Kölner Büromarkt hat zum Jahresbeginn die Rote Laterne

KÖLN, 11. April 2018 – Zu Beginn des Jahres 2018 hat der Kölner Büromarkt die rote Laterne unter den Big 7 übernommen: 50.100 m² auf dem Bürovermietungsmarkt sowie ein Gesamttransaktionsvolumen von 430 Mio. Euro auf dem Investmentmarkt bedeuteten jeweils deutlich Platz 7 unter Deutschlands wichtigsten Immobilienstandorten. Die Zahlen unterstreichen damit das strukturelle Problem, unter dem der Markt in der Domstadt seit Jahren leidet: kaum Angebot, kaum Wettbewerb und damit auch zu wenig Dynamik für eine Millionenstadt.

Vermietungsmarkt erzielt so wenig Umsatz wie seit fünf Jahren nicht mehr

Mit nur 50.100 m² im ersten Quartal hat der Kölner Bürovermietungsmarkt eines der niedrigsten Quartalsergebnisse der vergangenen fünf Jahre verbucht. Das Ergebnis lieg exakt ein Drittel unter dem Vorjahresergebnis und dem fünfjährigen Durchschnittswert des ersten Quartals, der bei rund 75.000 m² liegt. Die Anzahl der Abschlüsse ging im Jahresvergleich um 39 Prozent auf aktuell 88 Anmietungen zurück. Hier wurde der Langzeitschnitt um 36 Prozent verfehlt.

Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln: „Das Jahr ist ungewöhnlich ruhig gestartet. Das liegt zum einen am Produktmangel, zum anderen aber auch an einer Mentalität des Abwartens, die derzeit in Köln vorherrscht. Vor diesem Hintergrund muss sich der Markt den Rest des Jahres anstrengen, um das Ziel von 300.000 m² zu erreichen oder gar zu übertreffen.“

Mittlere Flächengrößen wurden am meisten vermietet

Die größte Einzelanmietung ging im ersten Quartal auf das Konto der DSD – Duales System Holding, die 6.000 m² im Teilmarkt Porz/Gremberghoven anmietete. Zweitgrößter Abschluss war das städtische Wahlamt, das sich 2.300 m² im Teilmarkt Kalk/Mülheim sicherte. Besonders gefragt war die Größenkategorie zwischen 1.000 m² und 2.500 m², die 36 Prozent der vermieteten Gesamtfläche ausmachte.

Dynamischster Teilmarkt war die City mit 19.500 m² und einem Anteil von 39 Prozent. Es folgt Porz/Gremberghoven mit 7.800 m² sowie 16 Prozent vor Rheinufer-West mit 6.900 m² und 14 Prozent. 

Ausgeglichen ist hingegen der Branchenvergleich, den die unternehmensbezogenen Dienstleister zusammen mit der Industrie mit jeweils knapp 13 Prozent anführen. Es folgen Handel (12 %) und die öffentliche Verwaltung (11 %).

„Durch das mangelnde Angebot ging die Leerstandsquote weiter spürbar zurück – binnen eines Jahres von 4,7 Prozent auf aktuell 3,8 Prozent“, sagt Andreas Reul. Bis Jahresende geht er von einem weiteren Rückgang auf bis zu 3,6 Prozent aus. Zwar wurden im ersten Quartal 21.000 m² Bürofläche fertiggestellt, diese war aber bereits vergeben. Von den noch zu erwartenden 85.000 m² sind noch 39 Prozent verfügbar. Insgesamt werden derzeit in Köln mehr als 232.000 m² gebaut.

Durch viele Verlängerungen schwindet der Modernisierungsdruck

Die Folge: „Weil es zunehmend weniger Optionen gibt, setzen Unternehmen auf Verlängerungen statt Wechsel. Das hemmt den Wettbewerb unter den Eigentümern zunehmend und nimmt den Modernisierungsdruck. Langfristig wird das dem Markt und seinem Angebot schaden“, stellt Reul fest.

Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die Bürospitzenmiete bislang bei 22 Euro verharrte. Bis Jahresende ist nur mit einer minimalen Steigerung auf 22,50 Euro zu rechnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt stabil bei 13,58 Euro.

Investment tendiert kurzfristig niedrig, aber langfristig überdurchschnittlich

Mit nur 430 Mio. Euro Transaktionsvolumen ist der Kölner Investmentmarkt ins Jahr 2018 gestartet. Das Quartal lag damit unter jedem Einzelquartal des Vorjahres, zudem ist Köln die einzige Stadt der Big 7, die sich im Jahresvergleich nicht steigern konnte. Dem entgegen liegt das Transaktionsvolumen aber auch 57 Prozent über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.

Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln: „Im Kölner Markt ist der Produktmangel besonders ausgeprägt. Ohne diesen Malus wäre das Ergebnis deutlich höher, denn die Nachfrage ist da und die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass Investoren auch für Köln in großen Kategorien denken.“

Der größte Abschluss steuerte dabei Art-Invest bei, das das Maritim Hotel am Heumarkt für rund 125 Mio. Euro von der Commerz Real kaufte. Entsprechend hoch fällt der Anteil der Hotels bei der Nutzungsart mit 32 Prozent aus. Es folgen Mischnutzung mit 30 Prozent und Büro erst auf dem dritten Platz mit 24 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen. Der Einzelhandel ging diesmal nahezu leer aus.

Spezialfonds, geschlossene Fonds und Banken sind besonders aktiv

Besondere Kauflaune zeigten die Spezialfonds, die 45 Prozent des Volumens auf der Käuferseite ausmachten. Knapp dahinter folgen die Asset/Fonds Manager mit 41 Prozent. Auf der Verkäuferseite indes dominieren geschlossene Fonds mit 45 Prozent vor Banken (19 %), Entwicklern und Versicherungen (je 13 %).

Wie gewohnt war der Kölner Markt auch im ersten 2018 durch deutsche Investoren geprägt. Sowohl auf Käuferseite (68 % deutsche Investoren, Durchschnitt Big 7: 58 %) als auch auf Verkäuferseite mit 78 Prozent hatten sie das Ruder fest in der Hand.

Die Verteilung der Risikoklassen orientiert sich am Angebot. Danach kamen Core-Produkte auf 47 Prozent Marktanteil, Core plus auf 34 Prozent und die restlichen 19 Prozent entfielen auf opportunistische Produkte.

Die Bürospitzenrendite ist im Laufe des vergangenen Jahres weiter unter Druck geraten und ist auf Jahressicht von 3,85 Prozent auf den Rekordwert von 3,45 Prozent abgesunken. „Wir gehen davon aus, dass dieser Wert bis zum Ende des Jahres Bestand haben wird“, gibt Christian Sauer einen Ausblick.