Wohnungsmärkte: Niedrigstes Wachstum bei Miet- und Kaufpreisen seit 2009/ 2010

München bleibt mit deutlichem Abstand teuerste Stadt

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FRANKFURT, 22. Januar 2018 -
 

  • Im zweiten Halbjahr 2017 hat sich das Wachstum der angebotenen Mietpreise* in fünf der acht von JLL untersuchten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) beruhigt. Nach 6 % im Vorjahr beträgt das gemittelte Plus auf Jahressicht knapp 2 %. Die Spanne reicht dabei von 1,0 % in Hamburg bis 9,1 % in Berlin, München bleibt mit 18,45/m²/Monat teuerste Stadt.
    Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergibt sich über alle Städteeine hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 3 %. Die Preise haben sich seit damals um 50 % erhöht.
     
  • Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich das Wachstum angebotener Kaufpreise bei Eigentumswohnungen*. Gemittelt ist auf Jahressicht ein Plus von 5 % zu notieren. Köln und Frankfurt verteuerten sich auf Jahressicht am stärksten. Mit Abstand am meisten müssen die Käufer in München zahlen. Dort liegt der Angebotspreis bei 6.880 Euro/m².  Für den Zeitraum ab der ersten Analyse 2004 ergibt sich für die Kaufpreise eine mittlere Wachstumsrate zwischen jährlich 1,0 % (Leipzig) und 6,4 % (Berlin). Die Kaufpreise haben sich seitdem durchschnittlich um 89 % erhöht.

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„Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche Erhöhung der Mieten zu beobachten war, in der deutschen als auch der bayerischen Hauptstadt sogar einmal mehr mit Rekordtempo auf Höchstwerte, ist diese Entwicklung in den meisten Städten in der zweiten Jahreshälfte 2017 gestoppt“, so Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Heidrich weiter: „Damit fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen einen Einstieg ins Eigentum vor“. Und weiter: „Außer in Leipzig, das noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte.“
 
Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu eins vergleichbar. Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen. Höhere Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund. In weniger als der Hälfte
geht es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in eigene vier Wände, um Eigennutzung also. Die derzeitigen Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt sind vielschichtig und auch begründbar. Zu weiteren Steigerungen - nicht in jeder Stadt und nicht in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark, dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen. Solange die Zinsen niedrig bleiben, sind preisliche Übertreibungen in den untersuchten Städten unwahrscheinlich. Ausnahmen wird es immer geben. Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben.“
 

Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles** von JLL, die ab dem 20. Februar 2018 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung stehen.


 


Untersuchungsergebnisse im Überblick

Völlig unzureichende Bautätigkeit in Berlin – Zahlungsbereitschaft in Münchens Mietmarkt scheint im oberen Segment ausgereizt
 
Berlin bleibt zwar bei den angebotenen Mietpreisen auf Jahressicht mit 9,1 % die Stadt mit dem höchsten Preisschub (H2 2017/H2 2016), erfährt aber eine deutliche Abschwächung der Zuwachsrate im Vergleich der beiden Halbjahre 2017 (H1 2017 lag das Plus bei 13 %). Mietwohnungen gehen nun im Mittel für 11,10 Euro/m²/Monat in die Vermietung. Seit 2004 haben sich die Mieten in der Hauptstadt damit fast verdoppelt.
 
Für Leipzig wird im zweiten Halbjahr zwar die zweithöchste Wachstumsrate (7,5 % auf Jahressicht) registriert, die Mieten in der Stadt kommen aber auch von dem mit Abstand niedrigsten Niveau. Sie liegen im zweiten Halbjahr 2017 bei 6,85 Euro/m²/Monat und damit 39,8 % über den angebotenen Mieten in 2004.
„Sowohl in der Hauptstadt als auch Leipzig werden nach wie vor hohe Zuzugszahlen verzeichnet bei einer gleichzeitig völlig unzureichenden Bautätigkeit gerade im Mietwohnungssegment“, so Roman Heidrich. Und er fährt fort: „Die viel zu späte Erkenntnis, dass die Hauptstadt mehr Neubau braucht und die daraus resultierende jahrelang fehlende Wohnungsbaupolitik, behindern nach wie vor zügige Wohnungsbauinvestitionen. Natürlich spielen dabei auch die deutlich gestiegenen Baukosten beim Wohnungsneubau, verursacht durch die hohen energetischen Anforderungen, eine nicht zu unterschätzende Rolle“.
 
Deutlich niedriger bewegten sich die Mietpreiszuwächse in den übrigen Städten.
 
München mit einer Abschwächung der Wachstumsrate auf 5 % (Vorjahresplus: 10%) bleibt aber mit 18,45 Euro/m²Monat unangefochten die Stadt mit den höchsten angebotenen Mieten und weist damit eine Zunahme seit 2004 um 65,6 % auf. Zu beobachten war allerdings im Vergleich der beiden Halbjahre 2017 ein leichter Rückgang der Mietpreise. Der Spitzenwert hatte sechs Monate zuvor noch 18,70 Euro/m²/Monat ausgemacht. „Diese Entwicklung im Mietmarkt geht allein auf das obere Segment zurück. Dort waren die Mieten stadtweit um 3 % gesunken. Die Mietpreise in der unteren Markthälfte verteuerten sich hingegen weiter. Das zeigt, dass auch in München die Knappheit am Mietwohnungsmarkt keinesfalls vorbei ist. Allerdings ist die Zahlungsbereitschaft im oberen Segment vorerst ausgereizt“, so Sebastian Grimm.
Einen Rückgang musste auch Köln hinnehmen: Lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2017 noch bei 11,50 Euro/m²/Monat, so wurden in den zweiten sechs Monaten 11,20 Euro/m²/registriert. „Dieser Rückgang dürfte sich nur als eine zwischenzeitliche Korrekturphase erweisen. Fakt ist, dass es auch in Köln an Wohnraum mangelt. Seit Jahren wird nur die Hälfte des von der Stadt angegebenen Bedarfs von 6.000 Wohneinheiten neu gebaut“, so Grimm.
In Frankfurt mit dem zweitteuersten Angebot an Mieten (14,00 Euro/m²/Monat) haben die Preise in der Vergangenheit kontinuierlich zugelegt, zuletzt mit einem Plus von 3,6 % im zweiten Halbjahr 2017. Seit 2004 sind es 40,0 %. Auch in der Bankenstadt stehen einem Wohnungssuchenden zu wenig Angebot gegenüber.
Top 3 unter den untersuchten Wohnmärkten ist gemessen am Mietpreisniveau Stuttgart. In der schwäbischen Metropole war im zweiten Halbjahr zwar ein weiterer Zuwachs der angebotenen Mieten von 4,7 % auf 13,70 Euro/m²/Monat zu verzeichnen, der Anstieg lag aber unter dem der ersten sechs Monate (+ 8 %). Seit 2004 haben die Mietpreise damit um 57  zugelegt. „Die kräftigsten Mietpreisanstiege haben sich in diesem Halbjahr weg von den teuersten Lagen der Innenstadtbezirke in die bisher eher mittel-bis niedrigpreisigen Lagen, etwa Bad Cannstatt und Zuffenhausen im Norden, verschoben. Betroffen waren aber auch die gefragten Lagen der Filderebene im Süden. Die Ausweichbewegung der Mietsuchenden in preiswertere Lagen unterstreicht zwar die hohe Wertschätzung für das urbane Wohnen innerhalb der Stadtgrenzen, allerdings nicht zu jedem Mietpreis. Es bleibt abzuwarten, ob dies in Stuttgart den Beginn schwächerer Wachstumsraten darstellt“, kommentiert Grimm.
In Düsseldorf stagnierten die Mieten im Vergleich zum ersten Halbjahr bei 11,00 Euro/m²/Monat Auf Jahressicht entspricht dies einem Plus von 3,3 %. „Auf dem Mietmarkt kam es zu einer deutlichen Ausweitung der Angebotszahlen um rund ein Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, so dass die Mietpreise im oberen Segment einen Dämpfer erhielten. Mittelfristig dürften jedoch wieder steigende Mieten zu beobachten sein“, so der Wohnungsexperte.
Teurer bei den Angeboten geht es zwar in Hamburg zu. Mit 11,60 /m²/Monat und einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 1 % bildet die Hansestadt allerdings das Zuwachs-Schlusslicht. „Hamburg weist schon seit 2013 im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten geringere Wachstumsraten auf, Tendenz gleichbleibend. Es scheint, als wenn das umfangreiche und zielgerichtete Wohnungsbaubündnis der Stadt Früchte trägt“, so Heidrich.

 
Auch leichte Abschwächung bei den Wachstumsraten der Kaufpreise
Preiszuwächse bei Eigentumswohnungen in Köln und Frankfurt zweistellig

 
Auch der prozentuale Anstieg bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen* hat sich leicht abgeschwächt, die Steigerungsraten bewegen sich aber oberhalb des Mietmarktes. Zweistelligen prozentualen Preisanstiegen in den unteren Segmenten stehen dabei 2% bis 5 % in den oberen Segmenten gegenüber. Gemittelt über die acht Städte liegen die jährlichen Zuwachsraten bei 4,6 %, seit 2004 bei 89 %. Allerdings: im zweiten Halbjahr 2017 wurden so geringe Wachstumsraten wie zuletzt 2010 registriert.
 
„Das Angebot bleibt im Verhältnis zur hohen Nachfrage knapp, der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für viele wegen der geringen Finanzierungszinsen weiterhin sehr attraktiv. Das sorgt dafür, dass der Trend steigender Preise für Eigentumswohnungen sich voraussichtlich fortsetzen wird, wenngleich moderater als in den Vorjahren“, so Sebastian Grimm.
 
Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln (+11,1 %) und Frankfurt (+10,7%) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten und ähnlich hoch. Deutlich tiefer in die Tasche greifen mussten dabei diejenigen, die sich in der Bankenstadt eine Eigentumswohnung zulegen wollten: hier lagen die Angebote bei 4.830
Euro/m²/Monat, ein Plus von 99 % seit 2004. In der Stadt am Rhein waren es 3.480 Euro/m², ein Plus von 73 %.
 
Unter 10 % bewegten sich alle anderen untersuchten Städte bei den Zuwachsraten.
Dies gilt auch für Berlin, wo die Teuerung für Eigentumswohnungen über einen langen Zeitraum am höchsten lag. Nach einem Plus von 13 % in den ersten sechs Monaten war ein Zuwachs von 9,2 % im zweiten Halbjahr zu notieren. Seit 2004 haben sich in der Hauptstadt die angebotenen Eigentumswohnungen um fast 136 % auf 3.840 Euro/m²Monat verteuert.
Für Eigentumswohnungen in Düsseldorf und Leipzig zeigten sich ähnliche Zuwachsraten auf Jahressicht. In beiden Städten bewegten sie sich bei um die 6,5 %. Während der Aufwärtstrend in Leipzig von freilich niedrigem Niveau auf 1.810 Euro/m² ungebrochen ist, zeigte sich in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt beim Vergleich zwischen den beiden Jahreshälften ein leichter Rückgang (-0,8 % auf 3.630 Euro/m²). „In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt war ein Sinken der Angebotspreise vor allem in den besseren Lagen und teuren Wohnungen zu beobachten, in denen die Kaufpreise zwischen 5.000 und 8.000 Euro/m² betragen. Die hohen Preiszuwächse scheinen vorerst an ihr Limit zu kommen und Käufer von Eigentumswohnungen sich zunehmend in das Umland zu orientieren, wo vergleichbare Wohnungen 1.000 bis 3.000 Euro/m² günstiger angeboten werden“, sagt Sebastian Grimm.
Hamburg, wo das Neubausegment schwächelt, hat einen Zuwachs im zweiten Halbjahr (gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2016) um 5,2 % auf 4.230 Euro/m², ist damit nach der bayerischen Landeshauptstadt und Frankfurt drittteuerster Markt für Eigentumswohnungen. „Blickt man auf die Veränderungen zwischen den beiden Halbjahren in 2017 schrumpft der Preisanstieg auf 0,5 %. „Zum einen war eine kräftige Angebotsausweitung in den eher preiswerten Bezirken Harburg, Bergedorf und Wandsbek zu beobachten, zum anderen, das ist in Hamburg nicht anders als in den anderen Städten, ging es im Spitzensegment deutlich runter: von 8,9 % auf 3%. Das könnte auf eine Phase geringerer Wachstumsraten in 2018 hindeuten“, so Roman Heidrich.
Für eine Eigentumswohnung in München musste im zweiten Halbjahr mit einem mittleren Angebotskaufpreis von 6.880 Euro/m² kalkuliert werden. Damit bleibt die Stadt an der Isar der mit Abstand teuerste Markt für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Deutschland. 4,4 % machte auf Jahressicht das Plus aus, damit aber weniger als in der Vergangenheit. Der jährliche Zuwachs seit 2004 liegt bei 5,7 %.
Den schwächsten Preisanstieg registrierte im zweiten Halbjahr 2017 Stuttgart (+0,5 %). Mittlerweile stehen die Angebotspreise bei durchschnittlich 4.070 Euro/m², 2004 waren es 2.200 Euro/m². „Der moderate Aufwärtstrend sollte sich weiter fortsetzen, selbst wenn derzeit eine leichte Ausweitung des Angebots festzustellen ist. Mittelfristig bleibt das Angebot unterhalb der Nachfrage, was nicht zuletzt auch an einer Baulandknappheit liegt, die zumindest in Teilen verwaltungspolitisch begründet ist. Langsame Planungsprozesse und schwergängige Entscheidungsverfahren sind in Stuttgart leider keine Seltenheit“, kommentiert Sebastian Grimm.

 

 

Anmerkungen

** In den Residential City Profiles untersucht JLL die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 90.000 Mietangebote sowie 55.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.