Flächenknappheit hat Münchener Bürovermietungsmarkt im Griff

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MÜNCHEN, 10. April 2018 - Ein Umsatz von 230.000 m² im ersten Quartal beschert dem Münchener Bürovermietungsmarkt das zweithöchste Volumen seit 2008. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies zwar einen Rückgang von 12 %, das langjährige durchschnittliche Umsatzvolumen des ersten Quartals wurde jedoch um +21 % (gegenüber dem 5-Jahresschnitt) und um +32 % (gegenüber dem 10-Jahresschnitt) überboten.
 
„Die zunehmende Flächenknappheit hat den Münchener Bürovermietungsmarkt fest im Griff. Mehr Vermietungsabschlüsse scheitern folglich zurzeit am fehlenden Angebot, nicht an der Nachfrage. Die kann nämlich in vielen Teilmärkten nicht gedeckt werden“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München. Bolthausen ergänzt: „Innerhalb des Mittleren Rings werden Büroflächen ab 1.000 m² knapp, im CBD ist das bereits bei kleinere Flächengrößen der Fall.“ Entsprechend rückläufig sind Abschlüsse und Anzahl der Deals auch in den kleinen Flächenkategorien mit minus 10 % bei den Flächen unter 500 m² und minus 16 % zwischen 500 – 1.000 m².  Bolthausen: „Wir gehen zum jetzigen Zeitpunkt trotz allem weiterhin davon aus, dass sich das Umsatzvolumen auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt bis zum Jahresende bei bis zu 800.000 m² einpendeln wird.“
 
Petra Bolthausen: „Nutzer müssen unter den aktuellen Marktbedingungen offen für Alternativen sein. Wenn allerdings selbst das Ausweichbemühen auf andere Teilmärkte nicht weiterhilft, enden viele Großanfragen in Bestandsverlängerungen, auch wenn sie nicht erste Wahl gewesen sind. Projektentwicklungen mit längerem Anmietungshorizont können dann in Betracht gezogen werden, wenn eine Unternehmensexpansion der Treiber ist und die Altflächen keine Expansionsreserve bieten. In den favorisierten Lagen können jedoch selbst Projektentwicklungen die Nachfrage derzeit nicht komplett decken.“
 
Die Flächenknappheit spiegelt sich auch in der Teilmarktstatistik wider: Der Dauersieger „Innenstadt“ beendete das Quartal mit der niedrigsten Umsatzquote seit Ende 2014 und einem Rückgang von über 50 % gegenüber dem Vorjahr auf Platz 3, nach den Teilmärkten „Westen“ mit einem Umsatzanteil von rund 16 % und „Süden“ mit knapp 14 %. 
 
Mit exakt dem gleichen Umsatz wie im 1. Quartal 2017 führt die Branche Industrie ein weiteres Mal die Statistik in diesem Bereich an. 34 Deals summieren sich zu 43.000 m², gefolgt, trotz eines deutlichen Rückgangs, von der EDV.
 
Entsprechend der Marktsituation weiter rückläufig zeigt sich die Leerstandsquote. Sie bewegte sich Ende März nur noch bei 3,4 %, damit auf dem niedrigsten Niveau seit Mitte 2002 - Tendenz bis zum Jahresende weiter auf 3,3 % sinkend, trotz steigender Fertigstellungsvolumina. Frei verfügbar werden bis zum Jahresende 2018 noch rund 100.000 m² von den 288.000 m² in den nächsten neun Monaten noch erwarteten Flächenvolumina sein. 2019 werden die Fertigstellungsvolumina dann noch einmal auf bis zu 400.000 m² anziehen, aus aktueller Sicht sind davon noch rund 30 % verfügbar.
 
Konstant zeigte sich die Spitzenmiete Ende März bei 37,00 Euro / m² / Monat mit einer Aufwärtstendenz bis zum Jahresende auf bis zu 38,00 Euro / m² / Monat. Im Jahresvergleich zeigt sich aktuell ein Anstieg um über 4 %. Angestiegen ist dagegen die gewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 %. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg 9,1 %.
 
Petra Bolthausen abschließend: „Seit einiger Zeit gewinnt das Thema ‚Bürolebenswelten‘ an Bedeutung. Dabei geht es nicht mehr nur um die Ausgestaltung der Büroflächen mit attraktiven Arbeits- und Rückzugsorten und hoher Flexibilität für die Beschäftigten. In München ist immer mehr zu beobachten, dass das Umfeld und die Infrastruktur, das heißt Versorgung, Freizeit, Kultur sowie die sich daraus ergebende Aufenthaltsqualität an Einfluss bei der Flächensuche gewinnen. Junge Talente bevorzugen Standorte ‚mitten im Leben‘, entsprechend sind gemischte Quartiere mit einem Mix aus Wohnen, Arbeiten, sich versorgen und Freizeitangeboten ‚Nutzers Liebling‘.“