Frankfurt erwartet hohen Anstieg des Flexible Office Space Bestandes

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FRANKFURT, 25. Juni 2018 – Flexible Office Space setzt sein rasantes Wachstum in Deutschland fort. Nach aktuellem Stand werden in den sieben größten Metropolen derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt, für weitere 58 sind zwischen Betreibern und Eigentümern bereits Mietverträge unterschrieben, so der JLL-Report „Flexible Office Space*. Dabei haben die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764.000 m² für 76.800 Arbeitsplätze einkalkuliert. Allein 2017 konnten Betreiber potentiellen Nutzern an 62 Standorten rund 120.000 m² zur Anmietung anbieten. 2018 / 2019 / 2020 könnte sich die Anzahl auf 72 und 214.000 m² erhöhen. 
 
Zwischen Objekteigentümern und Flexible Office Betreibern wurden 2017 in den Big 7 rund 250.000 m² vermietet, entsprechend rund 6 % des gesamten Umsatzvolumens; in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 28.000 m² über 3 % des Volumens. 
 
Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, WeWork und Design Offices, die inklusive der geplanten Büros auf jeweils zwischen 85.000 m² und 100.000 m² Gesamtfläche kommen werden.
 
FRANKFURT, der viertgrößte Büromarkt unter den Big 7, liegt beim Angebot an Flexible Office Space auf Platz drei hinter Berlin und München. Bereits zur Verfügung stehen an 52 Standorten 75.000 m², 11 weitere Standorte sind geplant mit ca. 38.000 m² (Stand Mai 2018). Der größte Anteil der dann insgesamt 112.000 m² entfällt mit knapp 60.000 m² auf Hybrid-Center, die insgesamt 7.600 Arbeitsplätze bieten. 
 
Insgesamt gibt es in Frankfurt 37 Betreiber von Flexible Office Space, vertreten sind lokale und internationale Anbieter. Auf die größten fünf entfällt mehr als die Hälfte der gesamten Fläche. Nach Anzahl der Arbeitsplätze sind es sogar nur drei Betreiber, die über 50 Prozent des Angebots stellen: WeWork, Regus und Design Offices bieten zusammen knapp 6.200 Schreibtische.
 
„Gerade in Frankfurt treffen internationale Betreiber auf Kunden, die sie bereits von anderen Standorten außerhalb Deutschlands kennen: Kanzleien, Banken und Beratungshäuser“, so Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt.

 
Bankenlage mit den meisten Arbeitsplätzen – Viele Standorte im Osten

 
Die mit Abstand meisten angebotenen Arbeitsplätze in diesem Bereich befinden sich in der Frankfurter Bankenlage, verteilt auf insgesamt 22 unterschiedliche Adressen. Der Teilmarkt Ost nimmt in der Arbeitsplatz-Statistik zwar nur Platz fünf ein, nach Anzahl der Standorte platziert er sich allerdings auf dem zweiten Rang. Zu den neun Flexible Office Space-Büros im Osten, Standort vieler Unternehmen der Kreativbranche, zählen vier reine Coworking-Anbieter, so viele wie in keinem anderen Frankfurter Teilmarkt.
 
Die Angebotspreise über die drei verschiedenen Kategorien reichen von 260 Euro pro Monat für einen Hot desk-Arbeitsplatz bis hin zu 350 Euro für einen Arbeitsplatz in einem Privatbüro. Letzterer ist im Mittel so günstig wie in keiner anderen der Big 7 – der Big 7 Durchschnitt notiert bei 500 Euro. Allerdings reicht die Bandbreite in Frankfurt von knapp 250 Euro bis hin zu fast 1.000 Euro pro Monat.
 
In der zeitlichen Entwicklung des Büroflächenumsatzes erkennt man einen starken Anstieg der Flächennachfrage der Flexible Office Space-Betreiber 2017. Das angemietete Flächenvolumen stieg sprunghaft auf 46.000 m², mehr als das Vierfache der Umsätze in den vier Jahren zuvor – zusammengerechnet wohlgemerkt. 6,5 % des gesamten Büroflächenumsatzes in der Mainmetropole entfielen 2017 auf Flexible Office Flächen. Mit über 23 % deutlich höher notiert der Anteil im CBD.

Im Jahr 2018 wurden zwar nur zwei neue Anmietungen registriert: Im Bahnhofsviertel und in der Bankenlage. „Insbesondere viele derjenigen Betreiber, die Hybrid-Modelle anbieten, sind derzeit aber auf der Suche nach geeigneten weiteren Standorten“, so Kullmann
  
Der Fokus der Flexible Office Betreiber auf Toplagen gilt für alle Immobilienhochburgen: ihr Anteil liegt zwischen Anfang 2017 und Ende März 2018 bei 15 % des gesamten Flächenumsatzes im CBD, bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt der Big 7 immerhin 5%. JLL geht von einer anhaltend hohen Nachfrage vor allem internationaler Betreiber aus. Dabei werden zunehmend auch Nebenlagen in den Fokus rücken, da dort noch Flächen verfügbar sind und andere Preismodelle für neue Nutzergruppen geschaffen werden können.

 
Flexible Office Space fördert die Rückbesinnung auf den Faktor Mensch
 
„Flexible Office Space hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Dieses Modell ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die Digitalisierung und die damit einhergehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt.“ Entscheidend für die Zukunft von Flexible Office Space werde sein, wie Investoren mit dem höheren Risiko durch Betreiber umgehen: Kleine Coworking-Flächen steigerten die Attraktivität und Flexibilität der Immobilie, Coworking als Alleinnutzer werde eher kritisch gesehen. „Abzuwarten bleibt auch, in wie weit Unternehmen auf diese Arbeitsplätze zurückgreifen – jetzt und in Zeiten des nächsten konjunkturellen Abschwungs“, so Leimbach.


*Anmerkungen:
Big 7: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Die JLL Recherche umfasst einen Zeitraum von vor 2009 bis Stand Mai 2018.
Unter Flexible Office Space versteht JLL Büroarbeitsplätze, die von einem Betreiber zu flexiblen Konditionen in Hinblick auf Laufzeiten, Anzahl und Preise angeboten werden. Die Nutzer profitieren zudem von vorhandener Büroinfrastruktur und weiteren Dienstleistungen des Betreibers.
Das Angebot an Flexible Office Space ist sehr vielfältig. Die einzelnen Betreiber lassen sich in drei Kategorien klassifizieren. Business Center zeichnen sich durch den Fokus auf die Privatsphäre aus. Coworking Space-Anbieter legen den Fokus auf das Teilen (sharing) von offenen Raumkonzepten. Für sie stehen Kommunikation und Kollaboration im Vordergrund. Hybrid-Modell als Kombination aus beiden.
Für „geplante“ Standorte und Flächen sind bereits Mietverträge unterschrieben.