Performancewachstum des VICTOR Prime Office Indikators verlangsamt sich zu Jahresbeginn

Performancewachstum des VICTOR Prime Office Indikators verlangsamt sich zu Jahresbeginn

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FRANKFURT, 07. Mai 2018 – Im ersten Quartal 2018 zeigt der VICTOR Prime Office Indikator von JLL* zwar erneut ein Wachstum, mit +1,8 % gegenüber dem Vorquartal (Q4 2017: +4,1 %) hat sich der Zuwachs aber deutlich verlangsamt. Der Indikator notiert damit bei einem neuen Höchststand von 183,9 Punkten. Vorwiegend der Vermietungsmarkt gibt über steigende Marktmieten und Leerstandsreduktion Impulse. Überdurchschnittlich performt nur München. Die bayerische Immobilienhochburg profitierte neben steigenden Marktmieten von einer weiteren Absenkung der Spitzenrendite.
 
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Die verlangsamte Preisentwicklung basiert auf dem Ausbleiben von weiteren Renditesprüngen. Spitzenrenditen bewegen sich mittlerweile zwischen 2,9% in Berlin und 3,45% in Düsseldorf, das Potential für weitere Reduktionen ist begrenzt. Unsere Gespräche mit Investoren machen deutlich, dass hier in der Regel die Schmerzgrenze erreicht und nur noch in Einzelfällen Raum ist für Renditeabsenkungen. Wachstumspotential sehen sie in den Vermietungsmärkten. Basierend auf guten Konjunkturprognosen gehen Anleger bei den Ankaufskalkulationen von weiteren Steigerungen der Marktmietpreise aus. Die bislang erfolgten Zuwächse haben noch nicht die sehr hohen Preise bzw. historisch niedrigen Ankaufsrenditen gerechtfertigt. Ankaufsprüfungen werden dennoch intensiver. Insbesondere im hochpreisigen Segment reagieren Marktteilnehmer teilweise abwartender, selbst in Spitzenlagen. Wie man in Hamburg und München beobachten kann, mutet die 3%-Rendite-Marke aktuell wie eine natürliche Renditeuntergrenze an.“

 
Impulse kommen aus dem Vermietungsmarkt

 
Nach einer längeren Phase eher moderaten Wachstums zeigt München einen deutlich überdurchschnittlichen Performancesprung von 4,2% und notiert bei 188,1 Punkten. Ursache ist zum einen eine Absenkung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte, die erste seit dem dritten Quartal 2016. Zum anderen ist auf Basis eines weiter rückläufigen Leerstands ein weiterer Anstieg der Marktmiete sowohl im Durchschnitts- als auch im Spitzensegment zu beobachten. Tendenz anhaltend. In der Spitzenlage der bayerischen Landeshauptstadt ist die Leerstandsquote sogar unter 1% gesunken, der Druck auf die dortigen Mieten hat sich weiter erhöht.
 
Wachsende Mieten gelten auch für die Toplagen der anderen Städte. Teilweise aber eher durch deutliche Steigerung der Durchschnittsmieten, wie etwa in der Düsseldorfer Bankenlage, wo sich dadurch der Indikator um +2,2% auf 165,3 Punkte erhöht hat. Die Hamburger Innenstadt folgt mit +1,3% und einem neuen Indikatorstand von 200,3 Punkten, eine glatte Verdoppelung seit dem Start der Aufzeichnungen (2004 = 100).
 
Deutlich verhalten zeigt sich die Entwicklung sowohl in Berlin (+ 0,8% auf 198,7 Punkte), als auch in Frankfurt (+0,4% auf 175,2 Punkte). Während in der Hauptstadt der Indikator im vierten Quartal noch um 5,3 % gestiegen war (auf Basis einer Renditekompression und eines Mietpreiszuwachses), erlebt die Mainmetropole das zweite Quartal in Folge den schwächsten Performancezuwachs. Dies aufgrund einer wiederholten Seitwärtsbewegung von Spitzenrendite und Spitzenmiete. Nur die Durchschnittsmieten legten minimal zu.
 
Ralf Kemper: „Die beobachteten VICTOR-Indikatorwerte könnten auf eine kommende Plateaubildung der Spitzenpreise hinweisen. Auch wenn der Zeitpunkt eines nachhaltigen Mietpreislimits aus aktueller Sicht noch nicht abzusehen ist, spielen mögliche mittelfristige Preissenkungen - nicht zuletzt auch wegen der zahlreichen geopolitischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten - in den Köpfen der Marktteilnehmer durchaus eine Rolle. Trotz der nach wie vor guten Konjunkturaussichten, können und wollen Unternehmen nicht jede Form von Preissteigerungen unbegrenzt mitgehen. Ob sich wegen des hohen Preisniveaus in den Spitzenlagen die Nachfrage verstärkt auf B-Städte oder, weil dort zunehmend auch Flächenknappheit bei spezifischen Nutzeranforderungen herrscht, auf C-Städte verlagert, wird sich im laufenden Jahr zeigen. Eine steigende Mobilität und Flexibilität sowie neue Arbeitsformen könnten solche Entwicklungen möglich machen. Profiteure wären Städte mit kleineren Immobilienmärkten.
 
Auch die Momentaufnahme weiterer Kennzahlen zeigt eine mögliche Entwicklung in Richtung Stabilisierung auf hohem Niveau: Der Risikoaufschlag (JLL-PRP) ist mit 227 Basispunkten quasi unverändert zum letzten Quartal. Der Total Return verzeichnet mit 12,0% einen Rückgang, Ende des vergangenen Jahres lag er noch bei 13,6%.



 

*Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
     
  • Düsseldorf – Bankenviertel
     
  • Frankfurt – Bankenlage
     
  • Hamburg – Innenstadt
     
  • München – Innenstadt
     

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
 
Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
 
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.


*Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
 
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse
berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
 
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen (Spitzenmiete und Durchschnittsmieten) werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.
 
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.