Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau erwartet

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FRANKFURT, 12. Juli 2018 – Einzeltransaktionen, insbesondere Projektverkäufe, bestimmten auch im zweiten Quartal das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt*. Die Aktivitäten deutscher und ausländischer Investoren summierten sich im ersten Halbjahr 2018 auf insgesamt 1,86 Mrd. Euro. Das Ergebnis ist damit gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht (1,83 Mrd. Euro), übertrifft um fast ein Drittel den 5-Halbjahresschnitt, der 10-Halbjahresschnitt hat sich verdoppelt. „Sowohl die Anzahl als auch vor allem das Transaktionsvolumen haben im zweiten Quartal (1,22 Mrd. Euro mit 29 Abschlüssen) erheblich angezogen und konnten das schwache erste Quartal (640 Mio. Euro, 24) mehr als wettmachen. Insbesondere die großvolumigen Verkäufe Hilton Berlin und Leonardo Royal München mit einem Volumen von insgesamt über 450 Mio. Euro (25% des Gesamtvolumens) waren für den Ausgleich verantwortlich“, so Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group
 
Einzeltransaktionen (47) summierten sich in den ersten sechs Monaten auf insgesamt 1,51 Mrd. Euro. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von rund 16% (H1 2017: 1,30 Mrd. Euro mit 43 Transaktionen). Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich in diesem Zeitraum um ca. 2 Mio. Euro auf 32 Mio. Euro erhöht. „Aus Mangel an qualitativen, hochwertigen Bestandsimmobilien im Markt waren Projektverkäufe erneut im Fokus vieler institutioneller Käufer und für knapp 30% aller Einzelverkäufe verantwortlich“, so Giesemann.
 
Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal zählten u.a.:

der Verkauf des Hilton Berlin für ca. 297 Mio. Euro durch ein Joint Venture von Park Hotels & Resorts und Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) an Aroundtown. Das Haus mit 601 Zimmer liegt direkt am Gendarmenmarkt und ist die deutschlandweit größte Hotel-Einzeltransaktion aller Zeiten.  

die Veräußerung des Leonardo Royal Hotel München an Invesco für 157 Mio. Euro. Verkäufer ist die israelische Fattal Gruppe die gleichzeitig das 424 Zimmer große Hotel langfristig zurückmietet.  

der Ankauf des Courtyard by Marriott in Hamburg als Forward-Deal durch die Zurich Gruppe Deutschland. Neben dem siebgeschossigen Hotelgebäude nahe dem Hauptbahnhof wurde auch ein knapp 60 m hoher Turm mit 113 Mietwohnungen veräußert. Die Fertigstellung ist für 2019 vorgesehen.  

der Verkauf des neuen Intercity Hotels mit 220 Zimmern in der Nähe des Hauptbahnhofs Hannover für ca. 37 Mio. Euro an einen institutionellen Käufer. Verkäufer ist der Projektentwickler Bauwo, der eine Fertigstellung bis März 2020 avisiert.

 
Nur sieben Portfolios wechselten den Eigentümer mit einem Gesamtvolumen von ca. 357 Mio. Euro. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres war der Rückgang recht deutlich (H1 2017: 530 Mio. Euro mit 11 Transaktionen). Die Erklärung ist recht einfach: wenig Angebot im Markt, vor allem großvolumigen Portfolios sind mittlerweile rar. Zu den nennenswerten Transaktionen zählten im zweiten Quartal u.a.:
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  • der Verkauf eines Portfolios bestehend aus sieben Objekten an den schwedischen Investor Fastighets AB Balder für ca. 58 Mio. Euro. Die Häuser befinden sich in Berlin, Leipzig, Erfurt, Gelsenkirchen, Dresden, Bad Oldesloe und Bad Malente. Der Käufer hat mit der Ligula Hospitality Group aus Schweden einen 20-Jahres Pachtvertrag abgeschlossen. Verkäufer ist die thailändische Fico Gruppe.
     
  • die Veräußerung des Vienna House Easy Berlin und Generator Hostels als Teil des "Forum Landsberger Allee" in Berlin an Patrizia. Der Kaufpreis für den Gesamtkomplex lag laut Quellen bei ca. 100 Mio. Euro. Verkäufer war Peakside Capital, welches das Gebäude in 2015 aus der Insolvenz erwarb.
     
  • Der Ankauf zweier Projekte bei München mit rd. 500 Serviced Apartments durch eine Gemeinschaft privater Investoren für rund 90 Mio. Euro. Das Projekt umfasst zwei Immobilien mit zusammen ca. 17.000 m² BGF an den Standorten Aschheim und Trudering.

 
Das Gros der Investoren stellten mit 1,17 Mrd. Euro erneut deutsche Anleger, auf sie entfiel damit 65% des gesamten Hotel-Transaktionsvolumens. Ausländische Investoren waren insbesondere bei Transaktionen über 50 Mio. Euro vermehrt präsent, angeführt von Großbritannien mit einem Volumen von etwa insgesamt 300 Mio. Euro, u.a. gefolgt von Frankreich und Schweden mit jeweils knapp 60 Mio. Euro.
Als aktivste Investorengruppe traten institutionelle Anleger auf. Ihr Marktanteil lag bei über 40%, entsprechend rund 800 Mio. Euro mit 23 Transaktionen; Hotelbetreiber (13 Transaktionen), Private Equity / REITs (9), Immobilienfirmen / Entwickler (5) und Privatpersonen (4) investierten zusammen rund 1,06 Mrd. Euro.
 
Stefan Giesemann abschließend: „In Deutschland lässt sich eine steigende Anzahl globaler Käufer aus Ländern beobachten, in denen Managementverträge gang und gäbe sind. Darüber hinaus zeigt sich insgesamt eine zunehmende Flexibilität institutioneller Investoren. In einem Markt, der wie der deutsche historisch von Pachtverträgen dominiert ist, werden Managementverträge also immer salonfähiger, indem institutionelle Käufer mit Joint Venture Partnern kooperieren und ein Pachtvertragskonstrukt rund um den Managementvertrag konstruieren. Die führenden deutschen Hotelmärkte und exzellente Mikrolagen stehen hierbei stark im Fokus, um sich mit Objekten wie beispielsweise dem Hilton Berlin einen Markteintritt in Deutschland zu sichern. Gut kapitalisierte Investoren aus dem Private Equity Bereich, vermögendes Privatkapital, Institutionen und REITs befinden sich dabei miteinander in einem extrem starken Wettbewerb um adäquate und qualitativ hochwertige Hotelimmobilien. Auch in den kommenden sechs Monaten erwarten wir ein lebendiges Marktgeschehen, in der Folge ein Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2018 auf Vorjahresniveau.“  


*Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.