Allen politischen und wirtschaftlichen Volatilitäten zum Trotz: Investmentmarkt auf Vorjahreskurs

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FRANKFURT, 04. Juli 2018 – Jeans, Erdnussbutter und Whiskey. Diese drei in den USA hergestellten Produkte stehen stellvertretend für einen globalen Handelsstreit zwischen China und den USA sowie zwischen der EU und den USA. Ein gefährliches Hochschaukeln mit immer neuen Ankündigungen von Strafzöllen hat begonnen. Gefährlich deshalb, weil es in diesem archaisch anmutenden Kräftemessen mit immer neuen und umfangreicheren Vergeltungszöllen nach nahezu einhelliger Meinung fast aller Experten nur Verlierer geben kann. Ein funktionierender Welthandel ist nach wie vor Basis und Triebfeder für prosperierende Ökonomien. Eine Störung der Handelsbeziehungen hat unmittelbare Auswirkungen auf die gerade erst begonnene Erholung in der EU und strahlt bereits deutlich negativ speziell auf die Wirtschaftsprognosen für exportorientierte Länder wie Deutschland aus.
 
So haben denn auch die ersten Forschungsinstitute ihre Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2018 und auch für 2019 gesenkt. Und zwar deutlich. Alle Institute beobachten, dass sich die Exportwirtschaft bereits abschwächt. Unternehmen weiten ihre Kapazitäten nicht mehr aus, sie rechnen also auch nicht mehr mit einer Verbesserung des wirtschaftlichen Umfelds. Eine weitere Eskalation und auch ein Übergreifen auf die Finanzmärkte (etwa durch den Verkauf von amerikanischen Staatsanleihen der chinesischen Staatsbank) sind im weiteren Jahresverlauf nicht auszuschließen. Und dabei ist der Handelsstreit mit den USA nur eines von zahlreichen Störfeuern, die die weitere konjunkturelle Erholung ernsthaft gefährden. Ein möglicher EU-Austritt Italiens und der Streit in der EU über eine gemeinsame Asyl- und Flüchtlingspolitik haben durchaus das Potenzial, politische Beben auszulösen. Vor allem die Flüchtlingsdebatte setzt auch die Regierungskoalition in Berlin mächtig unter Druck. In dieser Gemengelage aus noch guten Wirtschaftsdaten mit anziehender Inflation auf der einen und politischen Disruptionen auf der anderen Seite sieht sich die Europäische Zentralbank in der Zwickmühle. Gerade hat sie relativ klar kommuniziert, dass das Ende der historisch niedrigen Zinsen naht und sie ihr massives Anleiheankaufprogramm beenden will. Um für einen möglichen Rückfall der Konjunktur gewappnet zu sein, müsste sie aber nun eigentlich schneller an der Zinsschraube drehen, ansonsten fehlen ihr die geldpolitischen Mittel, um erneut gegensteuern zu können.
 
„Noch spielen alle diese ‚grauen bis schwarzen Schwäne‘ bislang auf dem deutschen Investmentmarkt faktisch keine Rolle. Gleichwohl wachsen Skepsis und Sorge, dass sich der seit 2010 anhaltende Aufschwung so langsam seinem Ende nähern könnte. Die Umfragen zu den künftigen Geschäftserwartungen der Immobilienexperten lassen zumindest darauf schließen. Die von uns zum Ende des ersten Quartals unter der Überschrift ‚herausforderndes Investmentjahr‘ formulierten Themen haben sich jedenfalls bestätigt“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

 
Transaktionsvolumen auf Vorjahreskurs
 
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat mit rund 25,6 Mrd. Euro ein fast identisches Ergebnis wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres erzielt (minus 1 %) und damit den Trend aus dem ersten Quartal bestätigt. Auch die Anzahl der Transaktionen liegt auf einem ähnlichen Niveau, so dass die grundsätzliche Dynamik am Markt erhalten geblieben ist. „Auch wenn Deutschland in seinem Ruf als Hort politischer Stabilität in den aktuell hinter uns liegenden Tagen gelitten hat, rechnen wir zumindest für den Rest des Jahres 2018 mit keinen signifikanten Auswirkungen auf die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien. Daher bleiben wir bei unserer Prognose für das Gesamtjahr von rund 55 Mrd. Euro. Sollte sich die Regierungskrise allerdings weiter verschärfen, könnte das bei Investoren in der Risikobetrachtung negativ zu Buche schlagen und für eine abwartende Haltung im nächsten Jahr sorgen“, prognostiziert Timo Tschammler.
 
„Ein Wort zum Hype um Coworking und Flexible Office Space-Betreibern: Während wir auf den Vermietungsmärkten einen immer stärker werdenden Expansionsdrang beobachten, ist aus Investorenperspektive zu konstatieren, dass diese den neuen Konzepten noch kritisch gegenüberstehen. Die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells muss sich erst noch beweisen, besonders in Zeiten, in denen die Leerstände wieder zulegen könnten. Wir können zumindest aktuell nicht bestätigen, dass Investoren ganz speziell und fokussiert Immobilien suchen, deren Hauptmieter WeWork, DesignOffices und Co. sind“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.


Immobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt – Bedeutung der B-Städte sinkt
 
Auch in den Monaten April bis Juni wurde keine Transaktion jenseits der Milliarden-Marke registriert. Der größte Abschluss des Quartals und damit des gesamten Halbjahres war der Verkauf von 71 Kliniken eines amerikanischen REIT an die französische Primonial für mehr als 800 Mio. Euro. Damit steht zum ersten Mal eine Transaktion ganz vorne, die nicht den etablierten Assetklassen zuzurechnen ist.
Die zehn größten Abschlüsse des Halbjahres mit Einzelvolumina von jeweils 300 Mio. Euro und mehr summieren sich auf knapp 4,4 Mrd. Euro, entsprechend 17 % des Transaktionsergebnisses. „Die Bedeutung sehr großer Transaktionen hat damit abgenommen, unserer Einschätzung nach eher dem Mangel an derartigen Angeboten, vor allem Portfoliotransaktionen geschuldet, denn Folge einer rückläufigen Nachfrage“, so Tschammler.
 
Auffällig im zweiten Quartal war der deutliche Fokus der Investoren auf die sieben Immobilienhochburgen mit rund 63 % des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Unter den 20 größten Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni fand nur eine einzige nicht in einer der Hochburgen statt. Das Transaktionsvolumen in den Big 7 bis zur Jahresmitte legte mit einem Plus von 29 % im Vergleich zum Vorjahr sehr deutlich zu. In den so genannten B- oder C-Städten sank das Ergebnis dementsprechend. „Innerhalb der ABBA-Strategie dominiert im aktuellen Marktumfeld eindeutig das AB, also A-Stadt und B-Lage“, so Scheunemann.
 
„Frankfurt is back“: Nachdem sich in den letzten Quartalen regelmäßig Berlin und München die Top-Position teilten, hat sich zur Jahresmitte die Banken- und Finanzmetropole mit gut 3,8 Mrd. Euro und einem Plus von 62 % gegenüber dem Halbjahr 2017 wieder an die Spitze gesetzt. Dafür sorgten u.a. acht Transaktionen mit mehr als 100 Mio. Euro Volumen (inkl. Frankfurter Objekte aus Portfolios). München (3,62 Mrd. Euro) und Berlin (3,18 Mrd. Euro) konnten ebenfalls die 3 Mrd. Euro übertreffen. Aus dem positiven Reigen der Big 7 schert nur Köln aus. Als einzige unter den Metropolen reduzierte sich das Transaktionsvolumen in der Millionenstadt am Rhein um 43%.
 
Mit knapp 11,4 Mrd. Euro entfielen rund 45 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Diese Nutzungsart ist die nach wie vor mit Abstand dominierende. Ein Anteil von knapp 18 % entfällt auf einzelhandelsgenutzte Immobilien, das Transaktionsvolumen von Logistikobjekten stabilisiert sich prozentual im zweistelligen Bereich (11 %). Kliniken, Pflege- und Seniorenheime etablieren sich immer mehr unter den verschiedenen Nutzungsarten, auf sie entfallen ca. 1,6 Mrd. Euro. Sie liegen damit nur noch knapp hinter Hotels oder gemischt genutzten Immobilien.
 
An der Relation zwischen ausländischen und einheimischen Käufern hat sich auch zum Ende des zweiten Quartals nichts geändert. Ein hervorstechender Aspekt lässt sich hier weder auf Verkaufs- noch auf Kaufaktivitäten unter Investorengruppen ausmachen. „Was auf geopolitischer Ebene durch Strafzölle konterkariert wird, funktioniert zum Glück auf dem Investmentmarkt. Hier lassen sich alle denkbaren Kapitalflüsse beobachten“, kommentiert Timo Tschammler.

 
ABBA reloaded: Renditen in der Spitze stabil, aber verstärkte Kompression abseits von Prime
 
Mit Spannung blicken die Marktakteure immer wieder auf die Renditen. Geht es noch weiter nach unten? Kann es überhaupt noch teurer werden? Reagieren die Immobilienrenditen auf die Veränderung in der Zinslandschaft? Es ist ein gemischtes Bild, und jede Assetklasse für sich hat ihren eigenen Zyklus. Insofern gibt es auch unterschiedliche Tendenzen. Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro hat sich der Trend eines nur noch sehr moderaten Rückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen auch im zweiten Quartal fortgesetzt. Hier scheint tatsächlich ein Boden erreicht zu sein. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,24% hat sich diese im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 23 Basispunkten. „Wir beobachten eine Verschiebung der Anlagepräferenzen seitens der Investoren hin zu Produkten oder Lagen, die nicht die bislang gültigen Definitionen von Prime erfüllten. So reduzierte sich die Rendite für Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Restlaufzeiten, um 12 Basispunkte auf 4,00%. Der Abstand zur Spitzenrendite hat sich somit auf 76 Basispunkte reduziert, das ist die niedrigste Renditelücke seit dem zweiten Quartal 2010“, so Scheunemann. Und Timo Tschammler erklärt: „Hintergrund ist eine optimistische Einschätzung der Investoren in Bezug auf den Vermietungsmarkt. Offensichtlich sieht man in Subprime-Objekten noch Mietpreiswachstumspotenzial und traut sich oder einem Asset Manager zu, durch Neupositionierung oder Neuvermietung entsprechende Wertgewinne zu realisieren. Noch deutlicher wird diese optimistische Grundhaltung im Hinblick auf Teilmärkte abseits der Innenstädte. Hier sank die Rendite im Quartalsvergleich um 13 Basispunkte auf 3,59% im Schnitt und liegt nun um 30 Punkte niedriger als noch vor einem Jahr. Einen derart geringen Risikoaufschlag gegenüber der Spitzenrendite haben wir seit Beginn unserer Erhebung Anfang 2009 noch nicht gesehen.“ 
Die nach wie vor stärkste Renditedynamik wird allerdings nach wie vor von Logistikimmobilien entfacht. Aktuell liegt die Spitzenrendite im Mittel über die Top 7 Logistikregionen bei 4,25% und damit nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum Ende des ersten Quartals. Die Nachfrage seitens der Investoren nach gut positionierten logistisch genutzten Hallen oder Portfolios ist ungebrochen. Die Renditekompression von fast 70 Basispunkten innerhalb der letzten 12 Monate verdeutlicht diesen Trend, der sich durch die anhaltend geringe Produktverfügbarkeit noch verstärkt.
Auch innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen Städte sind nach wie vor ein rares Anlageprodukt. Dennoch stagniert hier die Rendite seit einigen Quartalen auf niedrigem Niveau und liegt aktuell bei 2,91%. Die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte, für Fachmarktzentren und Shopping Center verharrten ebenfalls auf ihrem Vorquartalswert und liegen bei 5,20 %, 4,50 % bzw. 3,90 %.
 
„Die Zeiten starker Renditekompressionen sind offensichtlich zunächst vorbei. Hochpreisige Investments werden zwar nach wie vor getätigt, Kapitalsicherheit erhält aber zunehmend eine wichtige Rolle. Damit liegt der Fokus der Wertentwicklung immer stärker auf der Mietpreisentwicklung. Hier herrscht nach wie vor Optimismus, dass das positive Konjunkturumfeld anhält und dass mit einem fundierten Asset Management entsprechende Mietanpassungen vorgenommen werden können“, so Timo Tschammler.