Regionale Lager- und Logistikflächenmärkte 2017 im Überblick

Lagerflächenumsatz in der Region Berlin auf Vorjahresniveau – Höchstwert beim Neubauvolumen

Auf dem Lager- und Logistikmarkt in der Region Berlin* lag das Umsatzvolumen 2017 bei rund 420.000 m² (Vermietungen und Eigennutzer). Damit wurde der zweithöchste Wert der letzten 10 Jahre erreicht und der Vorjahresumsatz minimal überschritten. Das 4. Quartal war allerdings das schwächste seit Mitte 2015. 
 
Nahezu 40 % des Gesamtumsatzes wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, bei Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² erhöht sich dieser Anteil auf fast 60 %. Besonders beliebt war bei den Nutzern das südliche und westliche Berliner Umland, hier wurden fast
40 % des Umsatzes generiert, darunter auch der größte Abschluss des 4. Quartals mit 25.000 m² durch einen Einzelhändler im GVZ Wustermark.
 
„Für 2018 erwarten wir ein Umsatzvolumen von rund 400.000 m²“, so Britt Habermann, Team Leader Industrial Agency JLL Berlin. Mit über 270.000 m² fertig gestellten Lager- und Logistikflächen erreichte das Neubauvolumen den höchsten Wert der letzten 10 Jahre. Davon war zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung etwa ein Viertel noch verfügbar, vornehmlich im VGP Logistikpark Ludwigsfelde sowie in Großbeeren. „Es ist davon auszugehen, dass diese Flächen aufgrund des starken Nutzerinteresses am südlichen Berliner Umland schnell absorbiert werden“, so Habermann. Dies gilt insbesondere auch deshalb, da für 2018 nur noch 132.000 m² neu auf den Markt kommen werden. Davon sind aus lediglich 34.000 m² verfügbar.
 
Die Spitzenmiete für Flächen in der Größenordnung ab 5.000 m² bleibt stabil bei 5,00 €/m²/Monat.

Für Rückfragen: Britt Habermann, Team Leader Industrial Agency JLL Berlin, Tel. + 49 (0)30 203980 150, britt.habermann@eu.jll.com

* Das Marktgebiet umfasst die Stadt Berlin sowie das angrenzende Umland

 
Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt wieder im Aufwind – Ruhrgebiet trotz Rückgang stark
 

Der Düsseldorfer Markt* für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat sich nach einem schwachen 2016 wieder berappelt. Nach rund 176.000 m² im Vorjahr stehen diesmal 262.000 m² zu Buche – das liegt rund 7 % über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Für das kommende Jahr rechnet JLL wegen des fortgesetzten Produktmangels im Markt mit einem erneuten Rückgang auf 175.000 m².
 
„Großanmietungen prägten diesmal den Markt: Insgesamt elf Abschlüsse in der Größenordnung ab 10.000 m² trugen zum guten Ergebnis in Düsseldorf“, so Arnd Sternberg, Team Leader Industrial Agency JLL Düsseldorf.
Beim Branchenüberblick hat Transport, Verkehr, Lagerhaltung einen Anteil von 53 %. Dahinter folgen Kopf an Kopf Industrie (22%) und Handel (21%).
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5,40 Euro/m²/Monat liegt und im Teilmarkt Düsseldorf-Flughafen erzielt wird, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte auf 4,5 %.
 
*Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Städte Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Haan, Grevenbroich, Korschenbroich, Langenfeld, Meerbusch, Dormagen und Willich sowie die Gemeinde Rommerskirchen.

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Im Ruhrgebiet* hat der Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) hat nach seinem Rekordjahr 2016 im abgelaufenen Jahr einen Rückgang auf extrem hohem Niveau erlebt. Der Fabelwert von 1,05 Mio. m² konnte mit 548.000 m² längst nicht mehr erreicht werden. Das ist zwar ein Rückgang um fast die Hälfte – zugleich ist es aber immer noch das zweitstärkste Jahr der vergangenen zehn Jahre und deutlich über dem 5-Jahres-Schnitt von 477.200 m². Für das kommende Jahr werden rund 400.000 m² Flächenumsatz erwartet.
 
 „Die beiden größten Abschlüsse des Jahres sind die Ansiedlung des Logistikzentrums der Daimler AG in Duisburg – in zwei Bauabschnitten werden insgesamt rund 50.000 m² entstehen – und der Eigennutzerneubau von DHL in Bochum. Hier wird seit August auf dem Gelände des ehemaligen Opelwerkes ein rund 40.000 m² großes Paketzentrum gebaut“, so Sternberg.
 
In der Branchenübersicht hat der Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit 41 % das Gros des Umsatzes ausgemacht. Handel (29 %) und Industrie (26%) folgen mit Abstand.
 
Während die Spitzenmiete leicht von 4,65 Euro/m²/Monat auf 4,85 Euro/m²/Monat stieg, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 40 Basispunkte auf 4,85 %.
 
Für Rückfragen: Arnd Sternberg, Team Leader Industrial Agency JLL Düsseldorf, Tel. + 49 (0)211 13006 400, arnd.sternberg@eu.jll.com

*Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Herne, Mülheim und Oberhausen sowie die Landkreise Recklinghausen, Wesel, Unna und den Ennepe-Ruhr-Kreis.

 
Frankfurter Lager- und Logistikflächenmarkt erzielt 2017 höchstes Vermietungsvolumen

Mit knapp 653.000 m² zeigt der Frankfurter Lager- und Logistikflächenmarkt* 2017 das höchste jemals ermittelte Vermietungsvolumen. Das bereits herausragende Vorjahr wurde prozentual noch einmal zweistellig (um 14 %) übertroffen. Damit liegt Frankfurt bundesweit an der Spitze des Regionenrankings.
 
Maßgeblich dazu beigetragen haben Großabschlüsse: fünf Verträge oberhalb 20.000 m² summierten sich auf 188.000 m² (gegenüber zwei Abschlüssen 2016 mit 117.000 m²). 
 
Fast die Hälfte der Flächennachfrage entfiel auf die Peripherie West: dieser Teilmarkt war zweimal unter den fünf größten Abschlüssen des Jahres vertreten. Der größte Deal entfiel auf die Peripherie Nord in Gestalt einer 54.000 m²-Projektanmietung in Butzbach durch die Bosch Thermotechnik
GmbH.
 
„Die Nachfrage im Markt ist unverändert hoch. Ob 2018 das Rekordergebnis von 2017 wiederholt werden kann, ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht absehbar“, so Marc Snehotta, Team Leader Industrial Agency JLL Frankfurt.
 
Nahezu die Hälfte des Umsatzvolumens entfiel auf die Branche „Transport, Verkehr, Lagerhaltung“. Handelsunternehmen vereinten mit 183.000 m² rund 30 % des Umsatzes und ein Viertel aller Verträge auf sich. Größter Abschluss dieser Branche war die 35.000 m²- Anmietung durch Gorilla Sports in Groß-Gerau.
 
Anfang 2018 waren 92.000 m² der insgesamt 223.000 m² im Bau befindlichen Flächen frei. „Angesichts der auch für 2018 prognostizierten hohen Nachfrage sind die verfügbaren Flächen nicht ausreichend. Im Jahresverlauf wird der Baubeginn weitere Projekte erwartet“, so Snehotta.
 
Für Rückfragen: Marc Snehotta, Team Leader Industrial Agency JLL Frankfurt, Tel. + 49 (0)69 2003 1053, marc.snehotta@eu.jll.com
 
* Das Marktgebiet wurde 2016 erweitert. Es umfasst die gesamte Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird

Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt bleibt unter dem Langzeitschnitt
 
Der Hamburger Markt* für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat nach dem starken Jahr 2016 und 665.000 m² den prognostizierten Rückgang erlebt. Mit 460.000 m² lag der Markt deutlich unter dem Vorjahr und 16 % unter dem 5-Jahres-Schnitt. Insgesamt wurden nur 120 Anmietungen abgeschlossen – so wenige wie seit sieben Jahren nicht.
„Bereits im Laufe des Jahres war festzustellen, dass der schwache Umsatz sowohl nachfrageseitig als auch angebotsseitig begründet liegt. Die Nutzer halten sich mit großflächigen Anmietungen zurück, allerdings gibt es kurzfristig auch kaum Verfügbarkeit großflächiger Logistikflächen“, erklärt Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.
 
Herausragend war erneut der Teilmarkt Umland- südlich der Elbe mit 114.000 m². Die vier Umland-Teilmärkte kommen insgesamt auf einen Umsatzanteil in Höhe von 35 %. Die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung setzte sich mit 187.000 m² an die Spitze der Branchenstatistik. Die Industrie folgt mit 124.000 m², dahinter liegt der Handel mit rund 71.000 m².
 
Im abgelaufenen Jahr wurden 285.500 m² fertiggestellt, nach 185.000 im Vorjahr. Allerdings kamen kaum freie Flächen auf den Markt. Aktuell befinden sich 200.000 m² im Bau, von denen aber nur noch rund ein Viertel frei verfügbar ist.
Die Spitzenmiete notiert weiterhin stabil bei 5,60 Euro/m²/Monat. Die Rendite ist aufgrund der hohen Nachfrage im Hamburger Markt um 50 Basispunkte auf 4,5 % zurückgegangen.
                                                                                                                                  
Für Rückfragen: Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany, Tel. + 49 (0) 89 290088 110, frank.weber@eu.jll.com

*Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Stadt Hamburg sowie vier Teilmärkte im Umland: Umland-Nord (Norderstedt, Quickborn, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg), Umland-Ost (Bargteheide, Ahrensburg, Trittau, Schwarzenbek, Geesthacht), Umland-Süd (Lüneburg, Winsen (Luhe), Buchholz, Buxtehude), Umland-West (Wedel, Uetersen-Tornesch).

Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt 2017 deutlich über dem Schnitt
 
Der Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Köln* (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) hat nach dem guten Jahr 2016 im abgelaufenen Jahr nochmals einen draufgesetzt. Nach einem Umsatz von 171.300 m² im Jahr 2016 kam Köln nun auf 186.100 m². Das ist ein Plus von 9 %. Das Resultat liegt mit 22 % deutlich über dem Fünfjahresmittelwert von 152.300 m². Trotz des aktuellen Produktmangels geht JLL für das laufende Jahr von einer ähnlichen Umsatzleistung wie im Vorjahr aus.
 
Objekte mit mehr als 10.000 m² machten mit 134.600 m² erneut das Gros der Fläche aus. Auf Neubauten entfiel etwas mehr als die Hälfte des Vermietungsumsatzes. Die Branche „Transport, Verkehr, Lagerhaltung“ erzielte mit 31 % zwar deutlich weniger als die 46 % im Vorjahr, konnte sich aber knapp vor Handel (30 %) und Industrie (20 %) behaupten.
 
„Zu diesem guten Ergebnis trugen insbesondere drei Anmietungen mit je mehr als 20.000 m² bei: Die NEX Logistics Europe GmbH mietete in Bedburg rund 25.000 m² an, der britische IT-Dienstleister Computacenter und die Papyrus Group mieteten je rund 22.000 m² in Kerpen bzw. Köln“, so Mike Marcel Heinrich, Team Leader Industrial Agency JLL Köln. Weiterhin problematisch im Kölner Markt ist, dass die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist: 26.900 m² an Fertigstellungen reichen dem Markt sicher nicht aus.
 
Während die Spitzenmiete leicht auf 5,05 Euro/m²/Monat stieg, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte auf 4,5 %.
 
Für Rückfragen: Mike Marcel Heinrich, Team Leader Industrial Agency Köln, Tel. + 49 (0)221 2775 29, mike.heinrich@eu.jll.com
 

*Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Städte Köln, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rösrath, Troisdorf, Niederkassel, Wesseling, Brühl, Hürth, Frechen, Pulheim, Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen, Erfstadt, Weilerswist, Leichlingen, Burscheid und Odenthal.

 

Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt - Vermietermarkt mit geringem Flächenumsatz

2017 lag der Umsatz auf dem Münchener* Markt für Lager- und Logistikflächen bei rund 237.000 m², damit 14 % unter dem Vorjahresvolumen und 4 % unter dem Durchschnitt der Jahre 2012 – 2016.
 
„Aufgrund des mangelnden großflächigen Angebots wird für 2018 ein Umsatzvolumen von rund 200.000 m² erwartet“, so Steffen Overath, Team Leader Industrial Agency JLL München. Overath weiter: „Die gegenwärtige Marktsituation ist eindeutig ein Vermietermarkt. Dabei gewinnen weitere Entscheidungskriterien als nur der Mietpreis an Gewicht. Nutzer müssen sowohl eine sehr gute Bonität besitzen als auch flexibel sein und schnell entscheiden können. Nur dann kommen sie für die Vermieter in Betracht.“
 
Mit rund 123.000 m², damit über der Hälfte des Gesamtmarktes, führt das Umland Nord die Teilmarktstatistik an. Bei der Branchenstatistik platzieren sich Industrieunternehmen (81.000 m²) vor der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung (71.000m²).
 
2017 wurden rund 125.000 m² Lager-/Logistikfläche fertiggestellt, 16 % waren zum jeweiligen Zeitpunkt der Fertigstellung noch verfügbar. Im Bau befinden sich Anfang 2018 lediglich 25.000 m² - mit nur zwei Projekten größer als 5.000 m².
 
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² notiert weiter stabil bei 6,75 Euro/m²/Monat. „Für 2018 sehen wir das Potenzial für Mietpreiswachstum“, so Overath. 

Für Rückfragen: Steffen Overath, Team Leader Industrial Agency JLL München, Tel. + 49 (0)89 290088 267, steffen.overath@eu.jll.com

* Das Marktgebiet umfasst die Stadt München sowie die bedeutendsten Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg.

 
Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt stellt neue Bestmarke auf
 
Der Stuttgarter Markt* für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) hat 2017 mit insgesamt 314.800 m² einen neuen Rekord aufgestellt. Das Ergebnis des Vorjahres von 142.200 m² konnte somit mehr als verdoppelt werden. Das Resultat lag ebenso deutlich über dem 5-Jahres-Mittelwert von 177.300 m². Erneut machten Abschlüsse ab 10.000 m² einen Großteil des Flächenumsatzes aus. Mit insgesamt 248.100 m² waren es etwa 80 %. Mehr als jeder zweite Quadratmeter wurde von Eigennutzern umgesetzt – insgesamt 165.100 m².
  
„Rund 155.000 m² und damit fast jeden zweiten Quadratmeter setzten Unternehmen dieser Branche um. Auch die größte Anmietung im vierten Quartal ging auf ein Industrieunternehmen zurück. Die Robert Bosch GmbH mietete rund 38.000 m² Hallenfläche in einer Projektentwicklung in Tamm (Ludwigsburg) an“, sagt Clemens Goss, Team Leader Industrial Agency JLL Stuttgart. Damit hat die im Vorjahr schwächelnde Industrie ihre Dominanz von 49 % Umsatzanteil zurückgeholt. Der Handel (24 %) sowie Transport, Verkehr Lagerhaltung (21 %) mussten sich wieder dahinter einreihen.
 
Im vergangenen Jahr wurden 104.800 m² Hallenfläche fertiggestellt – nach 88.700 m² im Vorjahr. Das Angebot an verfügbaren Lagerflächen am Markt ist aber weiterhin knapp.
 
Während die Spitzenmiete leicht auf 6,20 Euro/m²/Monat stieg, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte auf 4,50 %.
 
Für Rückfragen: Clemens Goss, Team Leader Industrial Agency Stuttgart, Tel. + 49 (0)711 900370 34, clemens.goss@eu.jll.com
 

*Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Städte Stuttgart und Heilbronn sowie die Landkreise Ludwigsburg, Böblingen, Esslingen, Göppingen, Heilbronn und den Rems-Murr-Kreis.