JLL erwartet Jahresendspurt auf dem Logistikinvestmentmarkt

07. Oktober 2019
 

FRANKFURT, 07. Oktober 2019 – Mit rund 1,9 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt im dritten Quartal 2019 bemerkenswerte 146 Prozent über dem Zehnjahresschnitt. Zudem überspringt es bereits zum achten Mal in Folge in einem Dreimonatszeitraum die Eine-Milliarde-Euro-Marke. Das vierte Quartal dürfte sogar noch deutlich besser werden: „Es sind noch einige mittlere und größere Einzel- und Portfolio-Deals in der Pipeline, die bis Ende dieses Jahres abgeschlossen sein dürften und damit ordentlich Schwung in die Statistik des Investmentvolumens bringen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Insgesamt rechnet er für das Gesamtjahr 2019 mit einem ähnlichen hohen Transaktionsvolumen wie im Vorjahr. 2018 wurden rund 7,5 Milliarden Euro im deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt investiert.

In den ersten drei Quartalen dieses Jahres wurden bisher Objekte im Wert von rund 4,7 Milliarden Euro umgesetzt. Das sind 5 Prozent weniger als im Jahr 2018 (4,9 Milliarden Euro). „Dass das Ergebnis nicht ganz an das Vorjahresresultat heranreicht, liegt hauptsächlich daran, dass die großen Transaktionen im Schnitt nicht ganz so groß waren wie noch vor Jahresfrist“, erklärt Scheunemann. 2019 gab es in den ersten drei Quartalen mit zehn Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sogar eine mehr als im Vorjahreszeitraum. 2018 hatten sie jedoch im Schnitt ein Volumen von 280 Millionen Euro, im Jahr 2019 waren es im Schnitt nur knapp 190 Millionen Euro.

Der Anteil der Logistikindustrie am gesamten Transaktionsvolumen (57,3 Milliarden Euro) beträgt aktuell 8 Prozent. Damit liegt die Nutzungsart deutschlandweit auf Platz 4, hinter den Asset-Klassen Büro, Living und Einzelhandel.

Die größte Transaktion im dritten Quartal war der Verkauf des Frasers Logistikportfolios: Frasers Property, eine Immobilien-AG aus Singapur, hat neun deutsche sowie drei australische Logistikimmobilien für 320 Millionen Euro an ihre Tochter, den Real Estate Investment Trust (Reit) Frasers Logistics & Industrial Trust, weitergereicht. Größte Transaktion des laufenden Jahres ist nach wie vor der Kauf von drei deutschen Big-Box-Lagern mit 340.000 m² durch ein Joint Venture von Green Oak und Apeiron für rund 355 Millionen Euro. Verkäufer war ein Multi Family Office aus Dubai.

Auch das MidCap-Segment, Investments bis zu einer Einzelgröße von 15 Millionen Euro, ist bei Investoren nach wie vor beliebt: In den ersten drei Quartalen dieses Jahres wurden 780 Millionen Euro bei 122 Transaktionen investiert. Das ist etwas mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres: 2018 waren es 640 Millionen Euro und 109 Deals.

Unternehmen immer öfter auf der Verkäuferseite

Asset- und Fondsmanager sind nach wie vor die größte Käufergruppe auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. 51 Prozent der Transaktionen gingen in den ersten drei Quartalen dieses Jahres auf ihr Konto. Real Estate Investment Trust (Reits) liegen mit einem Anteil von 10 Prozent in weitem Abstand auf Platz 2.

„Auf der Verkäuferseite stellen Unternehmen inzwischen die größte Gruppe: 28 Prozent der Transaktionen im ersten Dreivierteljahr entfallen auf sie“, sagt Dominic Thoma, Team Leader Industrial Investment bei JLL in München. Im Jahr 2018 waren es nur 17 Prozent. Entwickler hingegen folgen mit 21 Prozent zwar auf Platz 2. Im Vorjahr gingen aber noch 31 Prozent der Transaktionen auf ihr Konto. Thoma: „Einerseits fällt es Entwicklern von Logistikimmobilien immer schwerer passende Grundstücke zu finden, anderseits haben Unternehmen teilweise Gefallen daran gefunden, ihre Immobilien selbst zu entwickeln und direkt zu verkaufen, um an der Marge zu verdienen.“ Darüber hinaus biete die aktuelle Marktlage attraktive Gelegenheiten, um ältere, nicht mehr betriebsnotwendige Gebäude, und innerstädtische Areale als Entwicklungsflächen mit teils kurz- oder mittelfristigen Mietverträgen zu verkaufen. „Außerdem können Unternehmen im Rahmen von langfristigen Sale- & Lease-Back-Verkäufen das Betriebsergebnisse verbessern“, erklärt Thoma.

Der deutsche Logistikinvestmentmarkt sei zudem nach wie vor relativ stark durch ausländisches Kapital geprägt. „Der Anteil der ausländischen Käufer erreichte in den ersten drei Quartalen 53 Prozent. Das sind über 20 Prozentpunkte mehr als im Schnitt aller Asset-Klassen“, so Thoma. Allerdings sei der Anteil im Vergleich zu den beiden Vorjahren gesunken: 2017 lag der Ausländeranteil auf der Käuferseite bei 72 Prozent, 2018 waren es 59 Prozent. Auf der Verkäuferseite überwiegen hingegen die inländischen Investoren. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt nur bei 30 Prozent. 

Spitzenrendite sinkt weiter

Die hohe Nachfrage und das zu geringe Angebot auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt machen sich auch bei den Renditen bemerkbar: Mit aktuell 3,8 Prozent hat die Spitzenrendite ein neues Rekordtief erreicht. Sie ist im dritten Quartal erneut um 10 Basispunkte gesunken. In den vergangenen zwölf Monaten ging es damit um insgesamt 30 Basispunkte bergab. Scheunemann: „Bis Jahresende dürfte die Spitzenrendite weiter auf 3,75 Prozent fallen.“


Über JLL

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