“Auf dem Teppich bleiben“ - Epochales Investmentvolumen in München Dank Überhängen aus 2017

“Auf dem Teppich bleiben“ - Epochales Investmentvolumen in München Dank Überhängen aus 2017

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MÜNCHEN, 10. April 2018 – Verkehrte Zeiten auf dem Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt: Nicht die letzten drei Monate eines Jahres, sondern die ersten drei trumpfen mit einem Transaktionsvolumen auf, an das vermutlich keines der folgenden Vierteljahre heranreichen wird. An das Toppen der „einen“ Milliarde hatte man sich über die vergangenen 15 Quartale in der bayerischen Metropole gewöhnt. Die aktuellen 2,4 Mrd. Euro sind aber ein geradezu epochales Ergebnis, bislang unerreicht als Prolog nicht nur in München, sondern auch in jeder anderen deutschen Stadt. Damit wurden bereits Ende März 44 % des Gesamtjahresvolumens aus 2017 erreicht. Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment JLL München, relativiert die aufkommende Euphorie: „Wir sollten auf dem Teppich bleiben. Zum einen war das Transaktionsvolumen letztlich erwartbar, weil allein vier der acht dreistelligen Millionen-Transaktionen bereits für 2017 geplant waren, es aber nicht mehr rechtzeitig zum Jahresschluss geschafft hatten. Allesamt also Überhangmandate wie das Eastside Offices in der St. Martin Straße, das Correo Quartier am Münchner Hauptbahnhof, der SZ Tower in Zamdorf oder das Atlas im Werksviertel. Zum anderen dürfte mit den acht Top-Abschlüssen, die zusammen auf 1,6 Mrd. Euro kommen, beides unerreicht in den anderen deutschen Big 7, die Pipeline solcher Kaufangebote ziemlich leer gefegt sein.“ Eichwald ergänzt: „Die Ankaufsziele vieler Investoren wurden für 2018 noch einmal mal nach oben gesetzt. Die Nachfrage bleibt folglich sehr hoch. Sie trifft aber auf ein stark limitiertes Angebot. Dies ist nicht neu, fällt in der Konsequenz aber extremer aus als noch 2017. Viele institutionelle Eigentümer möchten sich trotz hoher erzielbarer Verkaufspreise nicht von ihren Immobilien trennen – mangels Anlagealternativen. Insofern liegt unsere Prognose für 2018 mit 6 Mrd. Euro derzeit unter dem Rekordjahr 2016.“
 
Ein weiterer beachtenswerter Punkt: sieben Mal unter den 10 größten gewerblichen Einzeltransaktionen deutschlandweit tauchen Immobilien aus München auf, darunter mit den Eastside Offices und dem Correo Quartier sogar zwei Value Add Transaktionen. „Beide Transaktionen sind Beispiele dafür, wie stark das Vertrauen der Investoren in den florierenden Vermietungsmarkt und die gesamtwirtschaftliche Situation Münchens ist. Die Bereitschaft, Risiken in Bezug auf Vermietungen einzugehen, ist so hoch wie lange nicht. Bei einer Leerstandsquote von 3,4 %, in einigen Teilmärkten sogar unter 1 %, muss das allerdings auch nicht verwundern“, so Eichwald. An fast der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt sind sind ausländische Investoren beteiligt - eher ungewöhnlich für den Münchener Markt, der in der Regel von deutschen Investoren dominiert wird. Ihr Anteil liegt im ersten Quartal 2018 mit 48% deutlich höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (14%) und bewegt sich auch über dem 5-Jahresschnitt (33 %). An den acht Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro sind sie dreimal vertreten: bei der größten, der zweit- und viertgrößten.
 
Die Renditen in den 1 A-Lagen sind noch einmal gesunken, mit 3,20 % ist aber noch nicht das Ende erreicht. „Wir gehen davon aus, dass sie sich im laufenden Jahr noch einmal leicht bewegen und auf 3,15 % zurückgehen“, so Eichwald. Auch in B- und C-Lagen haben die Renditen weiter nachgegeben. Ihr Abstand zum Spitzenwert betrage 50 bzw. 140 Basispunkte. Der Investmentexperte betont: „Investoren werden sich auf Grund des Produktmangels im Stadtgebiet zunehmend periphere Standorte ansehen. Mittlerweile gibt es vermehrt auch Anleger, die ein Auge auf Städte wie Augsburg, Regensburg oder die Metropolregion Nürnberg werfen.“