JLL erhebt „Verfügbarkeitsquote” für Einzelhandelsflächen

Kennzahl misst erstmals offenen und latenten Leerstand in Deutschlands Toplagen

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FRANKFURT, 24. April 2018 – Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen steht vor dem größten Umbruch der vergangenen zehn Jahre – JLL bereitet die Marktteilnehmer mit einer neuen Kennzahl darauf vor: der Verfügbarkeitsquote. Denn nach Jahren großer Nachfrage, stetiger Vermietungsexpansion und steigender Spitzenmieten ist der Einzelhandel mittlerweile deutlich zurückhaltender bei der Anmietung stationärer Ladenflächen. Einige Gründe dafür: In den Spitzenlagen sind die Mieten schneller als die Umsätze gestiegen, der Onlinehandel stellt viele Händler vor die Herausforderung sich zu modernisieren, und das Konsumverhalten hat sich vom reinen Kaufen zum gesamtheitlichen Erlebnis gewandelt.

„Die Folgen dieses Umbruchs sind einschneidend. Die Zeiten, in denen es im Einzelhandel praktisch keinen Leerstand gab, gehören zunehmend der Vergangenheit an“, bilanziert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Nutzer, Eigentümer und Investoren müssen sich auf die neue Situation einstellen, um langfristig richtige Standortentscheidungen zu treffen. Dazu brauchen sie die richtige Datenbasis, die JLL deshalb jetzt um die Verfügbarkeitsquote ergänzt. Eine Kennzahl, die den sichtbaren und vor allem auch den latenten Leerstand realistisch und in seinen potenziellen Auswirkungen auf die Miethöhe darstellt. Die Quote ermöglicht im Zusammenspiel mit der Miethöhe, Flächengröße, Frontbreite, Frequenz und dem Branchenbesatz die faktische Grundlage für strategische Entscheidungen.“

Vor diesem Hintergrund erfasst JLL mit der Verfügbarkeitsquote nicht nur den sichtbaren, sondern auch den latenten Leerstand in Deutschlands Top-Einzelhandelslagen. Analysiert werden insgesamt 2.250 Ladenlokale in den attraktivsten Lagen der neun wichtigsten Metropolen Deutschlands– insgesamt rund 2 Mio. m² Einzelhandelsfläche. In der Untersuchung berücksichtigt werden nur Geschäfte mit Straßenanschluss. Läden in Shopping Centern oder mit Zugängen über Malls sind nicht teil der Erhebung. JLL wird die Verfügbarkeitsquote künftig regelmäßig erheben. 

Was misst die Verfügbarkeitsquote?

Eine Fläche gilt als verfügbar, wenn es sich um einen offensichtlichen Leerstand sowie noch nicht vermietete Projektentwicklungen oder Umbauten handelt. Ebenso ist eine Fläche verfügbar, wenn der derzeitige Mieter die Flächen ganz oder teilweise aufgeben möchte und hierfür einen Nachmieter sucht. Eine Fläche wird ferner als verfügbar eingestuft, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten 1,5 Jahre ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer aktiv nach einem neuen Mieter sucht.

Die Verfügbarkeitsquote ist das prozentuale Verhältnis der Retailflächen-Verfügbarkeit, nach Quadratmeter oder Anzahl, zum Retailflächen-Bestand.

Welche Städte stechen aktuell heraus?

Die höchste Anzahl verfügbarer Geschäfte hat derzeit Köln mit 18,5 Prozent. Bei 27 von 151 untersuchten Geschäften in den Toplagen der Domstadt ist noch nicht klar, wie sie in 18 Monaten genutzt werden. Bezogen auf die Fläche sind 10,4 Prozent verfügbar – nämlich 15.600m² von insgesamt 150.500 m².

Das genaue Gegenteil bildet München, wo die Top-Einzelhandelsflächen fast komplett langfristig vergeben sind. Nur 14 der 284 untersuchten Ladenlokale (5,3 Prozent) sind nach der JLL-Definition verfügbar. Der Flächenanteil fällt mit 2,3 Prozent beziehungsweise 5.500 m² noch geringer aus. Eine Quote, die mit dem traditionell eher niedrigen Vermietungsumsatz im Münchner Einzelhandel korrespondiert. Dieser lag im Schnitt der vergangenen fünf Jahre bei 19.300 m².

Im bundesweiten Durchschnitt der Big 9 sind derzeit 237 von 2.250 untersuchten Geschäften verfügbar, also mehr als jedes zehnte (10,6 Prozent). Bezogen auf die Fläche sind 155.000 von rund zwei Mio. untersuchten Quadratmetern offensichtlich oder latent verfügbar.

Welche Flächenkategorie ist auf dem Markt besonders oft verfügbar?

Genau zwei Drittel der verfügbaren Geschäfte (158) entfallen auf kleinere und mittlere Größenklassen mit weniger als 500 m². Nur elf indes verfügen über mehr als 2.000 m² und kommen damit nur auf einen Anteil von 5 Prozent. Auf die Fläche umgerechnet, steuert die größte Kategorie allerdings 36 Prozent mit 56.000 m² bei, während die Gruppe der Läden mit einer Verkaufsfläche von unter 500 m² hingegen nur auf 19 Prozent Flächenanteil mit etwas mehr als 31.000 m² kommt.

In welchen Branchen ist besonders viel Veränderung möglich?

Von den 237 verfügbaren Geschäften wird das Gros derzeit von Textil- und Accessoireshändlern genutzt – insgesamt 99. Darunter sind nahezu alle Flächengrößen zu ähnlichen Teilen vertreten. Erst mit weitem Abstand folgt die Gastronomie mit 22 überwiegend kleinen Ladenlokalen mit weniger als 100 m² vor der Schuh- und Lederwarenbranche mit 13 Geschäften, drei Viertel in den Größenklassen von 100 – 500 m².

Welchen Mehrwert bietet die neue Quote für den Markt?

Die Kennzahl erhöht die Markttransparenz, von der insbesondere Nutzer profitieren, da tatsächliche Verfügbarkeiten von außen nicht immer ersichtlich sind. Insbesondere Konzepten mit relativ kurzen Mietlaufzeiten bietet dies eine bessere Marktdurchdringung. Mehr Transparenz nutzt letztlich aber auch den Eigentümern, da ein professionalisierter Markt nicht nur bonitätsstärkere Akteure anzieht, sondern auch effizientere Verhandlungen verspricht.

Welche langfristigen Analysen ermöglicht die Quote?

Die Quote ermöglicht Aussagen über die Entwicklung von Einzelhandelsstandorten hinsichtlich der Angebot-Nachfrage-Situation (Mieter- oder Vermietermarkt) und der Attraktivität von Einzelhandelsstandorten. Insbesondere ermöglicht die Quote valide Aussagen über marktkonforme Miethöhen und Flächengrößen. „Eigentümer wie Mieter können so perspektivisch erkennen, welches Preisniveau auch in Zukunft angemessen ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Mit der Quote verhält es sich letztlich wie mit der Passantenfrequenz: Es gibt in jeder Stadt und Lage Entwicklungen, die den Wert kurzfristig beeinflussen. Diese Entwicklungen wird JLL künftig auch mit Blick auf den offenen und latenten Leerstand regelmäßig untersuchen.“