Turbulent auch das zweite Quartal - Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt toppt sein bisheriges Halbjahres-Rekordvolumen

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MÜNCHEN, 09. Juli 2018 – Dreizehn Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, so viel wie in keiner der anderen sieben deutschen Immobilienhochburgen, sind auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt München im ersten Halbjahr 2018 zum Abschluss  gekommen (H1 2017: 5). Allein die zierten die Gesamtbilanz mit satten 63 %: Auf 3,62 Mrd. Euro summierte sich das Transaktionsvolumen zwischen Januar und Ende Juni, mehr als in Düsseldorf, Köln und Stuttgart zusammen. Der bisherige Rekordwert in der bayerischen Landeshauptstadt aus dem Jahr 2015 wurde um 24 % getoppt. Prozentual noch deutlicher fallen die Vergleiche mit dem Vorjahr(+ 35 %), dem 5- und 10-Jahresschnitt aus (+ 63  bzw. +133%).

„Von einem 'epochalen' Jahresauftakt für den Münchener Markt hatten wir am Ende des ersten Quartals gesprochen. Turbulent ging es auch im zweiten Quartal weiter, wenngleich die jeweiligen Volumina jenseits der 100 Millionen nicht mehr an die big shots in den ersten drei Monaten heranreichten“, so Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment JLL München. Bei den big shots punktete zur Jahresmitte vor allem Frankfurt, das auch in der Endabrechnung ein um 220 Mio. Euro höheres Transaktionsvolumen aufwies und damit zur Jahresmitte die Top Position vor München unter Deutschlands Investmenthochburgen eingenommen hat.
Die zehn größten Transaktionen, acht davon Büroimmobilien, summierten sich in der Isar-Metropole auf 1,96 Mio. Euro, (H 1 2017: 1,1 Mrd. Euro) darunter im zweiten Quartal der Verkauf des Arabella Bogen von Jargonnant Partners an Blackstone und QuinCap oder im Westend der Kauf eines Büroobjekts in der Landsberger Straße durch einen institutionellen Investor, Verkäufer Advantum Real Estate. Eichwald weiter: „Auch wenn Objekte wie das Correo Quartier, der SZ Tower oder das Area nicht in jedem Quartal zum Verkauf stehen, macht die Tatsache, dass in den letzten vier Jahren auf dem Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt kein Quartalsergebnis unter einer Milliarde lag, die Bedeutung der Metropole an der Isar für Investoren aus dem In-und Ausland deutlich. Auch für die zweite Jahreshälfte gehen wir von einem intensiven Marktgeschehen aus. Die Zeiten für einen Verkauf sind bestens. Sollten sich doch noch Eigentümer größerer Objekte zur Veräußerung entschließen und mit einem Käufer bei der Preisvorstellung übereinkommen, könnten die 6 Mrd. Euro übertroffen werden und damit der 5- Jahresschnitt, der sich auf dem Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit mehr als 5,5 Mrd. Euro  auf einem sehr hohen Niveau bewegt und die Kontinuität des Marktes trefflich charakterisiert.“
 
Bemerkenswert waren auch im zweiten Quartal wieder Transaktionen außerhalb des typischen Core-Profils wie etwa der bereits genannte Arabella Bogen, der Kauf eines Büroobjekts in der Lauchstätter Straße 5-11 im Münchener Norden durch J.P.Morgan und den Projektentwickler Reiß &Co oder die beiden Münchener Objekte im Großraum München, die innerhalb eines
Portfolioverkaufs durch Publity an J.P.Morgan den Eigentümer wechselten. Eichwald stellt klar: „Der mit einem Anteil von 26 % nicht nur der niedrigste unter den Big 7 und sich auch deutlich sich unter dem eigenen 5-Jahresschnitt bewegende Prozentsatz von Core-Investments ist nicht etwa fehlendem Investoreninteresse geschuldet, sondern dem eklatanten Mangel an entsprechenden Objekten. Anleger weichen auf Core plus (41%) bzw. Value Add-Immobilien (22 %) aus mit kurz- bis mittelfristigem Upside-Potential durch Mietsteigerung.“ Im Core plus-Segment (56%) ist nur in Stuttgart ein höherer Wert registriert. Der Investmentexperte ergänzt: „Unter den insgesamt mehr als 60 Transaktionen im ersten Halbjahr waren es 33 mit  Core plus und ValueAdd  Profil. Ihr Transaktionsvolumen machte deutlich mehr als die Hälfte aus“.
 
Von ausländischen Investoren, die bei den dreizehn Transaktionen jenseits der 100 Millionen  sechsmal auf Käuferseite ( Q1 und  Q 2 jeweils dreimal) und auch im Bereich zwischen 60 und 80 Mio. Euro überproportional vertreten waren, floss insgesamt deutlich mehr Kapital in den ersten sechs Monaten in Münchens Gewerbeimmobilien als im Halbjahresschnitt der vergangenen fünf Jahre (53 % gegenüber 39 % des Transaktionsvolumen). Der Ihr Fokus lag wie bei deutschen Anlegern auf Büroimmobilien. Zusammen kommen sie auf 80% – so hoch war der  Anteil nur noch in Frankfurt.
 
Andreas Eichwald abschließend: „Wegen des spärlichen Angebots in zentralen Lagen haben Standorte im Münchener Umland wie Aschheim, Ismaning oder Unterföhring deutlich an Bedeutung für Investoren zugelegt. Von einem regen Geschehen an den Münchener Peripherie-Standorten kann auch in der zweiten Jahreshälfte ausgegangen werden. Die Spitzenrenditen an diesen Standorten liegen derzeit bei 5,45 %, Tendenz rückläufig. Die in 1 A Lagen niedrigste Rendite, im zweiten Quartal stabil bei 3,20%, könnte unter dem Anlagedruck bis Ende des Jahres weiter leicht sinken.“