mit kurz- und mittelfristigen Mietvertragsrestlaufzeiten und mit so genanntem „Upside“- Potential gefragt“, so Kadelbach. Dazu gehört zum Beispiel die Axel-Springer Passage in Kreuzberg-Tempelhof oder die Coca-Cola Deutschlandzentrale in Berlin Mediaspree. Für diese Objekte werden wie in 1A-Lagen, etwa dem Ku’damm, die höchsten Kaufpreisfaktoren gezahlt, bis zum 30-fachen.
 
„Unsere Prognose, dass Berlin bei der Spitzenrendite die erste Immobilienhochburg Deutschlands mit einer „2“ vor dem Komma sein würde, hat sich als realistisch erwiesen.“ Allerdings hat dieses historisch niedrige Niveau von mittlerweile 2,9 % - vor drei Jahren waren es noch 4,6% - voraussichtlich nur bedingt und im Einzelfall Spielraum für weitere Absenkungen“, so Kadelbach. Denn für viele Investoren sei bereits dieser Wert aufgrund von Ausschüttungsanforderungen nicht mehr oder nur schwierig darstellbar. „Für das Transaktionsvolumen dürfte 2018 ein weiteres Jahr auf hohem Niveau zu Buche schlagen. Da aber eine Milliarden-Transaktion oder Abschlüsse im hohen dreistelligen Millionenbereich nicht jedes Jahr zu erwarten sind, gehen wir derzeit von einem Ergebnis von bis zu 6 Mrd. Euro aus, das könnte dann im besten Fall 5 % mehr sein als der 5-Jahresschnitt.“