Karstadt-Kaufhof-Fusion treibt Retail-Investmentmarkt an

Assetklasse erzielt im dritten Quartal knapp 4 Milliarden Euro

01. Oktober 2018

FRANKFURT, 9. Oktober 2018 – Starkes Comeback durch die Karstadt-Kaufhof-Fusion: Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat im dritten Quartal 2018 fast 4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt – das beste Einzelquartal seit Q3 2015. Damit kommt der Markt 2018 nach einem verhaltenen ersten Halbjahr bislang auf 8,5 Mrd. Euro, was 13 Prozent über dem Vorjahreszeitraum und immerhin 5 Prozent über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre für diesen Zeitraum liegt. Damit schneidet der Einzelhandelsinvestmentmarkt im bisherigen Verlauf 2018 sogar etwas besser ab als der Gewerbeinvestmentmarkt insgesamt, der deutschlandweit mit 8 Prozent im Plus legt.

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Der Einzelhandel ist aller Unkenrufe zum Trotz weiterhin der zweitwichtigste gewerbliche Transaktionsmarkt in Deutschland und steuert ein Fünftel zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Das zeigt das Vertrauen der Investoren in gute Produkte mit Zukunftspotenzial.“

Warenhäuser standen durch die Fusion der beiden Kaufhaus-Riesen Karstadt und Kaufhof besonders im Fokus. Diese schlug mit mehr als 1,8 Mrd. Euro zu Buche und steigerte den Anteil der Warenhäuser am gesamten Transaktionsvolumen auf 23 Prozent, nachdem er im Vorjahreszeitraum bei nur einem Prozent gelegen hatte. „Auch wenn diese 1,8 Mrd. Euro ein Einmaleffekt sind, zeigt die Transaktion doch, dass der Markt in Bewegung ist und Einzelhandelsimmobilien weiterhin attraktiv sind“, ordnet Sandra Ludwig den bislang größten Abschluss in diesem Jahr ein.

Trotz der starken Aufholjagd der Warenhäuser sind nach wie vor die Fachmarktprodukte mit 33 Prozent Marktanteil die meistgehandelte Nutzungsart im bisherigen Jahr – dabei entfallen auf Fachmärkte und Fachmarktzentren je 13 Prozent sowie 7 Prozent auf Supermärkte.

Dahinter kommen Geschäftshäuser immer noch auf 30 Prozent, nachdem sie mit 39 Prozent zum Vorjahreszeitpunkt noch dominanter waren. Erst mit Abstand auf Platz 4 folgen die Shopping Center, die bislang 1,2 Mrd. Euro erzielten und damit auf 14 Prozent Anteil kommen. Hier steuerte das dritte Quartal mehr Volumen bei als das gesamte erste Halbjahr.

In den Big 7 wuchsen die Investments teilweise sehr kräftig an: 2,94 Mrd. Euro sind ein Plus von 73 Prozent gegenüber den 1,7 Mrd. Euro aus dem Zeitraum Q1-3 2017. Spitzenreiter ist die Hauptstadt Berlin, die mehr als 1,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielte und das Vorjahresergebnis um 79 Prozent überbot. Ein Grund: Die größte Einzeltransaktion mit dem Shopping Center „Das Schloss“, das von Wealthcap an Deka Immobilien verkauft wurde.

Mit weitem Abstand hinter Berlin folgt Köln mit 436 Mio. Euro (+ 32%) vor München, das einen leichten Rückgang von 326 auf 303 Mio. Euro verkraften musste. Nach einer Durststrecke wieder deutlich mit mehr als 200 Mio. Euro vertreten sind derweil Düsseldorf (285 Mio. Euro nach 14 Mio. Euro im Vorjahr) und Stuttgart (265 Mio. Euro nach 7 Mio. Euro). Das Feld komplettieren Hamburg (263 Mio. Euro) und Frankfurt (172 Mio. Euro).

Spürbare Veränderungen gab es auch bei den Akteuren: Durch die Warenhaus-Großtransaktion kommen Corporates auf der Verkäuferseite sprunghaft auf 22 Prozent Anteil nach 5 Prozent im Vorjahr. Trotz eines Rückgangs von 12 Prozentpunkten bleiben Asset / Fonds Manager mit einem Anteil von 28 Prozent aber stärkste Verkäufergruppe. Deutlich zurück von 16 Prozent auf 8 Prozent ging unterdessen der Anteil der Entwickler.

Auf der Käuferseite steuerten Asset / Fonds Manager nach drei Quartalen im Jahr 2018 mehr als die Hälfte (51 %) des Volumens bei. Erst mit weitem Abstand folgten Spezialfonds mit 12 Prozent.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei nur 41 Prozent und fällt auf Verkäuferseite mit 56 Prozent etwas höher aus. Per Saldo haben internationale Investoren somit Einzelhandelsimmobilien mit einem Wert von 1,3 Mrd. Euro verkauft. 

Die letzten drei Monate des Jahres versprechen ebenso nochmals sehr dynamisch zu werden: „Wir erwarten einige Portfoliotransaktionen. Allen voran im Fachmarktsegment, aber auch weitere Warenhäuser“, gibt Sandra Ludwig einen Ausblick. Damit dürfte der Markt großteilig bleiben, denn von den zehn größten Transaktionen deutschlandweit mit rund 3,7 Mrd. Euro und 44 Prozent Anteil am Gesamtvolumen waren vier Einzeltransaktionen und sechs deutschlandweite Portfoliodeals.