Guter Start in ein anspruchsvolles Investmentjahr

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FRANKFURT, 5. April 2018 – Die Weltwirtschaft brummt immer noch. Und in Deutschland kann endlich mit dem Regieren begonnen werden. Dennoch trübt sich die Stimmung ein. Ein generelles Unbehagen macht sich breit. Das hat verschiedene Ursachen. Zum einen die unübersehbare Disharmonie im deutschen Regierungsgefüge bereits in den ersten Tagen der GroKo. Dann das überraschend starke Lohnwachstum in den USA mit anziehenden Inflationsraten in der Konsequenz. Für Investoren ergab sich daraus die Gefahr schneller steigender Zinsen und einer Ausbremsung der Konjunktur. Dieser erste Sturm mit Verwerfungen an den Aktienmärkten Anfang Februar hat sich zwar wieder gelegt. Dafür baut sich zum Ende des Quartals eine Unwetterfront ganz anderen Kalibers auf. „Protektionismus und erstarkender Nationalismus wurde von uns bereits seit Jahren als politisches Risiko identifiziert. Jetzt wird daraus Ernst, und die Furcht vor einem Handelskrieg gewinnt eine reale Dimension, ausgelöst durch die angekündigte Strafzoll-Politik des amerikanischen Präsidenten für bestimmte industrielle Güter aus Asien und Europa. Obwohl deren Umsetzung für Europa zunächst noch abgewendet werden konnte, versetzte dies die Märkte und Investoren in Schrecken und zumindest zwischen China und den USA hat ein Straf-Zoll-Pingpong begonnen mit nicht absehbaren Folgen für die Weltwirtschaft“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Timo Tschammler weiter: „Obwohl die Unwägbarkeiten zugenommen haben und wir im Laufe des Jahres immer mal wieder mit Volatilitäten rechnen, sollte sich die Konjunktur in Deutschland dennoch anhaltend positiv entwickeln. Auch die Inflation sollte nur langsam anziehen, die magische 2%-Grenze nicht überschreiten und damit der Notenbank insofern keinen Handlungsdruck auferlegen, früher als geplant an der Zinsschraube zu drehen. Es bleibt also bei einem allmählichen und langsamen Ausstieg aus der Nullzinspolitik.“

Entsprechend werden auch die Zinsen für Staatsanleihen im Jahresverlauf nur langsam ansteigen. Real, also nach Abzug der Inflation, werden die Zinsen noch längere Zeit im negativen Bereich verharren. Doch auch ohne formale Leitzins-Anhebung hat die Zinswende in Europa bereits begonnen. Die Kapitalmarktzinsen zeigen nach oben, nicht zuletzt eine Reaktion auf das diesjährige Auslaufen des Ankaufs von Anleihen durch die EZB. „Diese Gemengelage aus positiven Konjunkturdaten, zunehmend skeptischer Stimmung und steigenden Zinssätzen führt dazu, dass 2018 ein insgesamt anspruchsvolles Investmentjahr für alle Akteure werden wird“, so Timo Tschammler.

Folgende Herausforderungen müssen bewältigt werden:

Die Zinsen bleiben niedrig, gleichwohl gilt es für Investoren, sich im Umfeld einer veränderten Zinslandschaft (neu) zu orientieren.
Die Kaufpreise steigen ungeachtet der finanzwirtschaftlichen Rahmendaten weiter. Bei gleichzeitig steigenden Anleiherenditen verringert sich der Risikoaufschlag für Immobilieninvestments.
Der Kapital-Anlagedruck ist nach wie vor immens und für viele Investoren bleibt es schwierig, adäquates Produkt zu finden.
Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind weiterhin intakt und die Basis für weiter gut performende Nutzermärkte. „Sollte aber die Inflation plötzlich ansteigen mit in der Folge dann stärker steigenden Zinsen, könnte sich die Konjunktur allerdings schneller als erwartet abkühlen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Transaktionsvolumen knapp unter Vorjahresniveau

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat mit rund 12,3 Mrd. Euro ein ähnliches Ergebnis wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres erreicht (minus 2 %). „Wie immer eignet sich das erste Quartal zwar noch nicht für eine verlässliche Prognose, dennoch deutet sich auch aufgrund der Anzahl der Transaktionen an, dass wir 2018 erneut von einem sehr aktiven und dynamischen Investmentmarkt ausgehen können. Wir rechnen mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von rund 55 Mrd. Euro. Das Umfeld für Investitionen erscheint nach wie gut und gepaart mit den positiven Konjunkturdaten setzen langfristig orientierte Investoren auf weiteres Mietwachstum und lassen sich deshalb auch nicht von den aktuell hohen Preisen und schlechteren Finanzierungskonditionen abschrecken“, betont Timo Tschammler.

Büroimmobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt

In den ersten drei Monaten des Jahres war keine Milliarden-Transaktion zu verzeichnen. Dennoch summierten sich die zehn größten Abschlüsse des Quartals auf rund 2,9 Mrd. Euro, entsprechend fast einem Viertel des Quartalsergebnisses. Wie schon zum Ende des letzten Jahres markierte dabei eine pan-europäische Portfolio-Transaktion, bestehend aus Logistikimmobilien mit insgesamt 18 Objekten in Deutschland, den größten Deal. Rund eine halbe Mrd. Euro war dem südostasiatischen Investor dieses Paket wert. Weitere sieben Transaktionen jenseits der 200 Mio. Euro - allesamt Einzeltransaktionen - fanden in Hamburg, München und Frankfurt statt. Sechs dieser sieben Transaktionen waren reine Büroobjekte. Das sorgte dafür, dass der Anteil dieser Assetklasse deutlich auf 53 % ausgebaut wurde. Mit knapp 6,5 Mrd. Euro bleibt die Büroimmobilie nicht nur unangefochten Anlegers Liebling, sondern erzielte das höchste jemals gemessene Transaktionsvolumen eines ersten Quartals. Einzelhandelsimmobilien folgen trotz ihres auf einen Anteil von 14 % signifikant reduzierten Transaktionsergebnisses auf Platz 2 (mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Mio. Euro). Demgegenüber scheint die starke Investorennachfrage nach Logistikimmobilien auch 2018 anzuhalten. Eine angespannte Produktverfügbarkeit verhinderte ein noch höheres Volumen. Knapp 1,5 Mrd. Euro und 12 % des Transaktionsvolumens wurden in den Monaten Januar bis März investiert.

Weiter steigende Nachfrage für die Big 7

Aggregiert entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Mrd. Euro auf die sieben großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies entspricht einem Plus von 47 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und einem Anteil von 70 % am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen. „Der oftmals vermutete Trend eines Ausweichens der Investoren auf Standorte abseits der etablierten Metropolen auf der Suche nach attraktiveren Renditen lässt sich zumindest für den Jahresauftakt 2018 nicht bestätigen. Nur zwei der registrierten 24 Einzeltransaktionen in der Größenordnung ab 100 Mio. Euro fanden nicht in einer der Big 7 statt. Ob sich hieraus eine klare Richtung der Investoren für das Gesamtjahr 2018 ergibt, kann derzeit noch nicht final gesagt werden, dennoch erscheint es in der Momentaufnahme aber ein klares Bekenntnis der Investoren zu Risikoaversion im Hinblick auf mögliche Vermietungsthemen und besseren Möglichkeiten eines potentiellen Weiterverkaufs nach Ablauf der geplanten Haltedauer zu sein“, so Helge Scheunemann.

Das Wechselspiel an der Tabellenspitze geht munter weiter. Top-Investment-Destination mit Abstand ist nun wieder München mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro (entsprechend einem Plus von 48%). Es folgen Frankfurt (+ 73 %) und Berlin (+3 %), mit 1,56 Mrd. Euro bzw. 1,5 Mrd. Euro fast gleichauf sowie Hamburg mit 1,4 Mrd. Euro. In der Hansestadt konnte mit 135 % das stärkste 12-Monatsplus unter den vier Standorten registriert werden. Doppelt so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro konnte die schwäbische Metropole Düsseldorf (650 Mio. Euro) auf Platz fünf verweisen.

Ähnlich wie im letzten Jahr liegt auch zu Beginn des neuen Jahres der Anteil ausländischen Kapitals bei rund der Hälfte des Transaktionsvolumens. Bei vier der fünf größten Transaktionen waren ausländische Investoren auf Käuferseite aktiv, gleichzeitig standen bei diesen Transaktionen bei vier von fünf Deals deutsche Investoren auf der Verkäuferseite. Und asiatische Investoren? Zumindest im ersten Quartal hielten sie sich vornehm zurück: nur bei zwei aller 29 Transaktionen größer als 100 Mio. Euro traten sie als Käufer in Erscheinung.

Leichter Renditerückgang setzt sich fort

„Wohin tendieren die Renditen? Angesichts der lang anhaltenden Renditekompression und dem nun offensichtlich vollzogenem Ende der ‚Nullzinsen‘ eine der interessantesten Fragestellungen im aktuellen Marktgeschehen. Noch kristallisiert sich keine eindeutige Antwort heraus, noch überwiegt der Anlagedruck der Investoren in Folge des weiterhin massiven Kapitalzuflusses in diese Assetklasse gegenüber dem Risiko eines kurzfristigen Zinsanstiegs“, betont Scheunemann. Die jüngst veröffentlichte Statistik des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) zeigt am Beispiel der Versicherungen, dass das Kapitalanlagevolumen 2017 im Vergleich zu 2016 zwar um 30 Mrd. Euro zugenommen hat, die Immobilienquote allerdings nahezu unverändert bei 3,7 % liegt. Demgegenüber stieg der Anteil an börsennotierten Schuldverschreibungen, zu dem Staats- und Unternehmensanleihen zählen, auf 18 % an. Überraschend angesichts der nur sehr dürftigen Renditen insbesondere bei Staatsanleihen. „An diesen Zahlen wird aber deutlich, welcher zusätzliche Renditedruck auch im Immobilienbereich hätte entstehen können, wenn noch mehr Kapital seinen Weg in die Assetklasse Immobilien gefunden hätte“, so Helge Scheunemann.

Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien Ende März 2018 bei 3,26 % und damit fast unverändert gegenüber dem Vorquartal, aber 21 Basispunkte unter dem Wert des ersten Quartals 2017. Lediglich in München reduzierte sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um 10 Basispunkte auf jetzt 3,20 %. Innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen Städte bleiben ein sehr rares Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die Big 7 hinweg im Quartalsvergleich um 3 Basispunkte auf 2,93 %. Auch die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und für Fachmarktzentren gaben noch einmal leicht nach und liegen mittlerweile bei 5,20 % bzw. 4,50 %. Für gut positionierte und auf ihr jeweiliges Einzugsgebiet ausgerichtete Shopping Center stabilisierten sich die Renditen bei 3,90 %. Wie bereits im letzten Quartal war der stärkste Rückgang der Renditen bei Logistikimmobilien zu beobachten. Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten drei Monate um weitere 10 Basispunkte auf aktuell nur noch 4,40%.

„Trotz des leichten Anstiegs bei Staatsanleihen sollten die Immobilienrenditen bis Ende des Jahres weiter leicht nach unten tendieren. Damit verringert sich die positive Renditelücke langsam und es ist zu erwarten, dass die Preise ihren Höhepunkt erreichen werden. Ein starker unmittelbarer Zusammenhang zwischen langlaufenden Staatsanleihen und Immobilienrenditen ist grundsätzlich aber nicht festzustellen. Erst wenn die Kapitalmarktzinsen weiter und nachhaltig nach oben tendieren, sollten auch die Renditen für Immobilien eine Wende einleiten. Für die Wertentwicklung bleibt allerdings abzuwarten, welche Gegenbewegung durch die nach wie vor steigenden Mieten entfacht wird, denn es darf nicht vergessen werden, dass steigende Zinsen Begleiter einer positiven Konjunkturentwicklung sind mit entsprechend positiven Folgen für die Mietpreisentwicklung“, kommentiert Timo Tschammler.