VICTOR Prime Office Indikator schließt 2017 mit deutlichem Plus ab

VICTOR Prime Office Indikator schließt 2017 mit deutlichem Plus ab

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FRANKFURT, 07. Februar 2018 - Der VICTOR Prime Office Indikator von JLL* konnte gegen Ende 2017 mit einem Plus von 4,1% auf 180,7 Punkte erwartungsgemäß noch einmal deutlich zulegen. Ausschlaggebend für diese Entwicklung waren neben weiteren Renditesenkungen in Berlin, Düsseldorf und Hamburg vor allem die konjunkturbedingten Mietsteigerungen in allen fünf Märkten. Eine überdurchschnittliche Performance zeigten Düsseldorf, Hamburg und Berlin.
Die über die Big 5 aggregierte Jahresperformance 2017 von 10 % liegt damit über dem jährlichen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2016 (8,5%).
 
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Die momentane Stärke der untersuchten Spitzenlagen resultiert aus der starken Entwicklung der Vermietungsmärkte auf dem Boden einer äußert dynamischen Konjunktur. Investoren sind derzeit bereit, für Büroimmobilien Preise auf historischem Höchststand zu zahlen. Denn nicht nur enorm viel Kapital steht zur Verfügung. Auch hat das Angebot an adäquaten Objekten in den untersuchten Vermietungsmärkten der Big 5 mittlerweile stark abgenommen - auf das mit 2,4% niedrigste Leerstandsniveau seit Beginn der VICTOR-Zeitreihe Ende 2003. Die Nachfrage überwiegt deutlich. Und es sieht so aus, als würde sich das auch in 2018 nicht ändern.“ Der Experte weiter: „Investoren, die über die vergangenen Jahre Immobilien mit Leerständen oder kurzen Vertragslaufzeiten gekauft hatten, sehen sich bestätigt. Die meisten Investments übertreffen derzeit die dem Ankauf zu Grunde gelegten Businesspläne. Es bleibt abzuwarten, ob diese Erfolge Investoren ermutigen werden, verstärkt Leerstand in Objekten zu akzeptieren, auf gute Vermarktung zu spekulieren und einen höheren Preis bei Desinvestments zu erzielen, wie sich dies im letzten Quartal durchaus bei einigen Transaktionen angedeutet hatte.“

 
Düsseldorf, Hamburg und Berlin performen überdurchschnittlich
 
Die Toplage in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt glänzte nach einer in den ersten drei Quartalen relativ wachstumsfreien Zeit mit einem Jahresendspurt und einer beachtlichen Performanceverbesserung. Mit einem Anstieg von 8,3 % gegenüber dem Vorquartal konnte der Abstand zu den anderen Lagen, der sich über das Jahr 2017 kontinuierlich vergrößert hatte, deutlich abgebaut werden. Mit dem neuen Indikatorstand von 161,7 Punkten reicht es freilich aber bei weitem nicht zum Aufschließen an die übrigen Big 5. Das Wachstum in Düsseldorf war überwiegend getrieben durch die Reduzierung der Spitzenrendite. Diese ging in den letzten drei Monaten von 3,75% um 30 Basispunkte auf 3,45% zurück.
 
Ähnlich auffallend und erfreulich war die Entwicklung in Hamburg und Berlin, die sich aus ihrer Stagnationsphase der Vorquartale befreien konnten. Die Top-Lage der Hansestadt setzte sich mit einem Performancewachstum von 6,3% im 4. Quartal 2017 und damit einem Indikatorstand von 197,8 Punkten wieder an die Spitze, vor die Hauptstadt mit einem Plus von 5,3 % auf 197,1 Punkte. In beiden Städten wurde das Wachstum angetrieben einerseits durch ein Absinken der Spitzenrenditen (Hamburg um 20 Basispunkte auf 3,05%, Berlin um 10 Basispunkte auf 2,9 %), andererseits durch einen Anstieg der Mietpreise. Letztere fallen für Berlin mit + ca. 3 % sowohl im Spitzensegment wie für Büroimmobilien mit durchschnittlicher Qualität relativ deutlich aus. Für die Hansestadt bewegen sich die entsprechenden Werte bei einem Plus von ca. 1,9% für die Spitzenmiete, die Durchschnittsmiete war im 4. Quartal 2017 stabil.
 
Eher moderat war das Indikatorwachstum in München und Frankfurt, beides Märkte, in denen keine Renditekompression zu beobachten war, der Performancezuwachs im Wesentlichen aus einer Steigerung der zu erzielenden Miete resultierte. Die 1A-Lage in der Innenstadt der bayerischen Immobilienhochburg verzeichnete ein Quartalswachstum von 1,8% und notiert damit bei 180,5 Punkten. Insgesamt sorgt dies auch für eine Jahresperformance von lediglich 2,0%, deutlich unter dem durchschnittlichen Ergebnis der vier anderen Städte. Deren Jahresperformance bewegte sich zwischen + 7% (Hamburg) und 16% (Frankfurt). Offenbar hat sich in München bereits ein Plateau herausgebildet. Die Spitzenmiete liegt bei 37,00 Euro/m²/Monat, die Spitzenrendite bei 3,3%.
 
Im Vorquartal noch der Top-Performer im VICTOR, muss sich die Mainmetropole drei Monate später mit dem letzten Platz begnügen: die Frankfurter Bankenlage kommt auf ein Plus von 1,6% auf 174,5 Punkte. In den Vorquarten waren deutliche Renditesprünge von 3,80 % Ende 2016 auf 3,25 % im dritten Quartal für das Wachstum verantwortlich, während die Entwicklung zwischen dem dritten und vierten Quartal ausschließlich aus der Entwicklung der Marktmieten resultierte.
 
Ralf Kemper: „Am oft zitierten Vergleich zur Boomphase 2006/2007 stimmt zwar der Hinweis, dass sich Renditesenkungen heute ähnlich stark auf das Indikatorwachstum auswirken wie damals. Die Renditekompression enthielt vor 12 Jahren aber mehr spekulative Elemente: der von Investoren eingepreiste Leerstandsabbau und die Mietsteigerungen basierten auf ganz anderen Niveaus, zwar war die Wirtschaft stark gewachsen, aber die meisten Märkte hatten mit zweistelligen Leerstandsquoten zu kämpfen, die Nachfrage war zwar hoch, das Angebot aber noch höher. Im Vergleich dazu erscheint das heutige Wachstum auf den Vermietungsmärkten nachhaltiger. Habe der Trend noch weiter Bestand, würden Investoren, auch wenn sie zu vergleichsweise niedrigen Ankaufsrenditen in Büroimmobilien investiert haben, nun durch steigende laufende Renditen belohnt. „Die positive Stimmungslage der Marktteilnehmer basiert auf den aktuell unglaublich starken Fundamentaldaten - ökonomisch insgesamt wie immobilienspezifisch. Vieles deutet darauf hin, dass sich das auch 2018 nicht ändert“, so Kemper.
 
Das Phänomen, dass Investoren weiterhin Core-Immobilien nachfragen, obwohl der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments kontinuierlich sinkt, sorgt für einen sinkenden JLL-PRP (228 Basispunkte). Dennoch ist der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatanleihen verhältnismäßig groß. Zwar liegen die Preise für Spitzenimmobilien in einigen Städten bereits sehr hoch - die Spitzenrendite unterschreitet etwa in Berlin mittlerweile die 3 %-Marke und damit die Spitzenwerte der Hochburgen London (3,5%) und Paris (3,0%). „Zum, freilich simplen, weil an dieser Stelle andere wichtige Aspekte ausschließend – Vergleich des Preisniveaus müsste man allerdings auch die Mietlevel heranziehen“, so Kemper. Eine solche Kombination ergibt für die deutsche Hauptstadt Kapitalwerte, die sich in der Spitze mit bis zu 12.000 Euro/m² deutlich unter denen der britischen Hauptstadt (über 35.000 Euro/m²) oder der französischen Kapitale (über 20.000 Euro/m²) bewegen. Potential also nach oben?
National wie international agierende Investoren sollten sich nicht von abgehobenen Erwartungen auf Wertsteigerungen ihrer Investments (ver-)leiten lassen. Der permanente Preisanstieg der letzten Jahre berge die Gefahr eines Gewöhnungseffekts. Wertzuwächse könnten durch steigende Zinsen und geopolitische Konflikte ausgebremst werden. Dies gelte es auch beim derzeitigen immobilienkonjunkturellen Höhenflug im Auge zu behalten.

 

 

*Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.


*Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse
berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.