Eindrucksvolles Transaktionsvolumen - Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt an der Spitze der Big7

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FRANKFURT, 04. Juli 2018 – Ungebremst hoch zeigt sich die Nachfrage auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt. Die Aktivitäten der Investoren münden in ein Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2018 von 2,28 Mrd. Euro. Keine andere der sieben Immobilienhochburgen kommt auch nur annähernd an dieses Quartalsergebnis heran. Damit schiebt sich Frankfurt auch beim addierten Halbjahresvolumen von 3,84 Mrd. Euro an den bisherigen Spitzenreitern Berlin und München vorbei und kommt auf das nach 2007 zweitbeste, jemals in der Mainmetropole oder in einer anderen deutschen Stadt in den ersten sechs Monaten erzielte Resultat. 
Ein Transaktionsvolumen von 8 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2018 scheint möglich – das wäre dann ein Allzeithoch für die Mainmetropole  und auf dem Niveau des bisherigen Big7- Rekordvolumens, 2015 von Berlin erzielt.
 
Christian Lanfer, Team Leader Office Investment JLL Frankfurt: „Fraglos sind Sorge und Skepsis zwar nicht mehr zu überhören angesichts vielfältiger vor allem politischer Unwägbarkeiten und konjunktureller Risiken. Bislang sind deren Auswirkungen auf den Gewerbeimmobilienmärkten aber noch nicht angekommen. Die Statistik spricht denn auch für sich: plus 62%, plus 90 %, plus 176% lauten die Daten im 1-, 5-und 10-Jahresvergleich. Kein Eigentümer will sein Glück überstrapazieren. Der Markt läuft rund, die Preise stimmen und man verkauft lieber heute als morgen, um die Gunst der guten Marktlage mitzunehmen. Die Lernkurve aus 2017 ist durchlaufen. Verkaufsbereite Eigentümer wissen, dass sie nicht unendlich an der Preisschraube drehen können, übertriebene Preisvorstellungen keine Chance haben. Versucht es doch jemand, bleibt es bei der Verkaufsabsicht.“ Es gäbe viele Produkte im Markt, neu oder aus 2017 nach 2018 geschwappt, deren Transaktionen noch immer nicht abgeschlossen seien. Auch sorge der seit 2016 boomende Vermietungsmarkt dafür, dass sich immer mehr Häuser füllen und der in der Vergangenheit unter Frankfurter Eigentümern kaum bekannte Zustand der „Vollvermietung“ immer häufiger eintrete. „Diese Marktlage wird von Eigentümern auch als guter Verkaufsmoment für Objekte gesehen, die in der Vergangenheit schwieriger zu vermarkten waren, darunter auch Fonds, die damit Erfolge bei ihren Anlegern vorweisen können.“
 
Acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, doppelt so viele wie im Vorjahreszeitraum, davon im zweiten Quartal vier mit den zwei größten Einzeltransaktionen bundesweit, summierten sich bis zur Jahresmitte allein auf rund 2 Mrd. Euro. Darunter notiert beispielsweise das Gallileo in der Galluslage, das von einem südkoreanischen Asset Manager an die in Singapur ansässige Gesellschaft CapitaLand und ihren Fonds CapitaLand Commercial Trust (CCT) verkauft wurde; das TSK 1 in Sachsenhausen, von Credit Suisse und einem deutschen institutionellen Investor von Blackstone/Office First erworben oder die viertgrößte Transaktion, der Kauf eines Hochhausbaufelds im Bankenviertel, vormals im Eigentum der Frankfurter Sparkasse 1822 (Fraspa), durch die Helaba.
 
Die Büroimmobilie bleibt mit einem Anteil von 80%, und damit leicht über dem 5-Jahresschnitt, die bedeutendste Assetklasse. Mit mehr als 3 Mrd. Euro von Januar bis Ende Juni ist Frankfurt auch in dieser Vergleichskategorie unübertroffen. Dabei entfallen von den acht Transaktionen über 100 Mio. Euro sieben auf das Bürosegment. Deutsche Investoren sind als Käufer und Verkäufer jeweils viermal vertreten. Ausländische Anleger traten demgegenüber bis zur Jahresmitte nur mit einem Anteil von 43% am Transaktionsvolumen auf, entsprechend einem Rückgang von 10 % Punkten gegenüber dem 5-Jahresschnitt. Allerdings haben sie per Saldo fast 330 Mio. Euro Immobilienanlagebestand aufgebaut, so viel wie in keiner anderen Stadt.

Das meiste Kapital wurde von Immobilien AGs und Asset/Fonds Manager in jeweils ähnlicher Größenordnung investiert, zusammen kamen sie auf mehr als 50 %. Letztere waren auch auf Verkäuferseite, zusammen mit Entwicklern die dominierenden Player.

Lanfer abschließend: „Bei einer Knappheit von Büroflächen mit einem Mietpreis um die 20,00 Euro/m²/Monat sind Developer gefragt, weiteres Angebot zu schaffen. Diese sehen sich nun mit einer neuen Situation konfrontiert: Bei unterstellten konstanten Baukosten könnten sie ihre Projekte bei abgeschlossener Vorvermietung im Zuge eines Forward Deals nun zu Höchstpreisen verkaufen und sowohl vom Vermietungs- als auch vom Investmentmarkt profitieren. Bei dieser sequentiellen Herangehensweise machen ihnen aber die explodierenden Baukosten einen Strich durch die Rechnung. Es droht die Gefahr, dass die kaum mehr planbaren Baukostensteigerungen die Marge auffressen. Hier könnte eine Synchronisierung von Mieter+Mietpreis, Bauunternehmen+Baukosten und Investor+Kaufpreis die Lösung sein. Allerdings stehen wir hier noch am Anfang, da es zu solchen Herangehensweisen in der Vergangenheit keinerlei Notwendigkeit gab. Sollte es aber in diesem Preissegment zu einer weiteren Verknappung kommen, wird die Not sicherlich erfinderisch machen – machen müssen. Eingefahrene Akteure müssen neue Wege bestreiten, um gemeinsam Lösungen zu finden.“