DIFI mit erstem Anstieg 2018

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FRANKFURT, 27. September 2018 - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) hat im 3. Quartal 2018 mit einem Plus von 3,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal den ersten Anstieg in diesem Jahr registriert. Wenngleich mit minus 4,5 Punkten weiter negativ, ist damit der bisherige Höchststand 2018 erreicht.
 
Maßgeblich verantwortlich für die leichte Aufwärtsbewegung ist die merklich verbesserte Finanzierungssituation, die sich in der neuesten Befragung in einem Anstieg auf 7,2 Punkte niederschlägt (ein Plus von 6,6 Punkten gegenüber dem Vorquartal). Gleichzeitig geht der Aufwärtstrend bei den Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate mit einem leichten Anstieg um 0,8 Punkte weiter. Die Stimmung unter den Experten bleibt allerdings stark getrübt, der Teilindikator Finanzierungserwartungen notiert einen Stand von minus 16,1 Punkten. „Diese Einschätzung beeinflussen maßgeblich der nach wie drohende Handelskonflikt und die möglichen Konsequenzen für die deutsche Konjunktur. Sollten Lösungen gefunden werden, die Auseinandersetzungen beizulegen, könnten sich die Erwartungen nachhaltig aufhellen“, so Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).  Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, ergänzt: „Natürlich spielen auch die erwarteten Zinsentwicklungen im Euroraum für den Negativstand der Finanzierungserwartungen eine nicht unbedeutende Rolle. Die Leitzinsen sollen nach den neuesten EZB-Ankündigungen auch den Sommer 2019 auf dem derzeitigen Rekordtief überdauern. Und für die letzten drei Monate dieses Jahres ist beabsichtigt, die geplanten Anleihekäufe auf je 15 Milliarden zu halbieren und sie zum Ende des Jahres dann ganz einstellen“.

 
Stationärer Einzelhandel bleibt unter Druck – Logistik profitiert vom Onlinehandel
 
Haupttreiber für die negative Einschätzung der Finanzierungserwartung sind die Umfrageergebnisse im Bereich Einzelhandel. „Bei dieser Nutzungsart sind sowohl die aktuelle Situation als auch die künftigen Erwartungen stark negativ. Der stationäre Einzelhandel sieht sich großen Herausforderungen gegenüber, denn der Onlinehandel gewinnt zunehmend Marktanteile“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Letzteres habe auch Auswirkungen auf den Logistiksektor gehabt, der stark vom Onlinehandel und dem damit verbundenen Bedarf an Lager- und Logistikflächen profitierte. Insofern sei es nicht überraschend, dass die Beurteilung der aktuellen Lage der Nutzungsart Logistik durch die Umfrageteilnehmer positiv ausfällt. Mit einem ähnlichen Anstieg bei der Einschätzung der Finanzierungssituation warten die Büroimmobilien auf. Die Bewertung der Experten schlägt sich hier in einem Anstieg um 14,3 Punkte nieder. Die in den vergangenen Quartalen recht volatile Nutzungsart Wohnen verzeichnet in diesem Quartal einen leicht positiven Saldo.

 
Leicht positive Entwicklung auf den Refinanzierungsmärkten erkennbar
 
In Sachen Refinanzierung deutet sich im Vergleich zu den beiden Vorquartalen zwar bei den meisten Instrumenten eine leichte Trendumkehr an, fast durchgängig jedoch immer noch im negativen Bereich notierend. Bis auf die Pfandbriefe werden alle Refinanzierungsinstrumente insgesamt allerdings weiterhin eher kritisch betrachtet. Die Möglichkeit der Refinanzierung über Mortgage Backed Securities wird in diesem Quartal von den Experten wieder positiver bewertet. Wie im Vorquartal wird die Refinanzierungslage besser eingeschätzt als die Erwartungen für das kommende halbe Jahr. Bei der Abwicklung von Transaktionen setzen Finanzierer vermehrt auf Risikoteilung. Laut Einschätzung der Umfrageteilnehmer nimmt das Syndizierungsgeschäft deshalb einen deutlich höheren Stellenwert ein.

 
Finanzierer gegenüber Nutzerklasse Flexible Office Space eher skeptisch
 
Die Sonderfrage befasst sich in diesem Quartal mit dem Thema Flexible Office Space, derzeit ein starker Wachstumstreiber am deutschen Büroimmobilienmarkt. Zur Jahresmitte 2018 wurden an rund 450 Standorten allein in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart Flächen in einer Größenordnung von 650.000 m² angeboten, entsprechend 63.000 Arbeitsplätzen. Ein Drittel der Fläche ist erst in den vergangenen 18 Monaten auf den Markt gekommen. „Dem starken Wachstum der Flexible-Office-Space-Branche steht die Bewährungsprobe allerdings erst noch bevor. Denn wie deren Entwicklung in einer Phase einer möglichen konjunkturellen Abkühlung aussehen wird, bleibt abzuwarten“, so Helge Scheunemann.
 
Die Experten wurden um ihre Einschätzung zur Kreditentscheidung gebeten, wenn der Hauptmieter in der zu finanzierenden Büroimmobilie, ein Core-Objekt in innerstädtischer Lage einer der deutschen Big 7, ein Flexible-Office-Space-Betreiber wäre. Ein Drittel der Befragten gab an, dass ein solches Szenario keinerlei Einfluss auf seine Kreditentscheidung hätte. Dagegen würde mit 57 Prozent über die Hälfte mindestens einen der Parameter Marge oder LTV zu Ungunsten des Finanzierungsnehmers verändern. „Die Vorsicht der Umfrageteilnehmer liegt vermutlich darin begründet, dass das Geschäftsmodell für viele Marktteilnehmer noch neu und die langfristige Marktentwicklung daher ungewiss ist“, so Anke Herz. Passend dazu stimmten die meisten Befragten darin überein, dass die Transparenz auf dem deutschen Markt für Flexible Office Space und bezüglich der Performance der Betreiber eher schlecht ist.

 

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 06.08.2018- 27.08.2018 beteiligten sich 30 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.