Münchener Bürovermietungsmarkt: Umsatzprognose angehoben, Bautätigkeit auf hohem Niveau

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MÜNCHEN, 6. Juli 2018 – Ein nach verhaltenem Jahresbeginn starkes zweites Quartal 2018 mit einem Umsatz von rund 240.000 m², damit rund 50 % mehr als im April bis Juni 2017, hat auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt für einen kräftigen Schub in der bisherigen Jahresstatistik gesorgt. 468.000 m² bedeuten nicht nur das beste erste Halbjahr seit 2001, sondern auch ein Plus von mehr als 30% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit liegt München deutlich vor Berlin an der Spitze der deutschen Immobilienhochburgen.
 
Insgesamt neun Abschlüsse über 10.000 m² gab es in den ersten sechs Monaten, Anzahl und Volumen dieser Größenklasse haben sich jeweils mehr als verdoppelt. Entsprechend hat auch der Anteil großer Deals am Umsatzvolumen zugelegt: die zehn größten verbuchten über 30 % - nach 24 % im Vorjahr. Und auch die durchschnittliche Dealgröße zeigt mit einem Plus von 25% im Vergleich der ersten Halbjahre 2018 / 2017 deutlich nach oben, in den Monaten April bis Juni waren es sogar satte +60 % gegenüber dem entsprechenden Vorjahresvolumen.
„Angesichts dieser Entwicklung haben wir unsere Prognose für das Gesamtjahr auf 875.000 m² deutlich angehoben“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München.
 
Nach wie vor steht die Anmietung des IT-Dienstleisters der Landeshauptstadt München „it@M“ im Olympiapark mit über 23.000 m² aus dem ersten Quartal an der Top-Position. Dahinter folgen unter anderem auch Abschlüsse der Flexible Office Space - Anbieter: 37.000 m² wurden insgesamt angemietet, darunter im zweiten Quartal von Design Offices im Teilmarkt Osten mit
rund 14.000 m². „Die Expansionstätigkeit dieser Nutzergruppe ist ungebrochen hoch. Aufgrund der in der Innenstadt nach wie vor bestehenden Flächenknappheit sowie aus strategischen Gründen positionieren sich einige Betreiber auch in Teilmärkten außerhalb der City“, so Petra Bolthausen.
 
Dazu passt, dass der Teilmarkt Osten mit nahezu einer Verdreifachung des Umsatzvolumens und mehr als eine Verdoppelung der Dealanzahl sich direkt hinter der traditionell und auch aktuell - trotz leichten Rückgangs bei beiden Parametern - topplatzierten Innenstadt schiebt. Den „unternehmensbezogenen Dienstleistern“, zu denen Flexible Office Space Betreiber zählen, bleibt wie im Vorjahr hinter der Branche Industrie die Position Zwei. Die langfristige Top 3 mit der EDV bleibt damit unangetastet.
 
Sowohl das Fertigstellungsvolumen als auch die Bautätigkeit haben 2018 weiter zugelegt“, so Petra Bolthausen. Knapp über 800.000 m² Bürofläche – der Löwenanteil mit 660.000 m² im Stadtgebiet - befinden sich Mitte 2018 im Bau. „Größenordnungen, die wir in München zuletzt 2003 gesehen haben“, so Bolthausen. Und weiter: „Die Einschränkung folgt sogleich. Denn vergleichsweise niedrige 30 % der in Bau befindlichen Flächen stehen Nutzern aktuell zur Verfügung. Diese Quote reicht bei weitem nicht an die Jahre 2000 – 2003 heran, als teilweise mehr als die Hälfte der Flächen verfügbar waren. Es zeigt sich also, dass Projektentwickler hier mit Bedacht und auch mehr nachfragekonform handeln, auch wenn die spekulative Bautätigkeit langsam zulegt.“ Die Projektentwickler würden dabei im Umland, abweichend gegenüber dem Stadtgebiet, höhere Vorvermietungsquoten für den Baubeginn zugrunde legen.
Fertiggestellt werden nach JLL-Prognose für 2018 rund 300.000 m², 400.000 m² könnten es 2019 werden.
 
Die starke Expansionstätigkeit der Nutzer hat dafür gesorgt, dass die Nettoabsorption im Vorjahresvergleich um knapp 45.000 m² zugelegt hat. Trotz der höheren Fertigstellungsvolumina wird eine auf weiter niedrigem Niveau stabile Leerstandsquote den Markt voraussichtlich bis zum Jahresende prägen: 3,2 % wie Ende Juni 2018 werden für Ende 2018 prognostiziert. Gegenüber dem Vorquartal beträgt der Rückgang 0,2 %-Punkte. 20 % weniger Fläche als vor 12 Monaten stehen Mitte 2018 insgesamt noch leer. Nur die vier Umland-Teilmärkte sowie Moosfeld/Riem weisen Leerstandsquoten ab 5% und mehr auf – in den vielen städtischen Teilmärkten herrscht größtenteils extreme Angebotsverknappung mit Quoten im Bereich von und unter 1 %. Petra Bolthausen: „Hier werden bereits Flächen verhandelt, für die noch gar keine Baugenehmigung vorliegt – das zeigt die Enge des Marktes.“
 
„Auch für die Mietpreise können wir vorerst keine Entspannung vermelden“, so Bolthausen. Einige Faktoren fassen die Entwicklung gut zusammen: Die gewichtete Durchschnittmiete stieg sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahr um einiges stärker als die Spitzenmiete. Darüber hinaus nimmt die Anzahl hoch- bzw. höherpreisiger Deals zu: 28, damit deutlich mehr als im Vorjahr, wurden zu Mietpreisen über 30 Euro / m² / Monat abgeschlossen. „Bis zum Jahresende gehen wir von einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete von 37,50 Euro auf 38,00 Euro aus“, so Petra Bolthausen.