Büro-Nebenkosten leicht rückläufig - OSCAR Analyse von JLL

Büro-Nebenkosten leicht rückläufig - OSCAR Analyse von JLL

28 September, 2018

 

FRANKFURT, 28. September 2018 – Leicht rückläufig zeigen sich die Durchschnittswerte der Büro-Nebenkosten in der neuesten OSCAR-Analyse von JLL*. „Wenngleich jeweils im niedrigen einstelligen Bereich ist zu konstatieren, dass erstmals seit 2008 die Nebenkosten in beiden untersuchten Kategorien gleichzeitig gesunken sind“, so Detlef Kalthoff, Head of Property Management JLL Germany. Für nicht klimatisierte Gebäude wurde 2017 ein Rückgang um drei Cent (-1 %) auf 3,35 Euro/m²/Monat registriert, bei den klimatisierten Gebäuden war ein Minus von zehn Cent (- 3 %) auf 3,90 Euro/m²/Monat zu verzeichnen. Kalthoff weiter: „Damit bewegte sich die sogenannte ‚zweite Miete‘ 2017 auf dem Niveau des fünfjährigen Mittelwertes.“

 
Nur Berlin mit einem Plus bei den Nebenkosten  
 
Bis auf Berlin (+ 4 Cent) waren die Nebenkosten in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gegenüber dem Vorjahr entsprechend dem bundesweiten Trend leicht rückläufig. Die höchsten Nebenkosten, gemittelt über klimatisierte und nicht klimatisierte Gebäude hinweg, müssen Büronutzer in München und Frankfurt zahlen. Die Kosten bewegen sich nahezu auf gleichem Niveau: in der bayerischen Immobilienhochburg bei 3,82 Euro/m²Monat, in Mainhattan bei 3,81 Euro/m²/Monat). Deutlich darunter bilanzieren Berlin trotz eines Anstieg bei 3,68 Euro/m²Monat) Hamburg mit einem Minus von 5 Cent auf 3,64 Euro und Düsseldorf mit einem Minus von 7 Cent auf 3,57 Euro. In Stuttgart und Köln werden mit 3,51 Euro/m²/Monat bzw. 3,50 Euro/m²/Monat) die niedrigsten Nebenkosten unter den Big 7 erzielt.
 
Zusammen mit der jeweiligen gewichteten Durchschnittsmiete ergeben sich für Köln und Stuttgart auch die niedrigsten Gesamtbürokosten (16,82 Euro/m²/Monat bzw. 17,04 Euro) Allerdings: die jeweiligen Nebenkostenanteile an diesen Gesamtbürokosten blieben jeweils mit rund 21 % am höchsten. Da Berlin ein leichtes Plus bei den Nebenkosten, mit 17 % auch den höchsten Anstieg bei der gewichteten Durchschnittsmiete aufgrund zahlreicher hochpreisiger Vertragsabschlüsse aufweist, liegen die Gesamtbürokosten bei monatlich 21,69 Euro/m², die Nebenkostenanteile machen 17% aus. Damit fallen für Büronutzer in der Hauptstadt die zweithöchsten Gesamtbürokosten an. Unangefochten am teuersten bleibt Frankfurt mit monatlich 24,84 Euro/m², die Nebenkostenanteile belaufen sich auf 15%.



Stromkostenanstieg gestoppt - Heizkosten das fünfte Jahr in Folge rückläufig
 
Unverändert müssen Büronutzer am meisten für die öffentlichen Abgaben, die Wartung und die Heizung aufbringen. Bei einigen Kostenarten wurde im Jahresvergleich eine stabile Entwicklung verzeichnet, beispielsweise bei den Versicherungskosten und den öffentlichen Abgaben. Leicht rückläufig entwickelten sich die durchschnittlichen Kosten beispielsweise bei der Wartung und bei den Stromkosten. Der stärkste Rückgang war bei der Hei¬zung zu beobachten. „Die meisten Positionen blieben allerdings überdurchschnittlich hoch: Verglichen mit ihrem fünfjährigen Durchschnittswert sind – mit Ausnahme der Heiz- und der Wartungskosten – alle Kostenarten angestiegen“, so Kalthoff.
 
Bei den Stromkosten war erstmals seit 2011 kein Anstieg mehr zu verzeichnen. In klimatisierten Gebäuden ist sogar ein leichter Rückgang von 2 Cent zu verbuchen. „Verbrauchsoptimierungen durch neue und verbesserte technische Anlagen in Neubauten in Kombination mit energieeinsparenden Maßnahmen im Bestand können der insgesamt nach wie vor aufwärts tendierenden Entwicklung am Strommarkt entgegenwirken“, so Kalthoff.
Das fünfte Jahr in Folge waren die Heizkosten rückläufig. „Kontinuierliche Umsetzungen von Nachhaltigkeitstrends wie energetische Sanierungen im Bestand, alternative Wärmesysteme oder anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischem Standard sowie Verbrauchsoptimierungen wirken sich kostensenkend aus“, so Kalthoff. Eine Umkehrung dieser Entwicklung beispielsweise durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise sei aber nach wie vor nicht ausgeschlossen. 

Im Bereich Wartung führt die laufende Anpassung von Leistungsinhalten sowie die regelmäßige Neuausschreibung und Verhandlung von FM-Dienstleistungen zu einer gewissen Stabilität. Die Kosten waren 2017 waren in beiden Ausstattungsqualitäten leicht rückläufig.
Die Reinigungskosten blieben im 5-Jahres-Vergleich sowohl bei klimatisierten als auch bei nicht klimatisierten Gebäuden stabil. Dieser Trend dürfte sich im stark umkämpften Wettbewerbsumfeld mit lediglich inflationsbedingten Anpassungen wahrscheinlich weiter fortsetzen.
Weitgehend konstant zeigen sich die Kosten im Bereich Bewachung, ein künftiger Kostenanstieg durch erhöhte und erweiterte Service Level (Mannstärke, Präsenzzeiten, komplexere Sicher-heitstechnik) gilt aber als wahrscheinlich. Die Kosten für die Verwaltung, die sich im Regelfall proportional zum Mietzins entwickeln, sind in den letzten fünf Jahren gestiegen. 2017 lagen sie sowohl für klimatisierte als auch für nicht klimatisierte Gebäude leicht über dem fünfjährigen Mittelwert. Die wachsende Bereitschaft der Auftraggeberseite (Eigentümer, Asset Manager), höhere Preise für höhere Managementqualität zu zahlen, hält weiter an. Das Wettbewerbsumfeld sorgt bei den Hausmeisterkosten für ein insgesamt stabiles Preisniveau, zudem beinhalten die meist langfristig geschlossenen Dienstleistungsverträge mit lokalen Unternehmen im Regelfall keine vertraglich fixierten Preisanpassungen. Sie werden im Einzelfall nachverhandelt.

 

 

 

 

* Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2018 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2017. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt. 


Anmerkung: Die Grundlage für die Auswertungen im OSCAR 2018 bilden die Nebenkostendaten von insgesamt 394 Büroimmobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 4,34 Millionen m². Der Umfang der Stichprobe lag damit über dem Niveau der Vorjahresanalyse. Der Anteil der Gebäude, die bereits im Vorjahr bewertet wurden, liegt bei 59 %.