Münchener Markt erwartet Angebotserweiterung

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MÜNCHEN, 25. Juni 2018 – Flexible Office Space setzt sein rasantes Wachstum in Deutschland fort. Nach aktuellem Stand werden in den sieben größten Metropolen derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt, für weitere 58 sind zwischen Betreibern und Eigentümern bereits Mietverträge unterschrieben, so der JLL-Report „Flexible Office Space*. Dabei haben die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764.000 m² für 76.800 Arbeitsplätze einkalkuliert. Allein 2017 konnten Betreiber potentiellen Nutzern an 62 Standorten rund 120.000 m² zur Anmietung anbieten. 2018 / 2019 / 2020 könnte sich die Anzahl auf 72 und 214.000 m² erhöhen. 
 
Zwischen Objekteigentümern und Flexible Office Betreibern wurden 2017 in den Big 7 rund 250.000 m² vermietet, entsprechend rund 6 % des gesamten Umsatzvolumens; in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 28.000 m² über 3 % des Volumens. 
 
Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, WeWork und Design Offices, die inklusive der geplanten Büros auf jeweils zwischen 85.000 m² und 100.000 m² Gesamtfläche kommen werden.
 
MÜNCHEN verfügt nach Berlin über die meiste Flexible Office Fläche. Insgesamt 75 Standorte mit 114.000 m² stehen bereits zur Verfügung, 13 weitere mit 46.000 m² sind geplant (Stand Mai 2018). Mit fast 8.000 der insgesamt über 13.000 Arbeitsplätzen entfällt der Großteil auf sogenannte Hybrid-Anbieter – damit hat München mit 43 bereits zur Verfügung stehenden Business Centern die meisten Standorte dieser Kategorie unter allen Hochburgen.
 
2017 wurden dem bereits vorhandenen Angebot in München nur wenige großflächige Standorte hinzugefügt. 2018 / 2019 / 2020 wird das diesbezügliche Angebot wieder stärker erweitert: WeWork, Design Offices und Mindspace gehen mit neuen Standorten an den Markt.
 
Unter den fünf größten Betreibern liegen Regus und Design Offices vorn. Mit zwölf hat Regus die mit Abstand meisten eröffneten Standorte. Es ist zu erwarten, dass WeWork, derzeit hinsichtlich der Fläche auf dem sechsten Rang, durch weitere Expansionen weiter aufholen wird.
 
„Die Flächennachfrage durch Flexible Office Space-Betreiber wird auch in den kommenden Quartalen hoch bleiben. Die große Herausforderung ist es, geeignete Flächen in gut erreichbaren, zentralen Lagen zu sichern. Mehr und mehr wird der Blick über die Innenstadt hinausgehen“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München.

 
Innenstadt und Schwabing dominieren – Werksviertel „kommender“ Standort
 
Auf den Teilmarkt Innenstadt entfallen 36 bereits zur Verfügung stehende oder geplante Flexible Office Space-Standorte, sie vereinen rund 45 % aller Arbeitsplätze, der Teilmarkt führt deutlich das Lagen-Ranking. Ein weiterer Schwerpunkt ist Schwabing-Nord mit dem Standort von Design Offices im Highlight Business Tower mit fast 9.000 m². „Das Werksviertel am Ostbahnhof ist ein Areal, in dem zukünftig weitere flexible Bürostandorte erwartet werden. Gerade das urban-kreative Umfeld passt zu reinen Coworking-Standorten. Zudem ist das Areal bestens an die S-Bahn-Stammstrecke angebunden“, so Bolthausen.
 
Am Büromarkt München steigen seit einigen Jahren die Mieten – die bayerische Landeshauptstadt zählt zu den teuersten Märkten in Deutschland. Entsprechend gehören auch die Preise, die Nutzer für Arbeitsplätze in Flexible Office Space bezahlen, zu den teuersten. Im Mittel müssen für einen Hot desk 300 Euro pro Monat gezahlt werden, 50 % mehr als im Schnitt der Big 7. Für einen Fixed desk, also einen festen Arbeitsplatz im Open space, werden im Mittel 360 Euro pro Monat aufgerufen, während für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 600 Euro pro Monat fällig werden.
 
„Die Flächennachfrage der Flexible Office Space-Anbieter in München ist ungebrochen hoch und wird limitiert durch das knappe Flächenangebot. Hinzu kommt in dieser Marktlage, dass die Eigentümer sich die Mieter aussuchen können und häufig etablierten Nutzern oder Konzepten der Vortritt gegenüber Marktneulingen eingeräumt wird“, so Bolthausen.
 
Wie in den übrigen Big 7-Märkten war auch in München der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber 2017 außerordentlich hoch. 51.000 m² und damit über 5 % des gesamten Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert, in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 4.000 m² 1,7 %. Eindrucksvoll die Anteile dieser Betreiber allein beim CBD. Sie unterstreichen die Bedeutung zentraler Lagen: Über ein Viertel 2017 bzw. ein Drittel in den ersten drei Monaten 2018.
 
Dieser Fokus der Flexible Office Betreiber auf Toplagen gilt für alle Immobilienhochburgen: ihr Anteil liegt zwischen Anfang 2017 und Ende März 2018 bei 15 % des gesamten Flächenumsatzes im CBD, bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt der Big 7 immerhin 5%. JLL geht von einer anhaltend hohen Nachfrage vor allem internationaler Betreiber aus. Dabei werden zunehmend auch Nebenlagen in den Fokus rücken, da dort noch Flächen verfügbar sind und andere Preismodelle für neue Nutzergruppen geschaffen werden können.

 
Flexible Office Space fördert die Rückbesinnung auf den Faktor Mensch
 
„Flexible Office Space hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Dieses Modell ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die Digitalisierung und die damit einhergehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt.“ Entscheidend für die Zukunft von Flexible Office Space werde sein, wie Investoren mit dem höheren Risiko durch Betreiber umgehen: Kleine Coworking-Flächen steigerten die Attraktivität und Flexibilität der Immobilie, Coworking als Alleinnutzer werde eher kritisch gesehen. „Abzuwarten bleibt auch, in wie weit Unternehmen auf diese Arbeitsplätze zurückgreifen – jetzt und in Zeiten des nächsten konjunkturellen Abschwungs“, so Leimbach.
 
 

*Anmerkungen:
Big 7: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Die JLL Recherche umfasst einen Zeitraum von vor 2009 bis Stand Mai 2018.
Unter Flexible Office Space versteht JLL Büroarbeitsplätze, die von einem Betreiber zu flexiblen Konditionen in Hinblick auf Laufzeiten, Anzahl und Preise angeboten werden. Die Nutzer profitieren zudem von vorhandener Büroinfrastruktur und weiteren Dienstleistungen des Betreibers.
Das Angebot an Flexible Office Space ist sehr vielfältig. Die einzelnen Betreiber lassen sich in drei Kategorien klassifizieren. Business Center zeichnen sich durch den Fokus auf die Privatsphäre aus. Coworking Space-Anbieter legen den Fokus auf das Teilen (sharing) von offenen Raumkonzepten. Für sie stehen Kommunikation und Kollaboration im Vordergrund. Hybrid-Modell als Kombination aus beiden.
Für „geplante“ Standorte und Flächen sind bereits Mietverträge unterschrieben.